Przepisy, których bardzo potrzebują klienci deweloperów

Rz: Czy propozycje nowych przepisów zawierają rozwiązania korzystne dla kupujących mieszkania na rynku pierwotnym?

Anna Głód-Zdanowicz: Rozwiązania przyjęte w projekcie, korespondują bezpośrednio z wynikami badań przeprowadzonych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, których przedmiotem były wzorce umów stosowanych przez wiodących na rynku deweloperów. Z badań tych wynika, że są rażące dysproporcje we wzajemnych stosunkach stron umowy o kupno mieszkania. Nierówność praw i obowiązków często wpędza klientów w tarapaty, bo w razie kłopotów stają w szranki z silniejszym, profesjonalnym partnerem, jakim jest deweloper.

Jakie są najważniejsze założenia projektu?

Pierwszym i najważniejszym założeniem, jak wynika z wypowiedzi przedstawicieli Ministerstwa Budownictwa, jest obowiązek zawierania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Taka umowa zazwyczaj poprzedza zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego, w sytuacji gdy deweloper oferuje go do sprzedaży, a nie został on jeszcze wybudowany. Ma ona za zadanie ustalenie i sformalizowanie relacji między stronami. Jej głównym celem jest zagwarantowanie w przyszłości zawarcia finalnej umowy sprzedaży przenoszącej własność lokalu i to na warunkach ustalonych przez obie strony. Taką gwarancję mamy jednak dopiero wtedy, gdy umowa jest zawarta w formie aktu notarialnego. Niestety, praktyka deweloperów pokazuje, że nie akceptują oni ułożenia relacji klient – deweloper w takiej właśnie formie, ograniczając je wyłącznie do proponowania umowy w zwykłej formie pisemnej. W takiej sytuacji, w razie odmowy wykonania zobowiązania dewelopera polegającego na przeniesieniu własności lokalu na nabywcę, kupujący nie może się domagać przeniesienia własności lokalu na drodze sądowej (orzeczenie sądu zastąpiłoby wtedy zawarcie umowy ostatecznej), a jedynie, jak wynika z przepisu art. 390 § 1, naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie tej właśnie umowy przyrzeczonej. Taką natomiast możliwość daje umowa przedwstępna, ale zawarta w formie aktu notarialnego.Gdy nowe przepisy zostaną uchwalone, umowa notarialna będzie już obowiązkowa?

Zgodnie z projektem strony transakcji nie będą już miały możliwości wyboru formy umowy – zostanie ona obligatoryjnie zawarta w formie aktu notarialnego, co zapewni kupującemu najlepszy poziom zabezpieczenia jego interesów (zarówno w zakresie wejścia w posiadanie mieszkania, za które często już zapłacił, jak i warunków, które nie będą mogły być jednostronnie zmienione przez dewelopera). Dodatkowo roszczenie o przeniesienie własności lokalu wynikające z umowy zawartej w takiej formie zostanie ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości.Pamiętajmy, że forma aktu notarialnego umowy przedwstępnej ma jeszcze jeden walor, a mianowicie jest zawierana przed notariuszem, którego obowiązkiem jest wyjaśnienie kupującemu wszystkich wątpliwości.Obligatoryjna forma aktu notarialnego zawierającego kluczowe postanowienia, np. w zakresie ceny, która, jak twierdzi UOKiK, powinna być określona jako cena brutto, znacznie wzmocni pozycję i bezpieczeństwo klienta w tego typu transakcjach.

Jakie jeszcze zapisy umowy będą obligatoryjne dla deweloperów?

Projekt wymaga, aby umowa przedwstępna zawierała określone postanowienia, m.in.: położenie lokalu w budynku i jego powierzchnię, termin wykonania inwestycji (projekt przewiduje uprawnienie kupującego odstąpienia od umowy, gdy termin oddania mieszkania nie został dotrzymany, a opóźnienie wynosi ponad rok), zakres i standard wykończenia, termin wykonania inwestycji, termin i sposób rozliczenia się za mieszkanie, kary umowne płacone przez strony, warunki odstąpienia od umowy. Ustawowe zobligowanie stron transakcji do poczynienia ustaleń o jej kształcie jest również ważnym elementem zabezpieczenia interesów klienta. Deweloper nie będzie mógł ich jednostronnie zmienić.

Dla klientów deweloperów ważne jest zabezpieczenie wpłacanych przez nich pieniędzy na rachunku powierniczym, najlepiej zamkniętym, czyli takim, który daje firmie dostęp do środków dopiero po zakończeniu inwestycji.

Projekt ustawy przewiduje obowiązek rozliczania inwestycji za pośrednictwem rachunku powierniczego prowadzonego przez bank uwalniający środki na nim zgromadzone na rzecz dewelopera wraz z wykonaniem przez niego kolejnego etapu budowy (tzw. rachunek otwarty) lub po jego zakończeniu (rachunek zamknięty) albo ubezpieczenia się dewelopera od odpowiedzialności cywilnej. Zabezpieczenie pieniędzy klienta w postaci obligatoryjnego rachunku powierniczego (zwanego również escrow), stosowanego już w kraju przy różnego rodzaju dużych transakcjach, pozwoli nie tylko uniknąć kredytowania się dewelopera ze środków klienta przy realizacji innej inwestycji, ale również wyłączyć je z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera. Dziś klient praktycznie nie ma kontroli nad swoimi pieniędzmi.

Jakie inne zapisy w projekcie mogą wzmocnić pozycję kupującego na rynku pierwotnym?

W projekcie jest obowiązek przedstawienia kupującemu przez dewelopera informacji o firmie oraz danych dokumentujących prowadzoną inwestycję. Rzeczywistość pokazuje, że w skrajnych przypadkach klient nie ma możliwości zapoznania się z nimi. Dokument ten, o nazwie prospekt informacyjny, powinien zawierać m.in.: pozwolenie na budowę, szkice i rzuty budynku, odpis z księgi wieczystej danej nieruchomości, opis położenia i cech budynku, cenę metra kwadratowego wraz ze sposobem i powodem jej waloryzacji, technologię wykonania, wskazanie sposobu pomiaru lokalu, dopuszczalny margines zmiany powierzchni (2 proc. – w przypadku mieszkania, a 5 proc. – domu w stosunku do powierzchni wskazanej w umowie), termin zakończenia budowy i uzyskania praw nabywcy do lokalu. Prospekt informacyjny powinien, pod rygorem nieważności umowy, być do niej dołączony. Podobny obowiązek dewelopera można znaleźć w kodeksie dobrych praktyk obowiązującym od dawna deweloperów – członków Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jak jednak pokazuje praktyka, rzeczywistość bywa różna i często zaskakująca. Projekt zakłada natomiast, że w przypadku nieprzedstawienia kupującemu prospektu informacyjnego w ciągu 30 dni kupujący będzie mógł odstąpić od umowy.