Nieruchomości w Hiszpanii: apartamenty wakacyjne lub przy polach golfowych

Według oficjalnych statystyk, w Hiszpanii czeka na nabywcę 800 tys. – 1 mln mieszkań - Nieoficjalne szacunki mówią nawet o 2 milionach niesprzedanych ofert. Lokale te będą stały puste przez kolejne kilkadziesiąt lat, a niektóre z nich prawdopodobnie nigdy nie zostaną sprzedane – twierdzi Bartłomiej Maczaluk, przedstawiciel spółki Rellox. Inwestorzy niewzruszenie czekają na kolejne spadki cen. Choć z drugiej strony, jak podaje Leonardo Cromstedt, właściciel hiszpańskiego biura RE/MAX Eralia, obroty na hiszpańskim rynku lokali wakacyjnych zaczęły od pewnego czasu rosnąć. Ofertami interesują się głównie cudzoziemcy, którzy dokonują transakcji gotówkowych.

Przeszacowane oferty

Bartłomiej Maczaluk podaje, że ok. 65 proc. z niesprzedanych nieruchomości znajduje się na wybrzeżu. Ich właścicielami są deweloperzy i - w znacznej części – banki uchodzące obecnie za największe "biuro nieruchomości" w tym kraju. Przejmują trudne do sprzedania oferty, często wątpliwej jakości, od bankrutujących deweloperów i osób niespłacających kredytów.

- To właśnie te mało atrakcyjne zastawy w bankach są praprzyczyną kryzysu bankowego w Hiszpanii. Oprócz pomocy międzynarodowej z eurostrefy i nacjonalizacji banków, banki prawdopodobnie będą starały się szybko sprzedać nieruchomości, które administrują, po znacznie obniżonych cenach. Dlatego to właśnie banki mogą przyczynić się do dalszego spadku stawek – tłumaczy Maczaluk. Średnia cena nieruchomości w części lądowej Hiszpanii wynosiła w  pierwszym kwartale 2012 r. wynosiła 252 tys. euro. Stawka ta spadła w 2011 r. o ponad 9 proc. – wylicza Bartłomiej Maczaluk - Obecna sytuacja gospodarcza w Hiszpanii sprzyja dalszemu spadkowi wartości rynkowych nieruchomości. Niektóre prognozy przewidują spadek cen w 2012 r. o kolejne 20  proc. – dodaje.

Leonardo Cromstedt prognozuje natomiast ok. 5 proc. spadek cen w II poł. br., na tym jednak koniec. – Dalszym korektom będą ulegać tylko przeszacowane oferty – twierdzi Cromstedt.

Wyjątkiem są wyspy – np. na Majorce przeciętne stawki są dwukrotnie wyższe niż na lądzie (średnia cena sięga ok. 457 tys. euro).

Znacznie wolniej tanieją mieszkania w głównych hiszpańskich miastach, gdzie ceny spadły o ok. 20 – 30 proc. od czasów boomu, podczas gdy w nadmorskich lokalizacjach lokale potaniały w tym czasie o 50 – 70 proc.

Popyt ze strony inwestorów byłby z pewnością znacznie większy, gdyby nie fatalna jakość wielu ofert z okresu boomu – nietrafione lokalizacje, słaba infrastruktura czy nawet mieszkania w nieukończonych projektach – to gorzki owoc hiszpańskiej euforii budowlanej sprzed kilku lat.

Jednocześnie, w Hiszpanii istnieje rezerwa działek pod budowę kolejnych czterech mln lokali. W związku ze zdecydowaną przewagą podaży nad popytem i istniejącą rezerwą niesprzedanych nieruchomości, wartość większości z tych działek jest bardzo niska lub niemalże zerowa. - Mamy do czynienia z błędnym kołem. Banki posiadają takie zobowiązania z przeszłości, że nie są w stanie przyczynić się do ożywienia tego sektora – czy to w formie kredytów hipotecznych dla kupujących, czy też w formie kredytu dla budowlańców – tłumaczy Bartłomiej Maczaluk. Z drugiej strony, w tym kraju ciągle się buduje. - Różnica w stosunku do lat ubiegłych polega na tym, że deweloperzy realizują tylko najbardziej pewne inwestycje – szczególnie te, będące atrakcyjnymi pod względem lokalizacji o dobrej jakości – zauważa Maczaluk.

Przy plaży

Na szczęście, turystyka w Hiszpanii ciągle ma się dobrze. Inwestorzy cierpliwie wertują masy ofert na wybrzeżu, zwłaszcza, że w części nadmorskiej istnieje wiele obszarów i tzw. resortów (w większości przy polach golfowych), które w określonej mierze odchodzą od standardowego rynku nieruchomości. Zdaniem Bartłomieja Maczaluka, takie pojedyncze resorty są w stanie niwelować szkody powstałe na rynku nieruchomości.

W takich resortach dość często dochodzi do transakcji - inwestorzy przeznaczają swój kapitał na apartamenty czy nawet wille np. w  Costa del Sol, zwłaszcza w okolicach miejscowości Marbella (prowincja Malaga), której nie ominął spadek cen mieszkań nawet do 70 proc., mimo dużego popytu ze strony turystów. Na Costa del Sol kupowane są zarówno luksusowe apartamenty lub drogie wille za 1- 15 mln euro, znajdujące się tuż przy plaży jak i lokale z niższej półki – z reguły z dwiema sypialniami i dwiema łazienkami, chętnie z widokiem  na morze, niekoniecznie blisko plaży, w dobrym ośrodku, za 120 – 220 tys. euro - przed kryzysem ich stawki przekraczały nawet 400 tys. euro.

Leonardo Cromstedt, zapewnia, że na Costa del Sol, ok. 70 proc. popytu generują cudzoziemcy, z czego połowa wykorzystuje apartamenty na własne potrzeby a druga połowa zamierza czerpać zyski z najmu. Hiszpańskie oferty przyciągają Norwegów, Szwedów, Holendrów, Belgów, Niemców i Rosjan. W mniejszym stopniu są one podmiotem zainteresowania ze strony Polaków, Czechów, Estończyków, Francuzów, Marokańczyków czy Anglików, choć ta grupa nabywców ciągle się powiększa. – Kilka lat temu inwestorzy nie widzieli żadnych korzyści w kupowaniu apartamentów na hiszpańskich wybrzeżach. Teraz ich ocena diametralnie się zmieniła, popyt rośnie – zapewnia Leonardo Cromstedt.