Zmiany w zapewnieniu telekomunikacji na cudzej nieruchomości

17 lipca 2010 roku wchodzi w życie ustawa o rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz. U. 106, poz. 675). Niezależnie od wprowadzanych przez nią rozwiązań (skądinąd nie jest przesadą nazwanie ich rewolucyjnymi), mających na celu likwidację tzw. barier inwestycyjnych w telekomunikacji, warto zwrócić uwagę na przepis art. 71 pkt 4, który uchyla art. 58 ustawy z dnia 16 lipca 2004 roku Prawo telekomunikacyjne – dalej Pt (Dz. U. z 2004r., Nr 171, poz. 1800, ze zm.)

Art. 58 Pt nakazywał, w przypadku posiadania przez użytkownika końcowego tytułu prawnego do nieruchomości innego niż prawo własności, prawo użytkowania wieczystego lub spółdzielcze prawo do lokalu, uzyskania pisemnej zgody odpowiednio: właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości lub członka spółdzielni mieszkaniowej, na przyłączenie pojedynczego zakończenia sieci.

Obowiązku tego nie wymagano w przypadku, gdy właścicielem, użytkownikiem wieczystym nieruchomości lub członkiem spółdzielni mieszkaniowej była osoba prawna.

Zastanawia sens powyższej regulacji (art. 58 Pt) nie tylko z punktu widzenia braku zasadności i celowości wyłączenia osób prawnych z kręgu właścicieli, użytkowników wieczystych, czy członków spółdzielni mieszkaniowej, od których wymagana byłaby taka zgoda, ale także pod kątem tworzenia nowych zasad zapewnienia sobie usług telekomunikacyjnych na cudzym gruncie. Przecież uprawnienia - nazwijmy ich umownie dla potrzeb niniejszego artykułu - „niewłaścicieli” tzn. najemców, dzierżawców, użytkowników itp., na moment wejścia w życie Pt regulowane były w sposób wyczerpujący i kompletny w przepisach kodeksu cywilnego, a ich zastosowanie w praktyce nie budziło wcześniej wątpliwości, czy też rozbieżności w orzecznictwie.

Zgodnie z art. 684 KC najemca może założyć w najętym lokalu (…) telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Zasadę tę stosuje się wprost do użytkownika (art. 268 KC), odpowiednio do mających służebność mieszkania (art. 302 § 2 KC), czy też dzierżawcy (art. 694 KC).

Absurdalnym byłoby twierdzenie, że zgoda właściciela, użytkownika wieczystego, czy też członka spółdzielni mieszkaniowej niezbędna, zgodnie z art. 58 Pt, na przyłączenie pojedynczego zakończenia sieci była koniecznym współdziałaniem, o którym mowa w art. 684 zdanie drugie KC. Zakładając racjonalność ustawodawcy, trudno się z taką wykładnią zgodzić. Przepisy kodeksowe dotyczące najmu nieruchomości określają ramowe zasady współpracy stron tego stosunku, czyli innymi słowy: ich prawa i obowiązki w związku z korzystaniem z wynajmowanej nieruchomości.

Skoro zatem uprawnieniem ex lege najemcy jest uprawienie do zainstalowania telefonu, radia i innych urządzeń podobnych uprawnienie to nie może być uzależnione od dodatkowej zgody właściciela, użytkownika wieczystego, czy też członka spółdzielni. Współdziałaniem z art. 684 KC mogłaby być przykładowo zgoda właściciela na demontaż, remont, czy też inne prace budowlane na zewnątrz budynku, niezwiązane bezpośrednio z umową najmu, a konieczne dla zapewnienie najemcy telekomunikacji, jak zamieszczenie anteny do odbioru telewizji na zewnątrz budynku.

Na powyższą wykładnię wskazuje także fakt, iż analogicznej, jak w art. 58 Pt, konieczności uzyskania zgody dla doprowadzenia do nieruchomości przez „niewłaściciela” energii elektrycznej i gazu nie przewiduje ustawa z dnia 10 kwietnia 1997r. prawo energetyczne (tj. Dz. U. z 2006r., Nr 89, poz. 625 ze zm.). Sam zatem fakt, iż prawem najemcy (użytkownika, posiadającego służebność mieszkania, dzierżawcy) jest prawo do telekomunikacji w/na wynajmowanej nieruchomości, oznacza, że prawo to nie może być uzależniane od zgody lub jej braku po stronie właściciela.

Przepisy art. 58 Pt były nieuzasadnionym krokiem wstecz w zakresie uprawnień podmiotów korzystających z cudzych nieruchomości i stanowiły przepis szczególny w stosunku do zasad kodeksowych, z którymi nie dały się zresztą pogodzić. Zgodnie zatem z zasadą lex specialis derogat legi generali, operator chcąc zapewnić „niewłaścicielowi” świadczenie usług telekomunikacyjnych, winien był oczekiwać przedstawienia pisemnej zgody właściciela, użytkownika wieczystego lub członka spółdzielni mieszkaniowej. Innymi słowy, taka zgoda pisemna była zatem warunkiem koniecznym do założenia telefonu, internetu czy telewizji.

Dlatego też, uchylenie ustawą o rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, art. 58 Pt, moim zdaniem, należy ocenić pozytywnie. Jak wynika z powyższych rozważań, przepis ten był nie tylko całkowicie zbędny i stanowił nadregulację, ale nade wszystko okazał się być całkowicie nieżyciowy. O ile jeszcze w wypadku najmu (czy innego stosunku prawnego umożliwiającego korzystanie z nieruchomości) między osobami fizycznymi taka regulacja mogłaby potencjalnie chronić prawa właściciela, użytkownika wieczystego, czy członka spółdzielni mieszkaniowej (co zdaniem autorki nie miało miejsca), o tyle w przypadku korzystania z powierzchni biurowych, czy użytkowych od podmiotu niebędącego osobą prawną, nie ma jakiegokolwiek uzasadnienia.

Nie ulega wątpliwości, iż kwestie zapewnienia telekomunikacji, winny być uregulowane między stronami w umowie o korzystanie z nieruchomości, nie wchodząc w relacje „niewłaściciela” z dostawcą usług, którego ewentualne zastrzeżenia umowne (jako skuteczne wyłącznie inter partes a nie erga omnes) nie będą wiązać.