fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Opinie

Jakie koszty może odliczyć wynajmujący mieszkanie lub dom

Fotorzepa, Raf Rafał Guz
W czasach, gdy koniunktura na rynku najmu nie rozpieszcza, wynajmujący szukają oszczędności na podatku. Warto pod tym kątem przeanalizować koszty ponoszone po to, by lokal przynosił zysk
Choć ryczałt od najmu zyskał wielu zwolenników, to niekiedy korzystniejsze jest opodatkowanie przychodów z najmu na zasadach ogólnych. Pozornie dysproporcja w stawce podatkowej nie rokuje wielu szans dla wynajmującego, który nie wybierze ryczałtu. Kumulacja dochodów z najmu z dochodami z innych źródeł sprawia, że wynajmujący podatnik nie zawsze mieści się w pierwszym progu podatkowym i zamiast stawki 18%., musi często stosować wyższą - 32%. Tymczasem przy ryczałcie stawka jest niezmienna i stosunkowo niska - 8,5% od przychodów.
Jednak w wielu przypadkach podatnicy nie decydują się na ryczałtowe opodatkowanie. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy lokal długo oczekuje na najemcę. Wówczas pytania o koszty do odliczenia nabierają wagi.  
  Ważne jest rozróżnienie, czy najem prowadzony jest prywatnie, czy też w ramach działalności gospodarczej. Jest to okoliczność obiektywna, niezależna od deklaracji podatnika. Tymczasem nie należy do rzadkości sytuacja, gdy wynajmujący nie zdaje sobie sprawy, że uzyskiwane z najmu przychody powinien rozliczać w ramach działalności gospodarczej. Taki przypadek zwykle rodzi problemy i ryzyka podatkowe. Co różni podatkowy status wynajmującego prywatnie od wynajmującego w ramach działalności gospodarczej? M.in. zorganizowany charakter działań. Gdy podatnik inwestuje w nieruchomości z założeniem pobierania pożytków z najmu, jego działania mają charakter profesjonalny i powinny być traktowane jako działalność gospodarcza. Dla ułatwienia porównanie: Jak widać, oba rodzaje najmu nie różnią się zasadniczo, jeśli chodzi o możliwości uwzględniania kosztów uzyskania przychodów. W przypadku najmu prywatnego nie ma obowiązku prowadzenia unormowanej ewidencji w postaci księgi podatkowej. Nie pozbawia to jednak wynajmującego możliwości rozliczania kosztów uzyskania przychodów, ale też nie zwalnia go z obowiązku ewidencjonowania tych kosztów i archiwizowania dowodów ich poniesienia.     Typowe koszty budzące wątpliwości podatkowe jakie ponoszą podatnicy w związku z najmem to: 1. Koszt odsetek i prowizji od kredytu, 2. Różnice kursowe w przypadku kredytów walutowych, 3. Ubezpieczenie kredytu, 4. Koszt wyposażenia lokalu, 5. Wydatki na administratora nieruchomości, 6. Dojazdy do nieruchomości, 7. Wydatki na odnowienie i firmę sprzątającą. Czy i kiedy można je rozliczać? Zasada ogólna wynikająca z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) jest następująca: kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zabezpieczenia albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 updof. Żaden z wymienionych powyżej sześciu tytułów ponoszenia kosztów nie jest wymieniany w art. 23 jako wydatek wykluczony z kosztów uzyskania przychodów. To znaczy, że o jego statusie podatkowym stanowi związek z uzyskiwanym przychodem. Analiza poszczególnych pozycji kosztowych budzących wątpliwości podatników prowadzi do następujących wniosków: 1. Koszt odsetek od kredytu w trakcie, gdy lokal jest przedmiotem najmu jest kosztem do rozliczenia w momencie zapłaty odsetek. Koszt prowizji zwykle ponoszony jest przed nabyciem lokalu i podobnie jak koszt odsetek zapłaconych przed oddaniem lokalu do użytkowania powinien być wliczony do wartości lokalu i amortyzowany. Niezapłacenie bankowi odsetek spowodowałoby bowiem utratę źródła przychodów. 2. Różnice kursowe są również elementem wprost powiązanym z uzyskiwaniem przychodów i zarówno różnice powstałe na kredycie walutowym jak i różnice wynikające ze zmian kursu przy pobieraniu czynszu stanowią koszty uzyskania przychodów lub (jeśli są dodatnie) przychody. 3. Ubezpieczenie kredytu, podobnie jak jego obsługa są warunkiem zachowania źródła przychodów. Zatem można uznać je za koszt podatkowy. 4. Wyposażenie lokalu stanowi o wysokości oczekiwanego przychodu z wynajmu. Inną cenę osiąga lokal w pełni wyposażony, a inną, niższą cenę uzyskuje lokal pusty lub nawet częściowo niewykończony. Zatem zarówno wyposażenie w dywany, meble, sprzęt, AGD lub RTV jak i utrzymanie sprzętu w odpowiednim stanie (o ile nie obciąża najemcy) jest wydatkiem, który należy uznać za koszt uzyskania przychodów. Warto jednak pamiętać, ze trwale związane z lokalem ulepszenia o wartości ponad 3500 PLN w roku podatkowym należy amortyzować zamiast zaliczać bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. 5. Wydatki na administratora nieruchomości są również kosztem uzyskania przychodów. Jednak należy pamiętać, że czym innym jest partycypacja w kosztach administracji lokalu przez wspólnotę, a czym innym zatrudnienie administratora do własnej nieruchomości. Ta druga sytuacja w mojej ocenie prowadzi do wniosku, że prowadzona jest działalność gospodarcza do której zatrudniony jest pracownik. 6. Dojazdy do nieruchomości w celu prezentacji lokalu, załatwiania spraw związanych z jego administracją, naprawami itp. są kosztem uzyskania przychodów z najmu. Niezależnie od położenia nieruchomości stosuje się te same przepisy. Jeżeli podatnik nabył rezydencję nad Morzem Śródziemnym i następnie wynajmuje ją turystom, to niewątpliwie ma prawo ponosić wydatki na administrowanie budynkiem, jego prezentację i utrzymanie we właściwym stanie. Z tym łączy się niewątpliwie konieczność wizytowania nieruchomości. Fakt, że podróż jest długa i relatywnie kosztowna nie jest powodem, by nie rozliczyć poniesionego na nią wydatku. Te same przepisy podatkowe stosuje się do domu na Cyprze i do mieszkania zlokalizowanego kilka przecznic od miejsca swojego zamieszkania. W pierwszym przypadku w koszty wlicza się bilet lotniczy, w drugim bilet MZK. Oczywiście często podatnik dojeżdża do nieruchomości własnym samochodem. W takim przypadku do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć koszty dojazdu do wysokości wynikającej z art. 23. ust. 1 pkt. 46 updof – czyli 0,8358PLN za każdy kilometr. W tym przypadku podatnik jest obowiązany prowadzić ewidencję przebiegu. 7. Odświeżenie lokalu i sprzątanie po wynajmie są niezbędne do zaprezentowania lokalu kolejnym najemcom. Wydatki te nie powinny budzić wątpliwości organów podatkowych. Co dzieje się z odliczeniem kosztów w okresie, gdy lokal nie jest wynajmowany? Na to pytanie nie można udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Jeżeli w międzyczasie lokal jest używany przez właściciela do własnych potrzeb koszty uzyskania przychodów z najmu nie wystąpią. Z kolei w sytuacji, gdy pusty lokal oczekuje na najemcę, ponoszone koszty służą osiągnięciu przyszłych przychodów i dlatego w mojej ocenie można je rozliczać. Ta sytuacja może doprowadzić nawet do sytuacji, w której koszty przewyższą przychody z najmu uzyskane w danym roku. Powstała strata będzie mogła być rozliczona w latach następnych.         www.polishtaxes.eu
Źródło: rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

REDAKCJA POLECA

REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA