Nieruchomości

Jak doprowadzić do zmiany miejscowego planu

Fotorzepa, Kuba Kamiński Kub Kuba Kamiński
Jeśli plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje prowadzenia jakiejś działalności na danym terenie, przedsiębiorca może wystąpić o jego zmianę. Decyzja należy do rady gminy lub miasta
Przez kilka lat brakowało miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, nadal na ich niedostatek cierpią duże miasta. Wiele gmin uchwaliło je jednak dla części swoich terenów. Nie da się tam zrealizować inwestycji wbrew założeniom.
Plan ma charakter przepisów prawa miejscowego, naruszając go, naruszasz przepisy i inwestycja może zostać potraktowana jako samowola budowlana. Jedyna szansa to jego zmiana. Taką samą drogę trzeba przejść, gdy inwestycja ma powstać na gruncie rolnym. Wtedy, żeby działka zmieniła charakter (z małymi wyjątkami), gmina musi zmodyfikować plan. Uwaga! Procedura zmiany planu jest taka sama jak przy jego uchwalaniu (art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Trzeba jednak pamiętać, że zmiana planu uchwalonego przed 11 lipca 2003 r., tj. dniem wejścia w życie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wymaga uchwalenia nowego.
Wniosek o zmianę planu składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Trzeba go dobrze umotywować, wykazać, że planowana inwestycja przyniesie korzyści mieszkańcom gminy. Nigdy nie ma się jednak gwarancji, że odniesie to skutek i wójt powie „tak”. Nasz wniosek może bowiem uwzględnić lub nie. Przepisy nie przewidują żadnych procedur na tę okoliczność ani terminów rozpatrzenia wniosku. Oznacza to, że nie można się odwołać ani też zmusić wójta (burmistrza, prezydenta) do podjęcia pozytywnej decyzji. Jedyna odpowiedzialność, jaką ponosi, to odpowiedzialność polityczna – musi się liczyć z tym, że jeżeli będzie lekceważył wnioski mieszkańców gminy, to w następnych wyborach samorządowych nie zostanie ponownie wybrany. Wójt (burmistrz, prezydent) przedstawia wnioski o podjęcie stosownej uchwały na posiedzeniu rady gminy (miasta), ale wcale nie musi tego robić – może pominąć wniosek i nie ma sposobu, by zakwestionować tę decyzję. Można jedynie taki wniosek skierować bezpośrednio do rady, która z własnej inicjatywy ma również prawo podjąć uchwałę o zmianie planu. Głównym powodem odmowy przystąpienia do prac nad zmianą planu są pieniądze. Wymaga to bowiem przejścia całej procedury jego uchwalania, a to kosztuje, zapłacić musi zaś gmina. Poza tym nowym planem nie będzie objęta tylko jedna nieruchomość, ale i inne. Nie wszyscy więc na zmianie skorzystają, niektórzy mogą wręcz stracić. Dlatego właściciele takich nieruchomości mają się prawo domagać od gminy na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odszkodowania albo nawet zamiany nieruchomości na inną. Uwaga! Wniosek o zmianę planu nie jest wnioskiem w indywidualnej sprawie, o którym mówi kodeks postępowania administracyjnego, ma on charakter jedynie postulatywny. Osoba, której odmówiono zmiany, powinna pilnie śledzić obwieszczenia w gazetach lokalnych oraz na stronie internetowej gminy. Może się okazać, że gmina właśnie rozpoczyna prace nad zmianą planu, i to wcale nie na jej wniosek. Zawsze jednak wtedy zbiera wnioski od innych mieszkańców, które mogą przy tej okazji zostać uwzględnione >patrz obok. Uchwała rady gminy (miasta) o przystąpieniu do zmiany planu to dopiero początek procedury. Po upublicznieniu projektu mieszkańcy mogą proponować zmiany Zmiana planu wymaga bowiem przeprowadzenia takiej samej procedury jak przy uchwalaniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) ogłasza, że rozpoczyna prace nad planem miejscowym. Robi to, wywieszając obwieszczenie w urzędzie oraz w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Najczęściej jest to wywieszenie plakatów w różnych rejonach miasta (wsi) i zamieszczenie informacji w Internecie. Takie obwieszczenie musi mieć ściśle określoną formę, a mianowicie: zawierać informację o podjętej uchwale lub podawać jej treść oraz informować o sposobie, miejscu i terminie składania wniosków dotyczących miejscowego planu (musi to być minimum 21 dni.). Jest to bardzo ważne. Gdyby któregoś z tych elementów zabrakło, nastąpiłoby naruszenie procedury sporządzania planu. W konsekwencji mogłoby dojść do podważenia ważności uchwalonego planu. O przystąpieniu do prac nad planem zawiadamiane są wszystkie instytucje i urzędy, które będą opiniować później jego projekt. Są to m.in.: wojewódzki konserwator zabytków, właściwy zarządca drogi (jeżeli sposób zagospodarowania gruntu przyległego do pasa drogowego może mieć wpływ na ruch drogowy), inspekcja sanitarna itd. Organem odpowiedzialnym za przygotowanie planu jest wójt (burmistrz, prezydent miasta), ale nie oznacza to, że osobiście będzie wykonywać prace planistyczne. Zatrudnia do tego urbanistę – wiele miast ma specjalne pracownie urbanistyczne, które się tym zajmują. Sporządzenie projektu poprzedza zebranie wniosków. W przeciwieństwie do wniosków o zmianę planu składanie tych regulują przepisy. Wniosek może złożyć każdy. Powinien być na piśmie. Sporządzający projekt nie jest związany treścią wniosku, ale ma obowiązek go rozpatrzyć. Pominięcie tego etapu procedury lub poszczególnych wniosków może skutkować naruszeniem procedury uchwalania planu, a tym samym podważeniem jego ważności. Wójt (burmistrz, prezydent) musi się do nich ustosunkować; robi to najczęściej w formie zwykłego pisma. Kiedy projekt planu jest już gotowy, zawsze jest wykładany w siedzibie gminy do publicznego wglądu, o czym oczywiście mieszkańcy gmin informowani są odpowiednio wcześniej. To kolejna szansa na walkę o swoje. Można bowiem zgłaszać uwagi – robi się to na piśmie w terminie podanym w ogłoszeniu o wyłożeniu projektu do wglądu. Wójt (burmistrz, prezydent) może je uwzględnić, wprowadzając zmiany do planu, albo uznać, że są bezzasadne. Formą prawną rozpatrzenia uwag, tak jak wniosków składanych do planu, jest najczęściej zwykłe pismo. Uwagi mogą dotyczyć tylko projektu planu, który został wyłożony. Mieszkańcy i przedsiębiorcy mogą w nich zaproponować rozwiązania inne niż wynikające z projektu. Do projektu dołącza się prognozę oddziaływania na środowisko oraz prognozę skutków finansowych uchwalenia planu. Nie mają one jednak wiążącego charakteru. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwala rada gminy. Jego postanowienia muszą być zgodne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Uchwalając plan, rada gminy (miasta) musi się ustosunkować do zgłoszonych uwag. Niezadowolonym z nowego planu (czy nieuwzględnienia uwag) nie przysługuje odwołanie. To wojewoda ustala, czy jest on zgodny z obowiązującym prawem. Jest możliwość złożenia skargi do sądu, ale dopiero, gdy plan zostanie uchwalony. Najczęstszym powodem odmowy wszczęcia procedury planistycznej bądź uwzględnienia w zapisach planu zgłaszanych wniosków i uwag są względy finansowe. Opracowanie planu miejscowego może sporządzić tylko osoba z uprawnieniami urbanistycznymi. Trwa to długo i sporo kosztuje. Każda zmiana planu podwyższa te koszty. Ustalenia planu nakładają na gminy znaczne ciężary finansowe, zwłaszcza w zakresie realizacji koniecznej do zabudowy infrastruktury technicznej uzbrojenia terenu (drogi, linie energetyczne, wodociągi, kanalizacja), a dodatkowo koszty ewentualnych odszkodowań za tereny, które straciły na wartości. Przygotowywany właśnie w Ministerstwie Infrastruktury projekt zmiany ustawy przewiduje możliwość zawierania przez gminę i zainteresowanych inwestorów umów o partycypacji w kosztach budowy infrastruktury. Pojawia się więc nadzieja, że nawet w biedniejszych gminach łatwiej będzie o opracowanie planów bądź ich zmianę zgodnie z postulatami zainteresowanych, jeżeli wyrażą oni wolę przystąpienia do takich umów. Upadnie bowiem koronny argument, że gminy nie stać na budowę infrastruktury.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL