Opinie z rynku

Polskie prawo ciągle nie sprzyja inwestycjom

Fotorzepa, Raf Rafał Guz
O największych problemach związanych z inwestowaniem w nieruchomości opowiada Paweł Dębowski, radca prawny, partner w Kancelarii Clifford Chance, od wielu lat najlepszy prawnik w dziedzinie nieruchomości w rankingu kancelarii prawnych
[b]Specjalizuje się pan w obsłudze prawnej dużych inwestycji, takich jak budowa centrów handlowych, biurowców i przygotowanie prawne gruntów pod inwestycje. Z jakimi problemami najczęściej zmaga się pan?[/b]
[b]Paweł Dębowski:[/b] Z brakiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. [b]Nie ma planów? Przecież inwestorzy chwalą to sobie, nie muszą się bowiem martwić o drogi, przejścia podziemne, dodatkowe linie autobusowe itd. Podobno łatwiej się buduje na podstawie decyzji ustalającej warunki zabudowy.[/b]
Ależ skąd. Brak infrastruktury drogowej czy komunikacji publicznej utrudnia prowadzenie inwestycji i źle wpływa na jej atrakcyjność, a więc i cenę. Poza tym władze samorządowe i tak mają sposoby, aby zmusić inwestorów do wykonania infrastruktury drogowej niezbędnej dla planowanej inwestycji. Co do samych decyzji, to proces ich wydawania trwa wiele miesięcy, a czasem lat. Są wielokrotnie bezpodstawnie zaskarżane przez osoby trzecie w celu wymuszenia haraczu od inwestora, który często nie może sobie pozwolić na przeciąganie procesu inwestycyjnego na lata. Sam wiem o decyzji o warunkach zagospodarowania, którą zaskarżyło ponad 100 osób, a postępowanie trwało ponad cztery lata. Planowana inwestycja musi też spełniać wymagania określone przez prawo, w tym ważny warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, który determinuje jej charakter i kształt. Na podstawie decyzji nie da się wybudować centrum handlowego o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw., gdyż jego lokalizacja musi wynikać bezpośrednio z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego. Często też postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy są zawieszane, jeśli prace nad planem zagospodarowania przestrzennego są w toku. Bywa, że ostateczne decyzje o warunkach zabudowy wygasają w wyniku wprowadzania planów zagospodarowania przestrzennego, ponieważ ich treść okazuje się sprzeczna z postanowieniami planu. Sam znam takie sytuacje Jak pani widzi, bez miejscowych planów ani rusz. [b]Na razie zmian w przepisach dotyczących decyzji nie będzie. Są wprawdzie różnie propozycje, ale długi jeszcze proces legislacyjny przed nimi. Inwestorów czekają zaś zmiany w prawie budowlanym. Mają zastąpić pozwolenia budowlane i na użytkowanie prostą rejestracją. Jak pan ocenia te zmiany? Zdaniem prezydenta naruszają konstytucję, nie podpisał ich więc, tylko skierował do Trybunału Konstytucyjnego.[/b] To bardzo skomplikowana kwestia. Jak wiadomo, nie ma ustaw idealnych i każdą można skrytykować. Zamiar ustawodawcy jest jasny: uprościć proces budowlany. To idea jak najbardziej słuszna, a proponowane rozwiązanie, czyli rejestracja budowy, jest także stosowane w innych jurysdykcjach, szczególnie dla budownictwa jednorodzinnego. Nie jest jednak tak, że wszystkie zamierzenia budowlane obejdą się bez decyzji administracyjnej. Wymagają jej np. inwestycje, które mogą znacząco oddziaływać na środowisko. Jeśli wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, przed rozpoczęciem budowy potrzebna będzie decyzja o rejestracji budowy. To jest właśnie decyzja administracyjna, a w postępowaniu mogą brać udział jako strony podmioty, które mają w tym interes prawny. Z długiej listy przedsięwzięć, dla których może być wymagane uzyskanie decyzji o rejestracji budowy, chciałbym wskazać zespoły zabudowy usługowej na terenie o powierzchni nie mniejszej niż 2 hektary, centra handlowe i usługowe o powierzchni nie mniejszej niż 1 hektar lub o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 1 hektar oraz garaże lub parkingi samochodowe dla nie mniej niż 300 samochodów osobowych. Myślę, że wprowadzenie tej ustawy miałoby także kilka efektów ubocznych, na przykład oczekiwanie zwiększonej odpowiedzialności uczestników procesu inwestycyjnego wobec inwestora. Inwestorzy przypuszczalnie będą się starali nałożyć na konsultantów i architektów większą odpowiedzialność za prawidłowość i zgodność z prawem oraz zgodą urbanistyczną zamierzenia budowlanego. Wynika to z tego, że inwestor nie będzie mógł już wywodzić z rejestracji skutków prawnych, jakie dziś może wywodzić z pozwolenia na budowę. Najwięcej emocji wzbudza kwestia ochrony praw osób trzecich. Oczywiście jako prawnik rozumiem pogląd rzecznika praw obywatelskich i prezydenta, że obecny stan prawny i procedury wymagane przez prawo budowlane „odpowiednio wyważają prawo inwestora do zagospodarowania własnej nieruchomości z porządkiem publicznym i ochroną indywidualnych interesów zainteresowanych osób”, jednak praktyka wygląda często zupełnie inaczej. Procedura jest nagminnie nadużywana przez podmioty, które utrudniają proces inwestycyjny, by uzyskać korzyści majątkowe. A przecież ich interes został już uwzględniony w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (w którym mogły brać udział) lub w trakcie sporządzania planu zagospodarowania przestrzennego. Prawo nie chroni natomiast w praktyce inwestora, który chce zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy zrealizować zgodną z prawem inwestycję. Obawiam się, że proponowane rozwiązanie ustawowe nie do końca wpisuje się w system procedur administracyjnych, a dodatkowo kwestia ochrony praw osób trzecich i praw nabytych będzie skutkowała niekorzystnym dla ustawy wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego. [b]Od 1 stycznia obowiązują przepisy, które wprowadziły uproszczenia w odralnianiu gruntów, głównie na terenach miast. A te zmiany jak pan ocenia?[/b] Byłem zwolennikiem takiego radykalnego rozwiązania. Zawsze uważałem, że wszystkie grunty w granicach administracyjnych miast powinny zmienić charakter na nierolny z mocy samych przepisów, bez uruchamiania dodatkowej procedury. Obecna zmiana wyłączyła grunty w granicach administracyjnych miast spod obowiązywania ustawy o ochronie gruntów leśnych i rolnych. To ruch w bardzo dobrym kierunku. [wyimek]Brak infrastruktury drogowej czy komunikacji publicznej utrudnia prowadzenie inwestycji i źle wpływa na jej atrakcyjność, a więc i cenę[/wyimek] Z gruntami rolnymi jest jeszcze jeden problem. Cudzoziemcy muszą mieć zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji na ich nabycie. Obywatele państw unijnych będą mieli taki obowiązek do 2017 r. Nie neguję instytucji uzyskiwania zezwoleń, choć przy obecnej ilości nieużytków rolnych to absurd. Chodzi jednak o to, że trzeba toczyć wieczne boje z ministerstwem. Po wielu miesiącach oczekiwania odmawia ono bez uzasadnienia zgody na nabycie nieruchomości rolnej. Bardzo rzadko udaje się ją uzyskać i wynika to zawsze z braku zgody ministra rolnictwa. Decyzja ministra ma charakter uznania administracyjnego, więc trudno z nią polemizować. Niemniej nawet gdy dla danego terenu gmina sporządza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i zmieni przeznaczenie nieruchomości z rolnego na inwestycyjny, to i tak nasi klienci nie otrzymują zgody. Zupełnie irracjonalnie. Czasami mam wrażenie, że chodzi tu tylko o czystą politykę. Nic więcej. [b]Czyli większość problemów z inwestowaniem w nieruchomości jest jednak związana z brakiem miejscowych planów?[/b] Zdecydowanie tak. W Warszawie dochodzą jeszcze kwestie związane z roszczeniami dawnych właścicieli. W innych miastach takich problemów z weryfikacją stanu prawnego nieruchomości jest mniej, gdyż nie było tam dekretu, który nacjonalizował nieruchomości warszawskie. W innych miastach łatwiej też można stwierdzić, czy istnieje ryzyko roszczeń reprywatyzacyjnych. W stolicy natomiast przy okazji nacjonalizacji na podstawie dekretu warszawskiego ówczesne władze popełniły mnóstwo błędów. Teraz toczy się wiele postępowań o zwrot nieruchomości. Często kończą się ich oddaniem dawnemu właścicielowi lub jego spadkobiercom albo też wypłatą odszkodowania. Mści się tutaj brak ustawy reprywatyzacyjnej. Podobno spowodowałaby znaczne obciążenie finansowe państwa. To połowiczna prawda. Koszty ponoszone teraz przez Skarb Państwa i władze samorządowe na zwroty nieruchomości i odszkodowania moim zdaniem przewyższą wysokość odszkodowań, jakie można by określić w ustawie reprywatyzacyjnej. Położyłaby ona kres niepewności prawnej, która podnosi koszty inwestycji, chociażby przez konieczność ubezpieczeń od ryzyka związanego z tego typu roszczeniami.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL