fbTrack

Nieruchomości

Kiedy prawo pierwokupu obowiązuje przy gruncie

Fotorzepa, Jak Jakub Ostałowski
[b]Dwa lata temu podpisałem umowę notarialną przedsprzedaży trzech działek rolnych o łącznej powierzchni 1,2 ha, są to grunty klasy IV i V. Jestem stroną kupującą. Umowę sprzedaży zamierzam sfinalizować za dwa tygodnie, ponieważ należność została rozłożona na raty. Chciałbym się dowiedzieć, czy należy do transakcji końcowej zastosować przepis dotyczący prawa pierwokupu dla Agencji Nieruchomości Rolnych[/b] – pyta czytelnik.
[i] [b]Odpowiada Stefan Jacyno, adwokat, partner w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy:[/b] [/i] Zgodnie z dotychczasowymi regulacjami w zakresie kształtowania ustroju rolnego Agencji Nieruchomości Rolnych przysługiwało prawo pierwokupu w stosunku do wszystkich nieruchomości rolnych w razie braku dzierżawcy uprawnionego do skorzystania z ustawowego pierwokupu albo w razie nieskorzystania z tego prawa przez dzierżawcę.
Oznacza to, że zamierzając przenieść własność nieruchomości rolnej, należało umożliwić agencji wykonanie jej tego prawa. W praktyce odbywa się to poprzez zawarcie między sprzedającym a kupującym umowy zobowiązującej do sprzedaży w formie aktu notarialnego, która nie przenosi własności nieruchomości, ale jedynie zawiera zobowiązanie stron do takiego przeniesienia. Umowę notariusz przesyła do ANR, która w terminie miesiąca może złożyć sprzedającemu oświadczenie, że wykonuje prawo pierwokupu. W takim wypadku umowa sprzedaży dochodzi do skutku między sprzedającym a agencją. Jeżeli ANR w terminie miesiąca nie wykona swojego prawa lub jeżeli oświadczy, że nie zamierza z niego skorzystać, strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność nieruchomości. Od 8 lipca 2010 r. zmieniły się zasady funkcjonowania ustawowego pierwokupu nieruchomości rolnych przysługującego ANR i prawo to nie dotyczy gruntów rolnych, których powierzchnia jest mniejsza niż 5 ha. Nowelizacja ustawy stanowi jednocześnie, że w sprawach wszczętych, które dotyczą wykonania prawa pierwokupu (nabycia) nieruchomości przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe. Jako „wszczęcie sprawy” należy rozumieć zawarcie umowy sprzedaży, rodzącej prawo pierwokupu, tak więc agencja zachowuje to prawo tylko w odniesieniu do umów sprzedaży zawartych przed 8 lipca 2010 r. Przyjmuję, że zawarta umowa „przedsprzedaży” jest notarialną umową przedwstępną, czyli umową sprzedaży nie jest. Ponieważ w wypadku czytelnika powierzchnia gruntu rolnego jest mniejsza niż 5 ha i jednocześnie umowa sprzedaży ma być dopiero zawarta, agencji nie będzie przysługiwać ustawowe prawo pierwokupu. Transakcja sprzedaży może zatem zostać przeprowadzona z pominięciem procedury dotyczącej ustawowego pierwokupu ANR, choćby procedura taka była opisana w umowie przedwstępnej. Należy przy tym jednak pamiętać, że ustawowe prawo pierwokupu wciąż przysługuje dzierżawcy gruntu rolnego, bez względu na jego powierzchnię, jeżeli spełnione zostaną łącznie dwa warunki, tj. umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana przez co najmniej trzy lata, licząc od daty pewnej, oraz jeżeli nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej. O ile zatem w opisanej przez czytelnika sytuacji nie ma już mowy o pierwokupie ANR, o tyle wciąż możemy mieć do czynienia z ustawowym prawem pierwokupu dzierżawcy nieruchomości, jeżeli oczywiście grunt został w dzierżawę oddany.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL