fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Finansowanie

Kiedy i o ile spadnie rata kredytu hipotecznego

Obniżenie raty kredytowej przełoży się na niewielki wzrost zdolności kredytowej
Rzeczpospolita
Kredyty będą najtańsze w historii. RPP obniżyła stopy procentowe o 50 punktów.

- Dziś Rada Polityki Pieniężnej już po raz 10. od listopada 2012 roku ulżyła kredytobiorcom zadłużonym w rodzimej walucie - mówi Bartosz Turek, analityk Lion's Bank. - Rada poszła jednak dalej niż się spodziewano i obniżyła stopy procentowe nie o 25 punktów, ale o 50. Tym samym za jednym razem obniżono koszt pieniądza do poziomu, którego rynek spodziewał się dopiero za kilka miesięcy - dodaje. W efekcie od 5 marca 2015 r. cieszyć będziemy się najniższym poziomem oprocentowania kredytów w historii, czego ceną będzie jednak też znacznie niższe oprocentowanie lokat. Istnieje bowiem silne połączenie pomiędzy stopą referencyjną ustalaną przez RPP, a stawką WIBOR, od której zależy oprocentowanie produktów bankowych.

O ile mniej?

Przyjmijmy, że dług na zakup mieszkania za 300 tys. zł został zaciągnięty na 30 lat i doszło do tego przed rozpoczęciem przez RPP cyklu obniżek stóp procentowych (np. w sierpniu 2012 r.). Wtedy przeciętna marża kredytowa wynosiła 1,5 proc. (dziś jest to już około 1,8 - 1,9 proc.). Wtedy rata modelowego kredytu wynosiła 1918 zł. Do 4 marca br. oprocentowanie długu zmalało niemal o połowę (z około 6,6 proc. do niespełna 3,7 proc.), a wraz z nim rata modelowego kredytu zmalała do 1369 zł, a więc aż o 549 zł - podaje Lion's Bank.

- Bardziej uniwersalnym wynikiem jest przeliczenie miesięcznej raty na 100 tys. zł pożyczonego kapitału. Taka informacja pozwala potencjalnemu kredytobiorcy łatwo obliczyć z jaką ratą powinien się liczyć zadłużając się na zakup mieszkania. Pożyczając 200 tysięcy musi bowiem taki wynik pomnożyć razy 2, a pożyczając 450 tysięcy zastosować mnożnik 4,5 - wyjaśnia Bartosz Turek.

I wylicza: zadłużając się przed rozpoczęciem przez RPP cyklu obniżek stóp procentowych, trzeba było się liczyć z ratą na poziomie 639,3 zł na każde pożyczone 100 tys. zł na 30 lat. Dziś miesięczna rata takiego długu wynosi 456,3 zł na każde pożyczone 100 tys. zł. Gdy rynek zdyskontuje dzisiejszą decyzję Rady, wartość ta zmaleje jeszcze w okolice 440 zł.

Kiedy zmiana?

- W praktyce sytuacja jest jednak trochę bardziej skomplikowana. Oprocentowanie długu jest przeważnie zależne od marży banku i stawki WIBOR (np. trzymiesięcznej czyli 3M). Stawka ta co prawda jest przeważnie trochę wyższa niż podstawowa stopa procentowa, ale zmienia się szybciej niż ta ustalana przez RPP, bo jest efektem toczącej się na bieżąco gry między uczestnikami rynku międzybankowego. Koszt kredytu może więc maleć zanim Rada zdecyduje o cięciu stóp. Przykładem mogą być ostatnie tygodnie. Pod koniec stycznia 2015 r. WIBOR 3M był na poziomie 2 proc. W przeddzień ogłoszenia decyzji przez RPP - 3 marca 2015 r. - notowania tej stawki stopniały do poziomu 1,81 proc., a przypomnijmy, że podstawowa stopa procentowa w tym czasie nie zmieniła się i była na poziomie 2 proc. - opowiada Bartosz Turek.

Teoretycznie więc kredytobiorca mógłby już odczuć zmiany stawki WIBOR spowodowane oczekiwaniami co do obniżki stóp. W modelowym przykładzie (30-letni kredyt na 300 tys. zł z marżą 1,82 proc.), rata pod koniec stycznia mogła wynosić 1401,29 zł, a w przeddzień marcowej decyzji Rady - 1369 zł, czyli o 32,3 zł mniej.

- W praktyce jednak banki nie zmieniają oprocentowania kredytów poprzez codzienne aktualizowanie stawki WIBOR. Dochodzi do tego przeważnie co pewien okres (np. co kilka miesięcy) lub dopiero gdy WIBOR zmieni się o np. 10 czy 25 punktów bazowych od ostatnio przyjętego poziomu - podsumowuje Turek.

Opinia

Michał Krajkowski, główny analityk, Notus Doradcy Finansowi:

- Od wielu miesięcy RPP obniża stopy procentowe, bijąc tym samym kolejne rekordy. Na jaką zatem obniżkę mogą liczyć kredytobiorcy, gdyby stopy były dalej obniżane? Gdyby stawka WIBOR spadła do poziomu 1,00 proc., wówczas rata kredytu 30-letniego wyniosłaby około 400 złotych na każde 100 tysięcy zadłużenia. Byłby to spadek o prawie 40 procent w stosunku do raty płaconej w lipcu 2012 roku.

Aktualizacja oprocentowania i w konsekwencji niższa rata nie nastąpi jednak z dnia na dzień. Większość banków zmienia oprocentowanie w cyklach 3 miesięcznych i taka aktualizacja następuje najczęściej na przełomie kwartałów.

Oznacza to, że jeszcze w marcu większość klientów zapłaci raty z wyższym oprocentowaniem, ale już od następnego miesiąca powinni odczuć skutki dzisiejszej decyzji RPP. Jednak nawet w bankach, w których aktualizacja oprocentowania odbywa się w innych terminach w ciągu maksymalnie 3 miesięcy, nowa stopa WIBOR powinna zostać uwzględniona.

W nieco trudniejszej sytuacji są te osoby, które oprocentowanie mają zmieniane co 6 miesięcy lub raz do roku. Może bowiem okazać się, że na realne obniżenie oprocentowanie będą musiały poczekać znacznie dłużej.

Obniżenie raty kredytowej przełoży się także na niewielki wzrost zdolności kredytowej. Mniejsze miesięczne obciążenia spowodują, że teoretycznie przy tym samym poziomie dochodów możliwe będzie zaciągnięcie wyższego kredytu. Jednak koniecznie trzeba mieć świadomość, że dostępna kwota nie jest jedynym czynnikiem decydującym o możliwościach uzyskania kredytu.

Źródło: ekonomia.rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA