Zapowiada się, że będzie to pierwszy rok, kiedy najwięksi pojedynczy deweloperzy zanotują sprzedaż ponad 4 tys. mieszkań – bez znaczącego udziału transakcji pakietowych z graczami z rynku PRS (najem instytucjonalny). Po trzech kwartałach 2021 r. Robyg miał na liczniku 3532, a Atal – 3232 lokale. To drugie przedsiębiorstwo podało, że w październiku i listopadzie zawarło jeszcze 688 mieszkań, a na koniec listopada miało aktywnych blisko 770 rezerwacji.
Patrząc na szeroki rynek, w 2021 r. pandemia przyspieszyła sprzedaż mieszkań, wynosząc ją na nowe rekordy w I półroczu. Statystyki w zakresie nowych projektów i pozwoleń na budowę są również rozgrzane. Jednak wystarczyło, by RPP podniosła nieznacznie stopy, by nastroje giełdowych inwestorów się schłodziły: od połowy października indeks WIG-nieruchomości stracił kilkanaście procent, odwołano też ofertę publiczną akcji Murapolu.
Pytanie o stopy
– Zachowania inwestorów bardzo trudno jest komentować, bo każdy kieruje się własnymi przemyśleniami i my nie mamy na nie wpływu. Oczywiście, że wyższe stopy nie pomagają deweloperom, ale nie wiemy, jaki będzie docelowy poziom, ani w jakiej perspektywie do niego dojdziemy – zastrzega Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.
– Jako duże przedsiębiorstwo budujące mieszkania patrzymy na problem z dwóch stron. Po pierwsze, wyższe stopy to wyższy koszt pieniądza. W Atalu łączne koszty finansowe to około 1 proc. przychodów – a te systematycznie rosną. Podwyżka stóp nie jest więc bardzo znacząca dla naszych kosztów. Jeśli chodzi o popyt na mieszkania, trudniej o jednoznaczną diagnozę. W jakimś momencie stopy wyraźnie przełożą się na zmniejszenie zdolności kredytowej nabywców, jednak dotychczasowe podwyżki miały neutralny efekt. Pytanie, jak mocno stopy wzrosną, ale przecież przez długi czas rynek funkcjonował dobrze przy poziomie 1,5–2 proc., więc pewnie po przekroczeniu 2 proc. można byłoby mówić o ich wyraźniejszym wpływie na zdolność kredytową. Choć przecież i wynagrodzenia rosną, a i banki dostosowują politykę kredytową. Jest grupa klientów, która mieszkań bezwzględnie potrzebuje, część przy gromadzeniu wkładu własnego korzysta ze wsparcia rodziny. Trudno więc o jednoznaczne prognozy – dodaje.
A co z nabywcami inwestycyjnymi, kupującymi np. na wynajem? – Wszystko zależy od tego, jakie te osoby będą mieć alternatywy. Oprocentowanie wkładów w bankach jest wciąż mało atrakcyjne i nie spodziewam się, by to się miało zmienić. Banki raczej będą podnosić oprocentowanie kredytów, by odbić sobie chudsze lata. Zatem zakup mieszkania pozostanie sposobem lokowania pieniędzy dla części ludzi. Warto też pamiętać, że podwyżki stóp mają przełożenie na całą gospodarkę, nie tylko na rynek mieszkaniowy. Pytanie, jak daleko pójdzie RPP, jak gospodarka będzie się rozwijać przy drogim pieniądzu – mówi Juroszek.
