- Zgodnie z ustawą samorządową, chcemy uregulować w uchwale w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami gminnymi warunki oddawania wszystkich nieruchomości w najem i dzierżawę bez przetargu. Uchwała ma m.in. ustalać warunki tych umów przy braku przetargu na okres do lat trzech. Czy będzie to właściwe rozwiązanie?
Merytoryczne ustosunkowanie się do podanej problematyki wymaga analizy przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Cennych wskazówek dostarcza również orzecznictwo sądów administracyjnych oraz organów nadzoru.
Jeśli chodzi o pierwszy z wymienionych wyżej aktów prawnych, na uwagę zasługuje jego art. 37 ust. 1-2, gdzie wskazano, że z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Oznacza to, że zasadą jest zbywanie nieruchomości w drodze przetargu. Z ust. 4-4a tego przepisu wynika natomiast, że zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu, lecz wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów. Umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony zawiera się w drodze bezprzetargowej, jeżeli użytkownikiem, najemcą lub dzierżawcą nieruchomości jest organizacja pożytku publicznego lub użytkownikiem nieruchomości jest stowarzyszenie ogrodowe. Zatem, z powyższego wynika, że ustawa o gospodarce nieruchomościami wprost nie reguluje kwestii dopuszczalności oddawania w najem (dzierżawę) nieruchomości bez przetargowo na okres do lat trzech i nie określa w tym zakresie kompetencji rady gminy.
Z tego powodu konieczne jest odniesienie się do regulacji drugiej z ww. ustaw o samorządzie gminnym. W art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a postanowiono, że do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących: zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy. W kontekście stosowania ww. normy prawnej, warto przywołać fragment z uzasadnienia rozstrzygnięcia nadzorczego wojewody wielkopolskiego z 29 stycznia 2016 r. (Nr KN.I.4131.1.13.2016.22) gdzie zaakcentowano, że: (...) czynności prawne polegające na wydzierżawianiu nieruchomości na czas oznaczony do lat 3 stanowią czynności zwykłego zarządu, które w ogóle nie zostały objęte dyspozycją art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a wskazanej ustawy. Czynności te realizowane są wyłącznie przez organ wykonawczy, zgodnie z jego prerogatywą wynikającą z art. 25 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że rada gminy nie ma kompetencji do określania zasad wynajmowania (wydzierżawiania) nieruchomości gminnych w ww. trybie na okres do lat trzech, bowiem jest to domeną wójta. Takie stanowisko pozostaje również w zgodzie z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, z którego wynika, że to wójt gospodaruje mieniem komunalnym gminy.
Powyższy kierunek interpretacyjny znajduje potwierdzenie w orzecznictwie. Przykładowo, w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 30 lipca 2014 r. (sygn. akt II SA/Go 394/14) podkreślono m.in. „Zdaniem sądu § 19 skarżonej uchwały także uznać należało za sprzeczny z prawem. Zgodnie z treścią cyt. przepisu burmistrz może wydzierżawić w trybie bezprzetargowym na czas określony do trzech lat nieruchomości gruntowe przeznaczone na cele wymienione w punktach 1-7. Przepis przyjęty w takim brzmieniu narusza przepis art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a usg, stanowiący podstawę prawną do jego wydania. Analiza w/w przepisu wskazuje, iż organ stanowiący gminy upoważniony został do formułowania zasad gospodarowania majątkiem gminy, ale tylko w odniesieniu do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Do takich zaś ustawodawca w przywołanym przepisie zaliczył: „nabywanie", „zbywanie", „obciążanie" nieruchomości oraz ich „wydzierżawianie lub wynajmowanie na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony". Co jednak najistotniejsze dalej sąd zaakcentował, że a „contrario", czynności prawne polegające na wydzierżawianiu lub wynajmowaniu nieruchomości na czas oznaczony do lat 3 stanowią czynność zwykłego zarządu, które nie mogą być realizowane w oparciu o ww. art. 18 ust. 2 pkt 9 lit a, bowiem pozostają w wyłącznej gestii organu wykonawczego – zgodnie z ww. art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym. Równie krytyczne stanowisko wynika z wyroku WSA w Opolu z 30 września 2010 r. (sygn. akt II SA/Op 348/10), gdzie wskazano: postanowienie w § 4 ust. 4 zaskarżonej uchwały, że „wójt gminy (....) w uzasadnionych przypadkach może wyrazić zgodę na wynajem lokali i garaży w trybie bezprzetargowym, na czas oznaczony nie dłuższy niż trzy lata" jest sprzeczne z przepisem art. 18 ust. 2 kt 9 lit. a. ustawy o samorządzie gminnym i art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dalej zanegowano również możliwość określania w uchwale m.in. stawek czynszu przy takich nieruchomościach.
