Dzielimy parcelę na więcej działek

Adresatem wniosku o dokonanie podziału jest bowiem wójt, burmistrz lub prezydent miasta właściwy ze względu na położenie nieruchomości. Występowanie do gminy nie jest potrzebne, jeśli nasz teren składa się już z działek geodezyjnie wydzielonych zaznaczonych w katastrze nieruchomości.

Wiadomo, że wartość kilku mniejszych działek jest z reguły wyższa niż jednej większej. Podział jest też niejednokrotnie uzasadniony życiowymi planami właściciela (np. pobudowania drugiego domu dla dzieci), a także dążeniem do zniesienia kłopotliwej często współwłasności.

[srodtytul]Grunty z ograniczeniami[/srodtytul]

Zasady podziału nieruchomości normują przepisy o gospodarce nieruchomościami (patrz podstawa prawna). Mówimy tu o gruntach budowlanych. Podziały gruntów rolnych i leśnych w sytuacji, gdy obejmują działki należące do większej liczby osób, regulują przepisy o scalaniu i wymianie gruntów. Nie są natomiast oddzielnie normowane podziały pojedynczych nieruchomości rolnych i leśnych. Właściciele mogą je dzielić (sprzedawać) dowolnie, bez ograniczeń na działki o powierzchni minimum 0,3 ha i większej. Jeśli podział powoduje wydzielenie działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, jest dopuszczalny w praktyce tylko w celu regulacji granic albo powiększenia działki sąsiedniej, a także ze względu na jakieś zaszłości. Oczywiście ograniczenie to przestanie obowiązywać w razie zmiany planu miejscowego i przeznaczenia gruntów rolnych czy leśnych na cele budowlane czy rekreacyjne.

[srodtytul]Z planem i bez planu[/srodtytul]

Podział nieruchomości jest dopuszczalny, jeżeli będzie zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie ma planu, ale nie jest on obowiązkowy, a gmina nie ogłosiła, że przystępuje do jego sporządzania, zasady podziału mogą być ustalone z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanej na podstawie przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym (patrz podstawa prawna). Tę decyzję trzeba uzyskać przed złożeniem w gminie wniosku o podział. Dołącza się ją bowiem do tego wniosku.

Nie zawsze o dopuszczalności i sposobie podziału decyduje plan miejscowy. Niezależnie bowiem od ustaleń takiego planu podział jest dopuszczalny (także gdy w jego wyniku będą wydzielone z gruntu rolnego czy leśnego działki mniejsze niż 0,3 ha) ze względu na pewne zaszłości, a więc przede wszystkim wówczas, gdy:

- nieruchomość jest zabudowana dwoma lub więcej domami, a podział ma polegać na wydzieleniu domów i niezbędnych działek na rzecz współwłaścicieli,

- gdy wydzielenie jest niezbędne do prawidłowego korzystania z domu, budynku wzniesionego przez posiadacza w dobrej wierze,

- gdy wydzielony ma być grunt nabyty z mocy prawa (czyli w praktyce najczęściej w drodze zasiedzenia).

Podział bez względu na plany miejscowe uzasadnia ponadto m.in. konieczność wydzielania części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji autostrady.

[srodtytul]Propozycja od właściciela[/srodtytul]

Sposób podziału proponuje właściciel albo użytkownik wieczysty. Taką samą możliwość mają współwłaściciele lub współużytkownicy wieczyści nieruchomości. Do wniosku trzeba dołączyć dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. akt własności), wstępny projekt podziału opracowanego na kopii mapy zasadniczej, a w razie jej braku – na kopii mapy katastralnej, uzupełnionych w razie potrzeby niezbędnymi dla projektu podziału elementami zagospodarowania terenu.

[b]Uwaga! Projekt podziału musi opracować geodeta, który ma uprawnienia zawodowe w zakresie rozgraniczania i podziału nieruchomości (gruntów), co oczywiście wiąże się z kosztami.[/b]

Podstawą podziału jest decyzja administracyjna wydawana przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zatwierdzająca ostateczny plan podziału. Jeśli będzie negatywna, można się od niej odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, a potem wnieść skargę do sądu administracyjnego.

[srodtytul]Podział bez udziału gminy[/srodtytul]

Decyzja zatwierdzająca podział, a więc i cała poprzedzająca ją procedura, nie jest potrzebna, jeśli podział polega na wydzieleniu działek gruntu odrębnie położonych i oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków. Chodzi o sytuację, gdy w jednej księdze wieczystej zapisana jest należąca do jednego właściciela nieruchomość składająca się z odrębnych, przylegających do siebie działek.

W takim wypadku nie jest potrzebne rozgraniczenie działek, nie jest więc też konieczny projekt podziału. Podział polega wówczas na założeniu przez sąd rejonowy prowadzący księgi wieczyste nowych ksiąg dla poszczególnych działek i odłączeniu ich od starej księgi. O takim podziale decyduje więc sam właściciel, bez potrzeby angażowania do tego gminy.

Do podziału może dojść także bez decyzji administracyjnej w wyniku orzeczenia sądu. Takie zaś orzeczenia zapadają najczęściej w sprawach o zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości między jej współwłaścicieli. Współwłasność zaś powstaje w praktyce przede wszystkim w wyniku dziedziczenia. Również sąd orzekający o podziale związany jest wskazanymi tu zasadami, a zwłaszcza ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podział sądowy jest też zwykle tańszy od administracyjnego. Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności jest stała i wynosi 1000 zł. Jeśli wniosek zawiera zgodny projekt podziału, wynosi ona tylko 300 zł.

[srodtytul]Dostęp do drogi publicznej[/srodtytul]

Istotny warunek podziału to zapewnienie wszystkim działkom dostępu do drogi publicznej. Nie ma problemu, jeżeli możliwe jest wydzielenie w tym celu drogi z nieruchomości objętej podziałem. Może go jednak zapewnić również tzw. służebność drogowa.

Drogi wydzielone z działek objętych podziałem przeprowadzonym na wniosek właściciela przechodzą automatycznie na własność gminy. Właścicielowi należy się wówczas odszkodowanie w wysokości uzgodnionej z gminą. Dopiero gdy nie dojdzie do uzgodnień, odszkodowanie będzie ustalane jak przy wywłaszczeniu. Wypłaca je gmina.

[srodtytul]Koszty podziału[/srodtytul]

Oprócz kosztów związanych z przeprowadzeniem podziału, trzeba się liczyć z koniecznością wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich od wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału.

Zarząd gminy może ustalić takie opłaty, ale nie musi. Górna granica opłat to 30 proc. różnicy między wartością nieruchomości wyjściowej a wartością działek powstałych po jej podziale. Opłata adiacencka wchodzi w rachubę tylko wówczas, gdy podział nastąpił na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.

[ramka][srodtytul]Gdzie szukać przepisów[/srodtytul]

- [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=170975]ustawa z 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (DzU z 2003 r. nr 178, poz. 1749 ze zm.)[/mail]