Zapowiada się, że będzie to pierwszy rok, kiedy najwięksi pojedynczy deweloperzy zanotują sprzedaż ponad 4 tys. mieszkań – bez znaczącego udziału transakcji pakietowych z graczami z rynku PRS (najem instytucjonalny). Po trzech kwartałach 2021 r. Robyg miał na liczniku 3532, a Atal – 3232 lokale. To drugie przedsiębiorstwo podało, że w październiku i listopadzie zawarło jeszcze 688 mieszkań, a na koniec listopada miało aktywnych blisko 770 rezerwacji.

Patrząc na szeroki rynek, w 2021 r. pandemia przyspieszyła sprzedaż mieszkań, wynosząc ją na nowe rekordy w I półroczu. Statystyki w zakresie nowych projektów i pozwoleń na budowę są również rozgrzane. Jednak wystarczyło, by RPP podniosła nieznacznie stopy, by nastroje giełdowych inwestorów się schłodziły: od połowy października indeks WIG-nieruchomości stracił kilkanaście procent, odwołano też ofertę publiczną akcji Murapolu.

Pytanie o stopy

– Zachowania inwestorów bardzo trudno jest komentować, bo każdy kieruje się własnymi przemyśleniami i my nie mamy na nie wpływu. Oczywiście, że wyższe stopy nie pomagają deweloperom, ale nie wiemy, jaki będzie docelowy poziom, ani w jakiej perspektywie do niego dojdziemy – zastrzega Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.

– Jako duże przedsiębiorstwo budujące mieszkania patrzymy na problem z dwóch stron. Po pierwsze, wyższe stopy to wyższy koszt pieniądza. W Atalu łączne koszty finansowe to około 1 proc. przychodów – a te systematycznie rosną. Podwyżka stóp nie jest więc bardzo znacząca dla naszych kosztów. Jeśli chodzi o popyt na mieszkania, trudniej o jednoznaczną diagnozę. W jakimś momencie stopy wyraźnie przełożą się na zmniejszenie zdolności kredytowej nabywców, jednak dotychczasowe podwyżki miały neutralny efekt. Pytanie, jak mocno stopy wzrosną, ale przecież przez długi czas rynek funkcjonował dobrze przy poziomie 1,5–2 proc., więc pewnie po przekroczeniu 2 proc. można byłoby mówić o ich wyraźniejszym wpływie na zdolność kredytową. Choć przecież i wynagrodzenia rosną, a i banki dostosowują politykę kredytową. Jest grupa klientów, która mieszkań bezwzględnie potrzebuje, część przy gromadzeniu wkładu własnego korzysta ze wsparcia rodziny. Trudno więc o jednoznaczne prognozy – dodaje.

A co z nabywcami inwestycyjnymi, kupującymi np. na wynajem? – Wszystko zależy od tego, jakie te osoby będą mieć alternatywy. Oprocentowanie wkładów w bankach jest wciąż mało atrakcyjne i nie spodziewam się, by to się miało zmienić. Banki raczej będą podnosić oprocentowanie kredytów, by odbić sobie chudsze lata. Zatem zakup mieszkania pozostanie sposobem lokowania pieniędzy dla części ludzi. Warto też pamiętać, że podwyżki stóp mają przełożenie na całą gospodarkę, nie tylko na rynek mieszkaniowy. Pytanie, jak daleko pójdzie RPP, jak gospodarka będzie się rozwijać przy drogim pieniądzu – mówi Juroszek.

Atal buduje w siedmiu miastach. Czy są plany rozszerzenia działalności? Część deweloperów wzięła się za przejęcia, by zapewnić akcjonariuszom wzrost skali biznesu.

– Nasza strategia zakłada rozwój wyłącznie organiczny i sprzedaż mieszkań klientom indywidualnym. Pytanie, czy z punktu widzenia dewelopera nastawionego na pewną skalę możliwe jest wchodzenie do kolejnych miast. Te mniejsze pozornie wydają się atrakcyjne – bo i grunty są tańsze i dostępniejsze, administracja szybciej pracuje. Ale takie ośrodki mają ograniczoną chłonność, co wynika z demografii, bo ludzie przeprowadzają się jednak do dużych aglomeracji. Nie nastawiamy się na realizację pojedynczych projektów – otwarcie nowego oddziału to duża operacja i zabierająca dużo czasu. Przecież dopiero teraz zbieramy owoce rozpoczęcia działalności w nowych miastach – wyjaśnia Juroszek.

Koszty w cenach

Przedsiębiorca niechętnie zapatruje się na zaangażowanie Atalu w transakcje z inwestorami z rynku PRS, tymczasem coraz więcej firm decyduje się na współpracę czy sprzedaż mieszkań inwestorom instytucjonalnym.

– My też sprzedaliśmy w tym roku jeden niewielki projekt liczący 132 lokale, ale to wyjątek. PRS na tym etapie nie jest rynkiem, który by nas interesował. Nie jest tajemnicą, że osobiście nie wierzę, że najem instytucjonalny w Polsce rozwinie się na taką skalę, jak to jest prognozowane. Szczególnie teraz, kiedy koszty wykonawstwa i koszty pieniądza idą w górę – mówi prezes Atalu.

Czy rosnące koszty uderzą w samych deweloperów? Jeśli spojrzymy na indeksy cenowe Grupy Polskie Składy Budowlane, to we wrześniu oraz październiku rok do roku notowane były szokujące, 20-proc. podwyżki.

– Podwyżki idą falami. Najpierw mocno drożały te najbardziej znaczące kosztowo produkty, jak stal, beton, druga fala to produkty drobniejsze. To także efekt rosnących kosztów surowców, transportu, energii. W okresach wcześniejszych w naszych wynikach przejściowo było widać, że nie do końca kompensowaliśmy wzrost kosztów podwyżkami cen, ale obecnie nasza marża brutto ze sprzedaży sięga ponad 25 proc. Nigdy nie zakładaliśmy, że utrzymanie średniej marży rzędu ponad 30 proc., co nie jest wykonalne w dłuższej perspektywie, można osiągać na pojedynczych projektach. My uznajemy 25 proc. za optymalny poziom możliwy do utrzymywania – mówi prezes Juroszek.

Atal ma dziś w ofercie prawie 2900 lokali, czyli około 70 proc. rocznej sprzedaży – mniej niż zazwyczaj, kiedy wskaźnik sięgał ponad 100 proc. To potwierdza, że problemem rynku jest odpowiednia podaż.

– Na razie mamy rozpędzone bieżące projekty, ale pracujemy nad uzupełnianiem oferty, by w II połowie przyszłego roku nie złapać dołka. Inwestorzy powinni być przygotowani na to, że będą kwartały z wyższym, a będą kwartały z niższym stanem oferty. Covid-19 wpływa na tempo pracy administracji, na transport, logistykę – wylicza Zbigniew Juroszek.