Najemcy mieszkań komunalnych oraz tych w prywatnych kamienicach mogą kwestionować podwyżki czynszu, ale pod pewnymi warunkami. Zawiera je ustawa o ochronie praw lokatorów (dalej: ustawa lokatorska). Podwyżka jest bezprawna, m.in. gdy została ustalona niezgodnie z uchwałą, przekracza 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu lub właściciel dopuścił się uchybień formalnych.
Ważna jest uchwała
W lokalach komunalnych stawki czynszu ustalają w formie zarządzenia wójt, burmistrz lub prezydent. Muszą się kierować zasadami polityki czynszowej zawartymi w uchwale podjętej przez radę gminy. Bywa, że zawarte w uchwale zasady naruszają prawo. Wówczas mogą być zakwestionowane przez sąd administracyjny. W takiej sytuacji gmina powinna się wycofać z podwyżki. Dlatego warto sprawdzać nie tylko jej wysokość, ale też zasady jej ustalania zawarte w uchwale.
O stawkach czynszu w lokalach należących do prywatnych właścicieli decydują oni sami. Przepisy nic nie mówią o formie ich decyzji.
Zarówno w lokalach komunalnych, jak i tych wynajmowanych przez prywatnych właścicieli podwyżka nie może być częstsza niż dwa razy w roku. Trzecią i kolejną można zakwestionować. Sześciomiesięczną przerwę liczy się od dnia, w którym zaczęła obowiązywać poprzednia podwyżka. Najpierw najemca musi dostać pisemne wypowiedzenie stawki. Jeśli otrzyma je po terminie lub w formie ustnej, może kwestionować nowy czynsz.
Media ?– inne zasady
Ustawa lokatorska dotyczy tylko wydatków mieszkaniowych ściśle związanych z czynszem. Nie obejmuje zatem opłat niezależnych od właściciela. Należą do nich opłaty za media: energię, gaz, wodę, a także za odbiór ścieków, odpadów i nieczystości. Oznacza to, że ustawa lokatorska nie chroni najemców mieszkań komunalnych ani w prywatnych kamienicach przed ich podnoszeniem. Zasady ich ustalania znajdują się w przepisach dotyczących poszczególnych mediów, czyli prawie energetycznym, ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków etc. Zwykle właściciel (zarządca) budynku zawiera umowę z dostawcą, a ten dostarcza odpowiednią ilość ciepła lub wody. Oni także ustalają zasady rozliczenia z lokatorami.
