Mieszkaniowe

Z Partnerem mało bezpiecznie

Fotorzepa, MW Michał Walczak
Połowę ceny za mieszkanie masz zapłacić dziś, resztę – za dwa lata. I dopiero wtedy staniesz się właścicielem lokalu. Tak działa system sprzedaży Partner. Pośrednicy są sceptyczni: takie transakcje trudno nazwać okazjami
Do agencji nieruchomości trafiają oferty sprzedaży mieszkań, które były kupowane kilka lat temu na preferencyjnych warunkach, z przeznaczeniem na wynajem.
– Nie można ich było sprzedawać przez dziesięć lat – tłumaczy nam pośrednik z jednego z warszawskich biur. – Wielu inwestorów ma dziś jednak problem z najmem i utrzymywaniem tych mieszkań, dlatego chce je sprzedać przed czasem – dodaje. Do kupienia w tej agencji jest dziś m.in. 46-metrowe mieszkanie w rejonie Białołęki, które kosztuje 245 tys. zł, czyli 5,3 tys. zł za mkw. – 50 procent ceny trzeba zapłacić w dniu podpisania pierwszej umowy i wydania lokalu, resztę – po dwóch latach – mówi pośrednik. – Jest to sprzedaż w tzw. systemie Partner – dodaje. [srodtytul]To nie okazja[/srodtytul]
Czy warto korzystać z takich ofert? Piotr Wieszczyk, pośrednik z Maxon Nieruchomości, ocenia, że sprzedaż mieszkań w systemie Partner jest bardzo trudna i skomplikowana. – Okazja to zatem wątpliwa. Po pierwsze: ze względu na brak księgi wieczystej żaden bank nie udzieli kredytu potencjalnemu nabywcy, a co za tym idzie, wspomniane 50 proc. ceny należy wyłożyć z własnej kieszeni. Kupując małe mieszkanie za około 300 tys. zł, trzeba więc mieć około125 –150 tys. zł – wylicza Piotr Wieszczyk. – Po drugie – nikt nie wie, co będzie się działo przez te np. dwa lata. Transakcja odbywa się na zasadach cesji, a dodatkowo notariusze przygotowują w takich wypadkach pełnomocnictwo niewygasalne, czyli z góry ustala się, że jeśli umrze czy to kupujący, czy sprzedający, do transakcji ostatecznej przystąpi spadkobierca zmarłej osoby. Dodatkową kwestią są sprawy podatkowe – zauważa pośrednik z Maxona. Do tej agencji w ostatnim czasie trafiła tylko jedna taka oferta. Jak mówi Piotr Wieszczyk, przez pół roku nikt nawet nie chciał obejrzeć tego 40-metrowego mieszkania. – Klienci owszem dzwonili, bo cena była dość atrakcyjna, ale jak słyszeli, na jakich zasadach ma się odbyć transakcja, to natychmiast rezygnowali z oglądania nieruchomości – przyznaje Wieszczyk. Takich ofert nie znajdziemy w agencji Polanowscy. Ewa Orłowska, dyrektor oddziału warszawskiego tej agencji, podziela zdanie Piotra Wieszczyka, że trudno nazwać je okazją. – Podstawową wadą jest niemożność przeniesienia własności – ocenia Ewa Orłowska. – Plusem może być jedynie superokazyjna cena – dodaje. I zauważa, że takie oferty są adresowane przede wszystkim do klientów z gotówką, którzy mają pieniądze na całość mieszkania, a tacy są bardzo wymagający. – Kto, mając pieniądze tylko na połowę lokalu, zechce walczyć za kilka lat o kredyt na resztę? Nikt nie wie przecież, jaką będzie miał zdolność kredytową za parę lat – zauważa Ewa Orłowska. – W przeszłości spotkałam się z takimi ofertami, ale nie znajdowały one nabywców – wspomina. [srodtytul] Co z bezpieczeństwem[/srodtytul] Takich ofert nie ma też w agencji Metrohouse. – Pośrednicy nie byliby raczej nimi zainteresowani – mówi Marcin Jańczuk z tej agencji. – Tego typu transakcje nie należą do bezpiecznych. Jak można zagwarantować, że właściciel po dwóch latach przeniesie własność? – pyta Marcin Jańczuk. – Obligatoryjna jest umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, ale... no właśnie to „ale” będzie nam towarzyszyć do chwili przeniesienia własności mieszkania, nie mówiąc już o tym, że przy takich transakcjach klient nie może liczyć na finansowanie zakupu kredytem hipotecznym. Podaż na rynku jest dziś jednak tak duża, że należy zadać sobie pytanie, czy warto ryzykować – przestrzega Marcin Jańczuk. W podobnym tonie wypowiada się pośredniczka Joanna Lebiedź z agencji nieruchomości Lebiedź i Lebiedź, w której także takich ofert nie znajdziemy. – A co w przypadku, gdyby ktoś chciał zakup sfinansować kredytem? Jaka miałaby być data uruchomienia środków? Teraz? Za dwa lata? A co na to banki? – Joanna Lebiedź mnoży pytania. – Co w razie drastycznej zmiany cen mieszkań na rynku? Poszkodowanym w jednym przypadku może okazać się kupujący, w drugim – sprzedający – zauważa pośredniczka. I dodaje, że na rynku pojawiają się czasem także inne oferty, których sprzedaż przed upływem pewnego czasu wiąże się z koniecznością uiszczenia podatku. – Takie transakcje mogą zainteresować fiskusa, bo bez trudu można odczytać intencje sprzedającego – mówi Joanna Lebiedź. [ramka][b] OPINIA[/b] [b]Cezary Szubielski, dyrektor żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości[/b] – Jestem przeciwnikiem wszelkich transakcji na raty, kiedy to od umowy przedwstępnej do końcowej upływa kilka lat. Nie wiemy przecież, jaka będzie rynkowa wartość mieszkań na przykład za dwa lata. Poza tym zadatek może wynosić do 20 proc. wartości nieruchomości. Powyżej tej kwoty mówimy już o zaliczce, która podlega zwrotowi. Jeśli mieszkanie zostaje wydane przed przeniesieniem własności, to mamy do czynienia z najmem, który powinien być odpłatny, lub z użyczeniem. Obie te formy powinny być opodatkowane. Kiedy bowiem mieszkanie zostanie nam wydane na wiele lat przed jego formalnym nabyciem, można się spotkać z interpretacją, że jest to przysporzenie dochodu, bo za korzystanie z rzeczy nie jest pobierane wynagrodzenie. Mamy więc do czynienia z czymś na kształt darowizny czynszu. Jeśli chodzi o zabezpieczenie praw i roszczeń, to pamiętajmy, że zarówno sprzedający, jak i kupujący mogą nie dożyć umowy przyrzeczonej i pojawi się roszczenie w postępowaniu spadkowym. Jeśli umowa przedwstępna zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego z wpisem do działu III księgi wieczystej, możemy w niej zawrzeć zobowiązanie do sprzedaży mieszkania w określonej dacie za określoną kwotę. Pamiętajmy jednak, że znaczny procent mieszkań na rynku ma status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez założonej księgi wieczystej. W takim przypadku nie ma gdzie wpisać praw i roszczeń. Co gorsza, istnieje u nas maniera zawierania umów przedwstępnych w formie pisemnej zamiast formy aktu notarialnego. W tym przypadku wszelkie zobowiązania poza zadatkiem są w zasadzie niemożliwe do dochodzenia. [/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL