Ile musisz mieć, by się zadłużyć na mieszkanie?

Żeby w 2015 roku kupić na kredyt lokal wart 300 tys. zł, nie wystarczy w gotówce 30 tys. zł.

Publikacja: 11.12.2014 12:15

Ile musisz mieć, by się zadłużyć na mieszkanie?

Foto: Fotorzepa, Sławoir Mielnik Sławoir Mielnik

- Taksa notarialna, prowizja za udzielenie kredytu, ubezpieczenie, prowizja pośrednika, opłaty sądowe i podatek od czynności cywilnoprawnych - to tylko kilka pozycji z całej listy kosztów związanych z zakupem mieszkania - wylicza Bartosz Turek, analityk Lion's Banku. - W efekcie w 2015 roku nie wystarczy tylko 10 proc. ceny mieszkania, żeby kupić je na kredyt. Może to być nawet ok. 20 proc.

Nowe warunki

Analitycy przypominają, że już od 1 stycznia 2015 r., trzeba będzie mieć przynajmniej 10-proc. wkład własny, aby kupić mieszkanie na kredyt. - Warto pamiętać, że obowiązująca wersja rekomendacji S zakłada, że wymagania co do wkładu własnego będą rosnąć aż do 2017 roku. Od stycznia 2017 roku trzeba będzie posiadać 20-proc. wkład własny, w 2016 r. będzie to 15 proc., w 2015 roku 10 proc., a do końca tego roku wciąż jest wymagane 5 proc. wkładu - podaje Bartosz Turek.

Jego zdaniem najbardziej wyraźnymi zmianami na rynku kredytów hipotecznych były te wprowadzające wymóg posiadania 5-proc. wkładu własnego w 2014 roku i 10-proc. w roku kolejnym. - Dalszy wzrost może być przez kupujących niezauważony. Po 2015 roku rekomendacja narzuca co prawda obowiązek posiadania wyższego niż 10-proc. wkładu własnego, ale pozwala też na wykupienie ubezpieczenia, które pokryje brakujący wkład, ale tylko w kwocie przekraczającej 10 proc. - wyjaśnia Bartosz Turek. - Jednocześnie trzeba pamiętać, że nawet dziś banki często wymagają 20-proc. wkładu własnego, a od klientów posiadających tylko 5 czy 10 proc., wymagają dodatkowej opłaty tytułem ubezpieczenia brakującego wkładu - podkreśla.

Lista wydatków

Ale wkład własny to nie wszystko. - Lista wydatków związanych z zakupem mieszkania jest długa. Wszystkie koszty można podzielić na dwie główne kategorie: transakcyjne i kredytowe - wyjaśnia Bartosz Turek. - Te pierwsze są niemal identyczne w przypadku kredytu zaciąganego na zakup mieszkania od dewelopera, jak i lokalu używanego. W obu przypadkach nabywca może być zmuszony do opłacenia kosztów związanych z wyceną nieruchomości (np. 300 zł), zapłaci także zbliżone kwoty za ubezpieczenie od ognia i wody. Do tego dochodzi jeszcze 200 zł opłaty za ustanowienie hipoteki i 19 zł podatku od czynności cywilnoprawnych - podaje analityk Lion's Banku.

Najwięcej przyszły kredytobiorca będzie musiał zapłacić za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego oraz prowizję za udzielenie kredytu. - Pierwsza z tych opłat opiewać może na przykład na 3 proc. liczone od różnicy między posiadanym wkładem własnym a równowartością 20 proc. wyceny kupowanej nieruchomości(pobierana np. za trzy czy pięć lat z góry) - mówi Bartosz Turek. - Prowizja za udzielenie kredytu może zaś wynosić od 0 do 2 proc. kwoty kredytu. Jeśli przyjąć, że kredytobiorca chciałby kupić mieszkanie warte 300 tys. zł, to w grudniu tego roku wciąż mógłby zadłużyć się na 95 proc. tej kwoty, płacąc za to prowizję w kwocie do 5 700 zł oraz ubezpieczenie niskiego wkładu w wysokości około 1 350 zł. W styczniu, gdy trzeba będzie wnieść w gotówce przynajmniej 10 proc. ceny zakupu, opłaty te odrobinę spadną - odpowiednio do 5 400 zł i 900 zł. W sumie daje to więc łączny koszt kredytowy na poziomie 7 869 zł w 2014 r. i 7 119 zł w 2015 r. - wylicza analityk.

Dodaje, że banki często obniżają kwoty tych opłat albo przynajmniej część okołokredytowych kosztów doliczają do pożyczanej kwoty. Dzięki temu nie trzeba  prowizji opłacać gotówką, ale potem powiększy ona comiesięczne raty.

Nowe czy używane

Analitycy zwracają także uwagę na koszty transakcyjne. - Przy zakupie nowego mieszkania są one znacznie niższe niż w przypadku zakupu lokalu używanego. Powody są dwa – podatek od czynności cywilnoprawnych i prowizja pośrednika - tłumaczy Bartosz Turek. - Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) płaci kupujący przy podpisaniu aktu notarialnego. Stawka to 2 proc. wartości nieruchomości. Przy zakupie mieszkania o wartości 300 tys. zł, wspomniany podatek pochłonie 6 000 zł. Sporym kosztem może się okazać prowizja pośrednika. Tradycyjnie ustalana jest ona na poziomie 3 proc. wartości nieruchomości plus VAT, choć można negocjować jej wysokość, więc jest szansa na obniżenie wydatków do 1-2 proc. wartości nieruchomości. Ale przy naszych wyliczeniach przyjmiemy prowizję na poziomie 3 proc. plus VAT, co w przypadku modelowego mieszkania daje koszt rzędu 11 070 zł - szacuje analityk.

Pozostałe koszty są już niższe. - Dla przykładu - taksa notarialna przy zakupie mieszkania za 300 tys. zł pochłonie do 1,2 tys. zł w przypadku zakupu mieszkania używanego, a za pięć odpisów z aktu notarialnego po 10 stron notariusz może zażądać 369 zł - podaje Lion's Bank. - Na rynku pierwotnym koszty te mogą być wyższe, bo zarówno umowę deweloperską (podobną do przedwstępnej na rynku wtórnym), jak i końcową przenoszącą prawo własności trzeba podpisać u notariusza. Plus jest taki, że pierwszy wydatek dzielą deweloper i nabywca. W modelowym przypadku nabywca nowego mieszkania musi się liczyć z taksą na poziomie około 1,8 tys. zł i opłatami za wypisy na poziomie ok. 0,6 tys. zł. Do tego dochodzą jeszcze opłaty sądowe. Jeśli księgę wieczystą nieruchomości trzeba dopiero założyć, kosztować to będzie 60 zł. Wpis właściciela w księdze pochłonie ponadto 200 zł.

Ważne negocjacje

- Kupując na kredyt używane „M" trzeba mieć nawet 19 proc. ceny w gotówce w związku z podniesieniem od stycznia wymagań co do wkładu własnego - podsumowuje Bartosz Turek. - Łączne wydatki związane z zakupem modelowego mieszkania wzrosną. Zakup w 2015 r. wymagać będzie posiadania w gotówce kwoty o 14,25 tys. zł wyższej niż w 2014 r. Zmiana wprowadzona rekomendacją może się okazać bardziej dotkliwa dla osób, które chciałyby kupić mieszkanie używane. W modelowym przypadku łączne koszty zakupu mieszkania w styczniu wynieść mogą około 56 tys. zł w przypadku lokalu z drugiej ręki i 40 tys. zł w przypadku mieszkania nowego - wylicza.

Dla porównania - kupujący lokale w grudniu tego roku będą potrzebować 25,5 tys. zł na nowe mieszkanie o wartości 300 tys. zł i prawie 42 tys. zł przy zakupie lokalu z drugiej ręki. - Oczywiście, koszty te mogą być znacznie niższe – szczególnie dzięki negocjacji stawek opłat i prowizji z notariuszem, pośrednikiem lub bankiem - zastrzega Bartosz Turek.

Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Materiał Promocyjny
Naukowa Fundacja Polpharmy ogłasza start XXIII edycji Konkursu o Grant Fundacji
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu