fbTrack

Nieruchomości

Trzeba ożywić rynek wynajmu mieszkań

Michał Gruca, adwokat, kancelaria Schönherr Pietrzak Siekierzyński Bogen
Archiwum
W Sejmie trwają prace nad projektem nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów planowanej nowelizacji. Jestem zwolennikiem proponowanych zmian.
Istotnym problemem w Polsce jest bowiem niedostateczna podaż wolnych mieszkań oraz wynikające z tego trudności niektórych grup społecznych w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Problem ten w szczególnie istotny sposób dotyka osoby z grupy niżej uposażonej, które nie kwalifikują się do uzyskania kredytu na zakup mieszkania lub takich, dla których koszt kredytu okazałby się zbyt wielkim obciążeniem, czy to z punktu widzenia fiskalnego, czy ze względu na długotrwałość okresu kredytowania.
Sytuację tę, jak dzieje się to w wielu innych państwach, mogłoby poprawić upowszechnienie najmu lokali. Paradoksalnie, przeszkodą dla powyższego nie jest brak wolnych mieszkań, lecz obowiązujące przepisy prawne, które wręcz zniechęcają wielu właścicieli mieszkań do oddania swych lokali w najem. [srodtytul]Sposób na dłużnika[/srodtytul]
Upowszechnienie najmu lokali hamuje ograniczona możliwość szybkiego wyeksmitowania najemcy, głównie w przypadku, w którym najemca zaprzestanie płacenia czynszu. W obecnym stanie prawnym, w razie zaistnienia wspomnianej sytuacji, wynajmujący lokal mieszkalny zmuszony jest korzystać z długotrwałej drogi procesu eksmisyjnego, w trakcie którego pozbawiony jest możliwości korzystania ze swojej własności oraz uzyskiwania dochodu z tytułu czynszu najmu. Następnie, po uzyskaniu pozytywnego rozstrzygnięcia, wynajmujący zmuszony jest skorzystać z często jeszcze dłuższej drogi postępowania egzekucyjnego. Długotrwałość tego ostatniego związana jest w praktyce z niedopuszczalnością wyeksmitowania dłużnika „na bruk”. Eksmisja, w najgorszym dla dłużnika przypadku, może odbyć się jedynie do pomieszczenia tymczasowego wskazanego przez gminę, samego dłużnika lub wierzyciela. Jak można sobie łatwo wyobrazić, pierwsze dwa podmioty najczęściej albo nie mają możliwości, albo interesu, aby takie pomieszczenie dostarczyć. W tej sytuacji chęć odzyskania własności, także na tym etapie, staje się problem właściciela, który powinien wynaleźć wspomniany lokal i wskazać go komornikowi. Jak można sobie wyobrazić, zadanie nie należy do łatwych. Poza powyższą procedurą pozostają sytuacje, w których sąd orzekł o obowiązku gminy co do zaoferowania dłużnikowi lokalu socjalnego lub zamiennego. W tej sytuacji właściciel musi najczęściej uzbroić się w cierpliwość i czekać, aż gmina przedstawi ofertę takiego lokalu. Niestety, lokali socjalnych czy też zamiennych jest w naszym kraju niezwykle mało, co w rzeczywistości może skutkować trwałym pozbawieniem właściciela faktycznej możliwości dysponowania swym lokalem. Świadomość takich trudności oraz brak chęci właściciela lokalu do zdania się na łaskę czy niełaskę najemcy skutkować może dwoma decyzjami. Pierwsza to zupełna rezygnacja z najmu – co czynią osoby praworządne i niemające potrzeby lub ochoty schodzić „do podziemia”, a druga to podjęcie właśnie takich działań. Bycie w „podziemiu” polega m.in. na tym, że umowa nie jest zawierana na piśmie tak, aby w razie trudności móc dokonać samodzielnej eksmisji najemcy, o opodatkowaniu takiego „nieformalnego” stosunku najmu nie wspominając. [srodtytul]Zlikwidować szarą strefę[/srodtytul] Na powyższe problemy ma właśnie odpowiadać planowana nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów. Stanowi ona próbę połączenia dwóch, wydawałoby się sprzecznych interesów: zapewnienia wynajmującemu możliwości szybkiego wyeksmitowania najemcy, przy jednoczesnej ochronie tego ostatniego, poprzez niedopuszczenie do sytuacji, w której taka eksmisja odbyłaby się na bruk. Chodzi o wyeliminowanie szarej strefy, w której nie obowiązuje żadne prawo, a przede wszystkim regulacje cywilnoprawne, kształtujące treść praw i obowiązków stron oraz zapewniające obu stronom bezpieczeństwo prawne. Upowszechnienie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu jest celem kolejnym, istotnym z punktu widzenia państwa, lecz nie pierwszorzędnym. To prawda, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego – według proponowanej nowelizacji – będzie wymagało spełnienia większej ilości obowiązków o charakterze formalnym niż zawarcie zwykłej umowy najmu. Nie można jednak zgodzić się z tezą, iż brak zawarcia umowy najmu lokalu na piśmie (oraz zarejestrowania jej w urzędzie skarbowym) skutkować będzie jego nieważnością. W takiej sytuacji przepisy o najmie okazjonalnym oraz dobrodziejstwa z nich wynikające po prostu nie wejdą w życie. Zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego oraz obowiązujące przepisy o ochronie praw lokatorów skutkujące ryzykami, o których mowa była na wstępie. Zatem to w interesie wynajmującego będzie ważne zawarcie umowy o najem okazjonalny, gdyż tylko w tej sytuacji będzie mógł skorzystać z możliwości skutecznej eksmisji najemcy. Warto przypomnieć, iż umowa będzie musiała zostać sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności, zawierać wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie on zamieszkiwać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz zawierać oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego, przedstawionym po rozwiązaniu umowy najmu (w trybie opisanym w planowanej nowelizacji). Proponowane rozwiązanie może również okazać się bardzo korzystne dla najemców pozostających w kręgu uprawnionych do uzyskania lokalu socjalnego, np. matek z małymi dziećmi. Skorzystanie z planowanej regulacji najmu okazjonalnego pozwoli im ominąć potencjalną niechęć wynajmujących wynikającą ze świadomości praktycznego braku możliwości wyeksmitowania takiej osoby, jeśli lokal położony jest w gminie nieposiadającej dostępnych lokali socjalnych. Projektodawcy zadbali również o to, aby koszt wymaganego oświadczenia o poddaniu się egzekucji nie był dla najemcy nadmierny. Koszt ten ma wynosić nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia, czyli obecnie ok. 130 zł. Pozostaje mieć zatem nadzieję, że ostateczny kształt nowych rozwiązań sprawi, że będą one skuteczne, jak też, że zostanie osiągnięty zamierzony cel, czyli upowszechnienia najmu. Wtedy to stawki czynszu z pewnością spadną na tyle, iż wynajmującym nie będzie się opłacało nie płacić podatków. [i] Michał Gruca jest adwokatem w kancelarii Schönherr Pietrzak Siekierzyński Bogen [/i] [b] oprac. gb [/b]
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL