Zwykły najem czy działalność gospodarcza

Wystarczy, że zgłosisz w gminie prowadzenie działalności w zakresie świadczenia usług najmu i będziesz wykonywać ją w sposób zorganizowany i ciągły. Z najmem w ramach działalności gospodarczej masz do czynienia także wtedy, gdy na podstawie umowy najmu oddasz do używania innym osobom składniki majątku (maszyny, urządzenia, lokale, budynki) nieprzydatne już w twojej firmie, ale figurujące w jej ewidencji środków trwałych (nawet jeśli zgłoszony w gminie przedmiot twojej działalności nie obejmuje świadczenia usług najmu).

W zależności od tego, czy jest to najem „prywatny” (składników majątku niezwiązanych z działalnością gospodarczą), czy usługa najmu wykonywana w ramach działalności gospodarczej, różne będą skutki podatkowe zawarcia takiej umowy. O zasadach opodatkowania najmu niebędącego działalnością gospodarczą piszemy w dalszej części tego poradnika. W tym miejscu przedstawimy pokrótce, w jaki sposób opodatkowany jest najem świadczony w ramach firmy.

Osoby, które zarejestrowały działalność gospodarczą polegającą na wynajmie, rozliczają się z podatku dochodowego tak jak inni przedsiębiorcy. Mają do wyboru:

- podatek według skali podatkowej,

- 19-proc. podatek liniowy,

- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (według stawki 8,5 proc., a w wypadku wynajmu samochodów osobowych i pozostałych środków transportu - według stawki 17 proc.).

Z tym że jeśli chodzi o wynajem nieruchomości, podatek w formie ryczałtu nie wchodzi w grę. Usługi wynajmu nieruchomości są bowiem wymienione w załączniku nr 2 do ustawy o ryczałcie, w wykazie usług, których świadczenie wyłącza podatnika z opodatkowania ryczałtem.

Artykuł 14 ust. 2 pkt 11 updof mówi, że przychodami z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy (oraz z innych umów o podobnym charakterze) składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Przepisy nie mówią, jakie kryteria trzeba wziąć pod uwagę, oceniając, czy dana rzecz jest związana z działalnością gospodarczą. Wydaje się, że decyduje o tym ujęcie jej w ewidencji lub wykazie środków trwałych firmy. Przychód z wynajmu składnika majątku firmy po jej likwidacji będzie przychodem z najmu, a nie z działalności gospodarczej (Urząd Skarbowy w Głogowie w interpretacji z 10 czerwca 2005 r., PDI415/1/6/05).

Artur C. wynajął budynek, w którym mieściła się jego hala produkcyjna. Przeniósł działalność do innego obiektu, ale tego nie wykreślił z ewidencji środków trwałych. Dochody z najmu powinien doliczać do dochodów z działalności gospodarczej.

W zależności od wybranej przez przedsiębiorcę formy rozliczenia przychody z wynajmu środków trwałych firmy będą opodatkowane:

- według skali podatkowej lub 19-proc. podatkiem liniowym albo

- ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5 proc.

Ale uwaga, Ministerstwo Finansów stoi na stanowisku, że jeżeli przedsiębiorca opodatkowany ryczałtem wynajmie nieruchomości będące jego środkami trwałymi, to nie tylko nie może opodatkować tego wynajmu ryczałtem, ale też traci prawo do takiego rozliczenia innych przychodów z tej działalności (pismo z 31 grudnia 2004 r., PB2/MM-033-0297-1164/04; Biuletyn Skarbowy nr 2/2005 r.). Nie wszystkie organy podatkowe podzielają jednak ten pogląd.

Nie ulega natomiast wątpliwości, że przedsiębiorca nie utraci możliwości zryczałtowanego opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej, gdy wynajmie prywatną nieruchomość niezwiązaną z działalnością gospodarczą (np. własne mieszkanie). I odwrotnie – prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek nie pozbawi go prawa do ryczałtu ewidencjonowanego od przychodów z najmu prywatnego majątku.

Świadczenie usług najmu może powodować powstanie przychodu z najmu albo z działalności gospodarczej. Na temat tego, jak rozróżnić, z którym źródłem przychodów mamy do czynienia, wypowiedział się Urząd Skarbowy Poznań-Nowe Miasto w interpretacji z 22 czerwca 2007 r. (EDB/415-13/07/HZA). W piśmie tym czytamy: „Definicję działalności gospodarczej dla celów podatkowych zawiera art. 5a pkt 6 updof. W rozumieniu tego przepisu działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową we wskazanym ustawą zakresie wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, z której przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9 updof. Ważnym czynnikiem wpływającym na zaliczenie przychodów z najmu do przychodów z działalności gospodarczej jest zarejestrowanie przez podatnika działalności w zakresie najmu. Jeżeli podatnik dokona wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, podając najem jako przedmiot działalności, i jednocześnie będą spełnione kryteria uznania działań podatnika za zorganizowane, tj. nastąpi zgłoszenie działalności w urzędzie skarbowym, ZUS oraz urzędzie statystycznym, nadto podatnik założy rachunek bankowy i zaprowadzi księgi podatkowe, zatrudni pracowników itp., to przychody z najmu uzyskane w ramach tej działalności należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej. Reasumując, przychody z najmu uznać należy za przychody z działalności gospodarczej, jeżeli najem jest przedmiotem działalności gospodarczej lub wynajmowany składnik majątku jest związany z działalnością gospodarczą. Jeśli nie będą spełnione powyższe kryteria, najem będzie stanowił odrębne źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof”.

Finanse w Firmie Najem, Dzierżawa

Pozostało 90% artykułu