Słabe wyniki funduszy nieruchomości

Inwestorzy, którzy kilka lat temu kupili certyfikaty funduszy nieruchomości, liczyli na atrakcyjne zyski, a przynajmniej stopy zwrotu wyższe od inflacji. Niestety, fundusze te osiągnęły dotychczas słabe rezultaty. Szanse na wyraźną poprawę są nieduże, zwłaszcza że w wielu przypadkach zbliża się termin likwidacji funduszu i wypłaty pieniędzy inwestorom. Tymczasem sytuacja na rynku nieruchomości wciąż jest niekorzystna dla sprzedających.

W ciągu najbliższych dwóch lat nieruchomości ze swojego portfela prawdopodobnie będą sprzedawały trzy fundusze: Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ, BPH FIZ Sektora Nieruchomości oraz Skarbiec Rynku Nieruchomości.

Za ile uda się sprzedać

Zarządzający funduszem Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości chcą przedłużyć termin jego likwidacji nawet do połowy 2014 r. (pierwotnie miał to być koniec ubiegłego roku) ze względu na trudną sytuację na rynku nieruchomości. Chodzi też o uniknięcie sytuacji, w której oferenci, wykorzystując presję czasu, mogą starać się uzyskać cenę poniżej wartości rynkowej. Dotychczas fundusz  Arka BZ WBK sprzedał osiem nieruchomości z 23 posiadanych. Wycena jego certyfikatów wciąż spada.

Według przedstawicieli BZ WBK TFI nominalna skumulowana stopa zwrotu za cały okres działalności funduszu (przeszło osiem lat), uwzględniająca wypłacone już dochody, wynosi 35,9 proc. (według ostatniej wyceny z 31 stycznia 2013 r.), natomiast bez uwzględnienia tych wypłat – 22,5 proc.

– Końcowa stopa zwrotu będzie z pewnością zależeć od cen sprzedaży nieruchomości – mówi Magdalena Bielak z BZ WBK TFI.

Nie tylko powierzchnie komercyjne

Kolejnym funduszem, który ma termin likwidacji w końcu tego roku, jest BPH FIZ Sektora Nieruchomości (inwestuje w nieruchomości komercyjne). Zarządzający tym funduszem również nie wykluczają przedłużenia działalności, na co pozwalają im przepisy. Jego wynik od sierpnia 2005 r. to tylko 2,5 proc.

Z kolei Skarbiec Rynku Nieruchomości FIZ wykorzysta najodleglejszy termin likwidacji, jaki został zapisany w statucie. Fundusz ten, utworzony w 2004 r., mógł zakończyć działalność najwcześniej po pięciu latach, a najpóźniej po dziesięciu, co oznacza, że ostateczny termin likwidacji przypada na listopad 2014 r.

Fundusz Skarbca kupuje działki, buduje i sprzedaje mieszkania. Obecnie zarządzający nie przewidują rozpoczynania nowych budów ze względu na bliski termin zakończenia działalności funduszu. Zajmują się tylko finalizacją projektów. Do tej pory zamknięto trzy z ośmiu.

Od rozpoczęcia działalności fundusz zarobił około 10 proc. Ale ta wycena nie uwzględnia  częściowych wypłat. W związku z zakończeniem dwóch etapów inwestycji w 2009 r. i 2011 r. fundusz umorzył już część certyfikatów (o wartości 32 mln zł) po cenie wyższej od początkowej o 45 proc. Po uwzględnieniu tych wypłat dotychczasowy wynik funduszu wynosi 19 proc.

Za mało środków

Fundusze nieruchomości: Arka BZ WBK, BPH i Skarbiec, były tworzone tuż przed boomem na rynku. Tak więc termin rozpoczęcia inwestycji nie był najgorszy. Ale zanim fundusze ukończyły swoje projekty budowlane, sytuacja się zmieniła i ceny nieruchomości zaczęły spadać.

Choć zdaniem Pawła Grząbki, prezesa CEE Property Group, dobre projekty, szczególnie komercyjne, teraz również znajdują nabywców. Kłopoty funduszy nieruchomości są według niego raczej efektem przeciętnego doboru projektów, a nie słabości rynku. Fundusze pozyskały zbyt mało środków od inwestorów, co uniemożliwiło realizację dużych projektów. Poza tym spowodowało, że zarządzający nie byli zmotywowani do poświęcania dużej uwagi tym funduszom.

– Nie świadczy to jednak, że tworzenie funduszy nieruchomości nie ma sensu – podsumowuje Paweł Grząbka.

Opinie dla „Rz"

Hubert Telecki | Wealth Solutions-Inwestycje Ziemskie

Idea wspólnego inwestowania w nieruchomości, których indywidualny inwestor nie byłby w stanie kupić ze względu na ich wartość, jest jak najbardziej kusząca. Do tego w przypadku funduszy nieruchomości atutem jest to, że inwestycje w imieniu inwestora realizują profesjonalni zarządzający, a on sam nie jest zaangażowany w cały proces. Jednak strategie przyjęte przez polskie fundusze w wielu przypadkach okazały się zbyt optymistyczne i trudne do zrealizowania w czasie spowolnienia gospodarczego. Portfele nieruchomości komercyjnych budowane przed 2008 r. nie zawsze sprawdzają się w obecnych realiach, a ich upłynnienie przed ustalonym terminem jest często niewykonalne lub bardzo trudne. Na niekorzyść funduszy działa również to, że są one mało elastyczne w działaniu oraz obciążone stałymi kosztami, które ostatecznie musi ponieść inwestor. Alternatywą dla nich mogą być bezpośrednie zbiorowe inwestycje w nieruchomości w formie spółek celowych, koordynowane przez zespół zarządzający. Taka formuła jest o wiele tańsza i bardziej elastyczna. Natomiast podobnie jak w przypadku funduszu plusem jest to, że do grupy inwestycyjnej można wejść ze środkami niepozwalającymi na samodzielne inwestowanie.

Wojciech Chwiejczak | zarządzający funduszem nieruchomości BPH TFI

Rozwój rynku nieruchomości uzależniony jest w dużym stopniu od poprawy sytuacji gospodarczej kraju. Obecnie prognozy ekonomiczne dla Polski są optymistyczne. Jednak na rynku warszawskim mamy wyraźną nadpodaż powierzchni biurowych. Zwiększył się też poziom pustostanów. To z kolei wpłynęło na obniżenie prognozowanych rynkowych stawek czynszu i w efekcie na spadek szacowanej stopy zwrotu z inwestycji. Mając na uwadze interes uczestników funduszu, a także zważywszy na obecną sytuację na rynku nieruchomości (szczególnie w sektorze biurowym), BPH TFI rozważa przedłużenie terminu likwidacji funduszu BPH FIZ Sektor Nieruchomości 1.

Piotr Kuba | wiceprezes zarządu Skarbiec TFI