Nieruchomości

Czy będzie odszkodowanie za dzierżawę gruntu, którego nie można zabudować?

Fotorzepa, MW Michał Walczak
[i][b]W zeszłym roku wystąpiłem do spółdzielni mieszkaniowej z pytaniem o możliwość wydzierżawienia gruntu pod garaż blaszany - ok. 18m2, nie związany trwale z gruntem. Dostałem odpowiedź, że spółdzielnia ma taki teren, więc spisaliśmy umowę dzierżawy pod garaż. Umowa została zawarta na czas nieokreślony z zastrzeżeniem jej wypowiedzenia w określonych przypadkach: zaleganie z czynszem, zły stan techniczny garażu, brak zgody na podwyżkę czynszu. Nie poinformowano mnie, że w związku z postawieniem garażu muszę dopełnić jakichkolwiek formalności związanych ze zgłoszeniem budowy. Po roku okazało się, że przez działkę, która była przedmiotem umowy przebiega rurociąg gazowy i zgodnie z prawem na jego drodze nie może stać jakakolwiek zabudowa.
W moim przekonaniu spółdzielnia dysponując terenem winna wiedzieć bądź co najmniej być w posiadaniu dokumentacji, która pozwala określić, czy na danym terenie można cokolwiek wybudować i de facto na podstawie umowy czerpać z tego korzyści. Nadzór budowlany zgodnie z prawem nakazał rozebrać zabudowę i tutaj nie ma podstaw do jakichkolwiek roszczeń. Moje pytanie dotyczy tego, czy skoro umowa ewidentnie z mojej perspektywy krzywdząca i zawarta z naruszeniem prawa - bo przecież jej przedmiotem była dzierżawa gruntu pod garaż (co jest w niej jasno określone) - może podlegać zaskarżeniu w związku z tym, że jej przedmiot już w chwili podpisania był wirtualny i od początku niemożliwy do wykonania, a koszty przeze mnie poczynione przekraczają 2 tys. zł (garaz) plus 600 zł rocznego czynszu. Czy jest podstawa do domagania się odszkodowania?
[/b][/i] [i]- A. [/i] Czytelnik ma rację twierdząc, że spółdzielnia powinna zadbać o to, by działka będąca przedmiotem dzierżawy nadawała się do celu wskazanego w umowie dzierżawy. I to nie tylko w chwili wydania, ale przez cały okres trwania dzierżawy. Wynika to z art. 662 par. 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] (dotyczy on umowy najmu, ale przepisy o najmie stosuje się też do umów dzierżawy). Spółdzielnia nie miała natomiast obowiązku informować dzierżawcy, że powinien on zgłosić do starostwa zamiar postawienia na działce garażu czy też uzyskać pozwolenie na jego budowę. Każda osoba posiadająca prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i zamierzająca wykonywać prace budowlane, powinna sama zadbać o formalności z tym związane. Nie może zasłaniać się przy tym nieznajomością przepisów. Co w tej sytuacji może zrobić czytelnik? Przede wszystkim ma prawo natychmiast wypowiedzieć umowę dzierżawy. Zgodnie z art. 664 par. 1 i 2 wydanie dzierżawcy rzeczy obciążonej wadą, która uniemożliwia przewidziane w umowie używanie i której nie można usunąć, powoduje, że dzierżawca może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia umowy przysługuje tylko wtedy, gdy dzierżawca nie wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Zerwanie umowy nie wyklucza roszczenia o naprawienie szkody spowodowanej faktem niemożności zabudowania działki garażem. Odszkodowania można jednak żądać wtedy, gdy wykaże się winę sprawcy (art. 415 kc). Zatem ewentualne roszczenie odszkodowawcze przeciwko spółdzielni nie powinno obejmować kosztów budowy czy rozbiórki garażu, gdyż są to straty spowodowane zaniedbaniem samego inwestora - czytelnika jako dzierżawcy. Gdyby zawczasu, zgodnie z prawem, zgłosił on zamiar budowy, dowiedziałby się, że nie może postawić garażu, a tym samym nie poniósłby kosztów budowy ani rozbiórki. Czytelnik może natomiast domagać się od spółdzielni zwrotu poniesionych kosztów umowy dzierżawy, np. zapłaconego czynszu wraz z odsetkami. Jeśli w związku z niemożnością korzystania z nieruchomości w sposób określony w umowie dzierżawy poniósł inne wydatki (np. musiał wynająć garaż), to również może domagać się ich zwrotu.
Źródło: ROL

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL