Mamy początek roku. Do kiedy wynajmujący mogą wybrać lub zmienić zasady rozliczenia najmu nieruchomości?
Można to zrobić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym. Jeśli więc ktoś otrzyma pierwszy czynsz w styczniu 2020 r., to czas na zmianę zasad, np. wybór ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, ma do 20 lutego 2020 r. Przepisy, których celem jest uproszczenie formalności związanych z wyborem formy opodatkowania, obowiązują od 1 stycznia 2019 r. Wcześniej nieprzekraczalnym terminem był 20 stycznia.
Czy trzeba składać oświadczenie o wyborze ryczałtu? Skarbówka nawet w najnowszych interpretacjach twierdzi, że trzeba.
Konieczność składania oświadczenia o wyborze ryczałtu dotyczy osób prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą. Dla najmu prywatnego wymóg ten został zniesiony na początku 2019 r. Zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne za równoznaczne z dokonaniem wyboru ryczałtu na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Jeśli zaś podatnik pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu, będzie to złożenie zeznania PIT-28.
Również Ministerstwo Finansów w objaśnieniach podatkowych z 27 września 2019 r. informuje, że nie ma wymogu składania specjalnego oświadczenia o wyborze ryczałtu od najmu.
Jak rozliczyć zyski z najmu nieruchomości należącej do małżonków?
Co do zasady każdy z małżonków powinien rozliczać te dochody (przychody) odrębnie, proporcjonalnie do prawa do udziału w zysku. Mogą jednak złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodów (przychodów) z najmu przez jednego z nich. Mają na to czas do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu. Te same terminy są przewidziane na złożenie zawiadomienia o rezygnacji z tego sposobu rozliczeń.
Co ważne, takie oświadczenie może być podpisane tylko przez jednego z małżonków.
Do kiedy trzeba rozliczyć zyski z najmu za 2019 rok?
Podatnicy, którzy wybrali rozliczenie ryczałtowe, składają PIT-28 za 2019 r. od 15 lutego do 2 marca 2020 r. To zmiana, gdyż w poprzednich latach nieprzekraczalnym terminem był koniec stycznia.
Ci, którzy rozliczają się na zasadach ogólnych, muszą złożyć PIT-36 za 2019 r. do 30 kwietnia 2020 r.
Przypomnijmy też, że co do zasady i ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, i zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych wpłacamy w ciągu roku do 20. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni.
Kiedy ryczałt jest opłacalny?
Zanim wybierzemy formę opodatkowania, zawsze warto przeprowadzić kalkulację. Zaletą ryczałtu jest niewielka ilość formalności oraz niska stawka. Ta forma rozliczenia może być korzystna dla osób, które mają jedną czy dwie nieruchomości i niewiele odliczeń, gdyż np. otrzymały mieszkanie w darowiźnie czy kupiły za gotówkę.
W wielu przypadkach bardziej opłacalne może być rozliczenie najmu na zasadach ogólnych. Dotyczy to w szczególności mieszkań kupionych na rynku wtórnym i na kredyt. Wynajmujący może zapłacić minimalny podatek dzięki możliwości odliczenia odsetek od kredytu czy odpisów amortyzacyjnych, nawet do 10 proc. wartości lokalu rocznie.
Jakie warunki trzeba spełnić, żeby skorzystać z indywidualnej stawki amortyzacji?
Po pierwsze – przed nabyciem środek trwały (czyli lokal) musi być wykorzystywany co najmniej przez 60 miesięcy, a po drugie – musi być po raz pierwszy wprowadzony do ewidencji danego podatnika.
Należy też pamiętać, że 10 proc. to maksymalna stawka amortyzacyjna. Nie ma przeszkód, aby przyjąć stawkę 3 czy 7 proc. Poza tym stosowanie amortyzacji wymaga prowadzenia ewidencji.
O czym jeszcze należy pamiętać?
Trzeba zadbać o właściwe sformułowanie umowy z najemcą (lokatorem), by nie płacić podatku od stałych opłat, jak np. czynsz uiszczany w spółdzielni czy wspólnocie mieszkaniowej albo za media. Nie są one przychodem z najmu, gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Czytaj też:
Jak wynająć mieszkanie i się nie sparzyć
Najem: jak legalnie pozbyć się lokatora
Rozliczenie według miejsca zamieszkania właściciela
