fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Garaż wielostanowiskowy we wspólnocie

Fotorzepa, Seweryn Sołtys
[i][b]Nasza wspólnota mieszkaniowa, istniejąca od lutego 2008r., liczy 50 lokali mieszkalnych oraz jeden lokal użytkowy - garaż wielostanowiskowy na 30 miejsc garażowych, który nie stanowi części nieruchomości wspólnej, lecz jest odrębnym lokalem, stanowiącym współwłasność 30 właścicieli mieszkań.
1. Czy powinniśmy ustalić jeden ogólny plan finansowo-gospodarczy dla całej wspólnoty, a odrębny pod-plan z odrębnym funduszem remontowym dla garażu wielostanowiskowego, który nie będąc częścią nieruchomości wspólnej nie powinien być współfinansowany przez osoby, które garażu nie posiadają (jak to zrobić)? 2. Jak głosują współwłaściciele garażu w ramach wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzą? Czy współwłaściciele garażu powinni spotkać się wcześniej oddzielnie, poza wspólnotą mieszkaniową w ramach swojej - wspólnoty garażowej, żeby ustalić wspólne stanowisko (większość lub jednomyślność zgodnie z art. 201 lub 199 Kodeksu cywilnego) we wszystkich sprawach, mających być przedmiotem uchwał wspólnoty mieszkaniowej? Czy musi być jednomyślność współwłaścicieli garażu w sprawach dotyczących uchwał planów finansowo-gospodarczych na 2009 r. czy wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną (czy tego rodzaju uchwały przekraczają zwykły zarząd)?
3. Czy też współwłaściciele garażu głosują nad wszystkimi uchwałami na wspólnym zebraniu całej wspólnoty? Ale jak wtedy liczyć ich głosy, skoro głosują z jednej strony jako właściciele lokali mieszkalnych (udziałami), a z drugiej strony głosują w ramach jednego, zbiorczego głosu - udziału właściciela lokalu użytkowego-garażu w sprawach dotyczących całej wspólnoty i jednocześnie w sprawach dotyczących tylko samego garażu (odrębnego lokalu)[/b][/i] [b]Odpowiada Seweryn Chwałek, licencjonowany zarządca nieruchomości we Wrocławiu[/b] Kwestie poruszone w pytaniu dotyczą wielu wspólnot w Polsce, zaś [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawa o własności lokali[/link] nie odnosi się w ogóle do tego typu konstrukcji prawnej. Teoretycznie nie musi, gdyż współwłasność cywilna lokalu jest uregulowana w [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksie cywilnym[/link], jednak w praktyce status prawny wyodrębnionego lokalu, którego współwłaścicielami jest większość właścicieli lokali, ale nie wszyscy, ma wielkie znaczenie w funkcjonowaniu wspólnoty mieszkaniowej i poddanie go reżimowi kodeksu cywilnego może prowadzić do paraliżu decyzyjnego we wspólnocie (gdy garaż ma np. 40 proc. udziału w nieruchomości wspólnej). Na gruncie ustawy o własności lokali i kodeksu cywilnego, garaż powinien być utrzymywany jako odrębny lokal wyłącznie przez jego współwłaścicieli. Formalnie lokal-garaż nie jest nieruchomością wspólną, więc wspólnota nie ma kompetencji do zajmowania się tym lokalem. W praktyce oczywiście jest inaczej, gdyż niuanse formalne nie są zrozumiałe dla wszystkich właścicieli. Plan gospodarczy nie dotyczy formalnie garażu, gdyż dotyczy kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Współwłaściciele garażu powinni między sobą ustalić koszty utrzymanie lokalu i sposób ich finansowania. Mogą wynająć do tego administratora, jednak wówczas administrator podpisze z nimi odrębną umowę na administrowanie garażem. Głosowanie współwłaścicieli garażu nad uchwałami wspólnoty jest rzeczywiście problematyczne. Formalnie ich udział jest niepodzielny, dlatego powinni zająć stanowisko albo jednomyślnie albo przez pełnomocnika. Można się zastanawiać, czy konieczna jest jednomyślność czy wystarczy większość głosów współwłaścicieli, gdyż kodeks cywilny w sprawach zwykłego zarządu wymaga większości głosów współwłaścicieli. Nie wszystkie sprawy, które dla wspólnoty są czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd będą takimi dla współwłaścicieli rzeczy. W doktrynie prawa cywilnego czynności zwykłego zarządu współwłaścicieli rozumie się dość szeroko (np. wybór administratora jest czynnością zwykłego zarządu, podczas gdy we wspólnocie nie). Jakby nie patrzeć, konieczne jest wcześniejsze uzgodnienie stanowiska współwłaścicieli garażu. Niektórzy prawnicy i notariusze dopuszczają samodzielne głosowanie przez współwłaścicieli lokalu. Udział w nieruchomości wspólnej jest liczony wówczas jako iloczyn udziału (w ułamkach dziesiętnych) we współwłasności lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej przypadającej na lokal w całości. Współwłaściciele lokalu-garażu głosują oczywiście nad wszystkimi uchwałami wspólnoty - są jej członkami. Praktyką, którą należy upowszechniać, jest podpisywanie umowy o sposób zarządu taką nieruchomością, w której będą jasno określone zasady reprezentacji współwłaścicieli garażu oraz sposób finansowania wydatków związanych z garażem. W przypadku, gdy właściciele lokali zawarli w umowie kupna-sprzedaży lokalu postanowienia dotyczące sposobu zarządu nieruchomością wspólną (choćby tylko poprzez wskazanie zarządcy) to mogą później podjąć uchwałę protokołowaną przez notariusza o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, w której określą takie zasady. Należy przestrzegać zasady, że wydatki poniesione na garaż powinny być finansowane tylko przez współwłaścicieli garażu. W takiej umowie warto przede wszystkim rozbić jeden wspólny udział w nieruchomości wspólnej jaki posiadają współwłaściciele na odrębne udziały współwłaścicieli, które zostaną połączone z udziałami ich lokali lub będą osobnymi udziałami, jeśli ktoś nie posiada lokalu w danej nieruchomości. Uprawni to współwłaścicieli garażu do samodzielnego głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej i samodzielnego ponoszenia kosztów związanych z tym udziałem.
Źródło: ROL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

REDAKCJA POLECA

REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA