Zadania

Nie da się podważyć sprzecznej z prawem sprzedaży wywłaszczonej nieruchomości

Właściciel wywłaszczonej nieruchomości nie ma szans na jej odzyskanie, mimo że została ona sprzedana z pominięciem jego prawa do zwrotu lub pierwokupu. Taka transakcja, choć sprzeczna z prawem, jest bowiem ważna
Może natomiast żądać odszkodowania za szkody poniesione wskutek naruszenia jego praw. Tak wynika z wyroku Sądu Najwyższego z 21 czerwca 2007 r.
Wyrok SN dotyczy zdarzeń, które miały miejsce w okresie obowiązywania starej ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości zastąpionej od 1 stycznia 1998 r. ustawą z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jednakże ich unormowania dotyczące uprawnień byłego właściciela nieruchomości, która stała się zbędna, bo cel wskazany w decyzji o wywłaszczeniu przestał istnieć, są bardzo podobne. Nieruchomość o powierzchni ponad trzech hektarów była położona w Lublinie i według decyzji wywłaszczeniowej z 1965 r. miała być przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. W 1990 r. wskutek reformy samorządowej działka stała się własnością gminy. Domy mieszkalne nigdy na niej nie powstały. W 1996 r. gmina oddała tę nieruchomość w użytkowanie wieczyste zagranicznej firmie, która uzyskała potem decyzję ustalającą warunki zabudowy dla Centrum Handlowego Leclerc. Gmina postąpiła wbrew obowiązującym wówczas art. 23 oraz art. 47 ust. 4 ustawy z 1985 r. Pierwszy z tych przepisów dawał byłym właścicielom i ich spadkobiercom pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości (podobnie art. 34 ust. 1 ustawy z 1997 r.). Jednocześnie nakazywał zawiadomienie właściciela o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży. Artykuł 47 ust. 4 zabraniał użycia wywłaszczonej nieruchomości na cele inne niż określone w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że właściciel nie zgodził się na jej zwrot. Natomiast art. 69 ustawy z 1985 r. nakazywał zwrot wywłaszczonej nieruchomości na rzecz poprzedniego właściciela na jego wniosek, jeśli nieruchomość ta stała się zbędna, gdyż cel, w którym została wywłaszczona, przestał obowiązywać (tak samo art. 136 ustaw z 1997 r., który nakazuje też informować o możliwości zwrotu). Były właściciel Czesław J., gdy się dowiedział o sprzedaży, wystąpił na drodze administracyjnej o zwrot tej nieruchomości. Postępowanie to, już z udziałem jego spadkobierczyni, skończyło się w 2003 r. umorzeniem ze względu na art. 229 ustawy z 1997 r. Głosi on, że roszczenie o zwrot nieruchomości, która ma być przeznaczona na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, nie przysługuje, jeżeli przed dniem wejścia w życie ustawy z 1997 r. nieruchomość została sprzedana albo oddana w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej. Atak było w tym wypadku. Spadkobierczyni Czesława J. wystąpiła więc do sądu, domagając się od gminy miasta Lublin 5,6 mln zł odszkodowania za szkody poniesione wskutek naruszenia jej prawa pierwszeństwa. Sądy I i II instancji stwierdziły naruszenia przez gminę art. 47 ust. 4, art. 23 ust. 4 oraz art. 69 ustawy z 1985 r., i to zawinione. Gmina bowiem mogła zwrócić nieruchomość, mogła też zawiadomić o pierwszeństwie w nabyciu. Jednakże zdaniem sądów nie ma podstaw do zasądzenia odszkodowania, bo z powodu naruszenia tych bezwzględnie obowiązujących przepisów sprzedaż nieruchomości jest nieważna i nadal jest ona własnością gminy. Spadkobierczyni więc może ją odzyskać. Innego zdania był Sąd Najwyższy, który wskutek skargi kasacyjnej spadkobierczyni uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. -Sąd dokonał wadliwej wykładni art. 47 ust. 4 ustawy z 1985 r. - tłumaczył sędzia Kazimierz Zawada. - Naruszenie tego przepisu nie powoduje bezwzględnej nieważności umowy sprzedaży. Jest ona ważna, co potwierdza art. 229 ustawy z 1997 r. Decyzja z 2003 r. odmawiająca zwrotu była więc prawidłowa. SN potwierdził natomiast, że były właściciel może się domagać odszkodowania za szkody wyrządzone mu wskutek naruszenia jego prawa. Sędzia Zawada zaznaczył też, że ponieważ szkoda została wyrządzona w 1996 r., podstawą tych roszczeń jest art. 417 k.c. o odpowiedzialności za czyny niedozwolone w obowiązującym wówczas brzmieniu. Dodajmy, że sąd przy ponownym rozpatrywaniu sprawy musi się odnieść również do zgłoszonego przez gminę na podstawie art. 442 k.c. zarzutu przedawnienia tych roszczeń (sygn. IV CSK 81/07). - wywłaszczeniem mogą być objęte tylko nieruchomości na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo nieruchomości, dla których wydana została decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, - nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego (przede wszystkim gminy), - wszczęcie postępowania musi być poprzedzone rokowaniami z właścicielem czy użytkownikiem wieczystym nieruchomości, w czasie których można mu też zaproponować nieruchomość zamienną, - postępowanie wywłaszczeniowe prowadzące do przymusowego pozbawienia praw do nieruchomości może być wszczęte po upływie dwumiesięcznego terminu do dobrowolnego zawarcia umowy sprzedaży, - odszkodowanie musi być równe wartości rynkowej nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, - wywłaszczenie następuje na mocy decyzji, od której można się odwołać, kwestionując np. wysokość odszkodowania, a potem wnieść skargę do sądu administracyjnego.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL