Pięć lat na wykrycie usterek i rok na roszczenie

Kupujący mieszkania od dewelopera będzie mógł się skuteczniej bronić w razie wykrycia usterek w jego nieruchomości. Dziś w Sejmie odbędzie się pierwsze czytanie projektu przepisów w tej sprawie.

Będzie przedawnienie

Chodzi o rządowy projekt nowej ustawy o prawach konsumenta. W jej przepisach przejściowych znajdują się zmiany w kodeksie cywilnym, dotyczące rękojmi za wady fizyczne.

– Projekt zmienia całkowicie filozofię dochodzenia uprawnień z tego tytułu – uważa Grzegorz Abramek, radca prawny oraz zarządca nieruchomości.

Obecnie właściciel lokalu ma trzy lata na dochodzenie swoich uprawnień. Po upływie tego terminu jego roszczenia wygasają. Projektowana ustawa wydłuża ten okres do pięciu lat. Nie mówi też już o wygaśnięciu roszczeń, lecz o ich przedawnieniu.

Prawnicy oceniają, że jest to dla kupujących lokal korzystna zmiana.

– Obecnie sędzia, rozpatrując sprawę realizacji uprawnienia z rękojmi, sam stwierdza, czy doszło do wygaśnięcia roszczenia czy nie. Jeśli minęły te trzy lata, to roszczenie automatycznie wygasa – tłumaczy adwokat Rafał Dębowski. – W wypadku przedawnienia natomiast tak nie jest. Bieg przedawnienia zawsze można przerwać. Można też zawiesić postępowanie. Ponadto sąd nie bada z urzędu, czy doszło do przedawnienia czy nie. I co najważniejsze, uwzględnia zarzut przedawnienia tylko na wniosek strony przeciwnej, czyli pozwanego – wyjaśnia.

Znacznie dłużej

Projekt przewiduje następujące zasady korzystania z rękojmi. Najpierw w terminie pięciu lat kupujący będzie mógł stwierdzić, czy np. w jego lokalu lub w częściach wspólnych budynku występują usterki czy nie.

Następnie ma jeszcze rok na stawianie żądań deweloperowi. Może wymagać zamiany mieszkania na inny lokal wolny od wad bądź usunięcia usterek.

Te dwa roszczenia będą się przedawniać po upływie roku, w którym zostały stwierdzone.

– W praktyce oznacza to, że jeśli np. grzyb na ścianach pojawi się po upływie dwóch lat od wydania lokalu przez dewelopera, to roszczenia z tego tytułu przedawnią się w trzecim roku – uważa adwokat Rafał Dębowski.

W skrajnych wypadkach roszczenia będą się przedawniały po upływie sześciu lat, czyli pięciu lat na wykrycie wad i roku na realizację roszczeń.

Projekt daje też prawo kupującemu żądania obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy. W tym wypadku nie przewiduje terminu przedawnienia. Oznacza to, że będzie się stosować ten z zasad ogólnych z kodeksu cywilnego, czyli dziesięć lat.

Jednocześnie projekt przewiduje, że gdyby kupujący dochodził jednego uprawnienia z tytułu rękojmi w sądzie, np. chce odstąpić od umowy, to terminy dotyczące innych uprawnień w tym czasie nie biegną. Dzięki temu, gdy okaże się, że wady nie są aż tak istotne i nie można odstąpić z tego powodu od umowy, zawsze będzie mógł żądać np. obniżenia ceny.

Etap legislacyjny: pierwsze czytanie

Zarzuty Lewiatana

Protest przeciwko zmianom

Propozycje rządu dotyczące rękojmi za wady fizyczne nie podobają się organizacji reprezentującej przedsiębiorców – Konfederacji Lewiatan. Jej zdaniem wydłużenie terminu rękojmi niesie z sobą spore ryzyko.

Wystąpienie wad zależy bowiem często od sposobu użytkowania danej rzeczy czy nieruchomości. Dochodzenie po tak długim okresie użytkowania przyczyny usterek będzie trudne.