Kiedy wynajem pokoi dla letników jest zwolniony z PIT

Wakacje w pełni. Stąd w miejscowościach wypoczynkowych nie brakuje turystów chętnych na wynajmowanie pokoi na prywatnych kwaterach czy w gospodarstwach agroturystycznych. Dla właścicieli budynków mieszkalnych położonych na terenach popularnych w okresie letniego wypoczynku wakacje to z kolei czas na podreperowanie domowych budżetów. Tutaj jednak na gruncie podatkowym powstaje istotne pytanie o opodatkowanie dochodów osiąganych z tytułu wynajmu pokoi letnikom.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c (tj. dochodów zwolnionych z opodatkowania na podstawie wskazanych przepisów) oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Stosownie natomiast do art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT zwolnione od podatku zostały dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu.

Łączne spełnienie warunków

Zwolnienie z opodatkowania przy wynajmie pokoi gościnnych jest zatem możliwe wyłącznie w razie łącznego spełnienia poniższych warunków:

- dochody są uzyskiwane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych znajdujących się w budynku mieszkalnym,

- budynek, w którym wynajmowane są pokoje gościnne, zlokalizowany jest na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym,

- pokoje gościnne wynajmowane są osobom przebywającym na wypoczynku,

- liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu.

Niedochowanie któregokolwiek z ww. warunków pozbawia podatnika możliwości korzystania ze zwolnienia.

Domki letniskowe bez preferencji

Zwolnieniem objęty został wyłącznie wynajem pokoi gościnnych zlokalizowanych w budynku mieszkalnym. Literalne brzmienie tego przepisu wyklucza zatem możliwość objęcia zwolnieniem przychodów uzyskiwanych z wynajmu pokoi gościnnych zlokalizowanych w budynkach innych niż mieszkalne czy też wynajmu innych pomieszczeń niż pokoje gościnne usytuowane w budynku mieszkalnym. Omawianego zwolnienia nie można więc zastosować np. w sytuacji, gdy przedmiotem wynajmu jest cały budynek.

Przykład

Pan Adam Kowalski obok swojego domu mieszkalnego położonego w nadmorskiej miejscowości wybudował całoroczny domek turystyczny składający się dwóch sypialni, otwartego pokoju dziennego, łazienki i kuchni, który wynajmuje rodzinom w sezonie letnim. Domek ten jest kwalifikowany jako budynek mieszkalny.

Wynajem domku nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT. Zwolnienie to znajduje zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do wynajmu pokoi gościnnych w budynku mieszkalnym, a nie w odniesieniu do wynajmu całego obiektu (tutaj: domku turystycznego). Opinia taka znajduje potwierdzenie w treści interpretacji indywidualnej z 1 września 2016 r. (IBPB-1-1/4511-387/16-1/BK), w której Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach wyjaśnił: „aby skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w ww. przepisie, najem musi dotyczyć pokoi gościnnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych. Natomiast w sprawie będącej przedmiotem wniosku, przesłanka ta nie zostanie spełniona, bowiem Wnioskodawczyni nie przeznaczy pod wynajem pokoi gościnnych, znajdujących się w budynku mieszkalnym, lecz przeznaczy pod wynajem dwa domki turystyczne, wybudowane na terenie gospodarstwa rolnego obok jej domu mieszkalnego, w których to domkach poza pokojami sypialnymi znajdują się także salony, spełniające funkcję pokoju dziennego (nie sypialni), kuchnie, łazienki oraz ciągi komunikacyjne. Przedmiotem najmu nie będą zatem pokoje w budynkach mieszkalnych lecz domki turystyczne".

Na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym

Kolejną konieczną przesłanką zwolnienia z PIT jest zlokalizowanie budynku mieszkalnego na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym. Zwolnieniem nie mogą więc zostać objęte przychody z wynajmu pokoi gościnnych w budynku mieszkalnym, jeżeli ten położony jest w granicach administracyjnych miasta. Wymagane jest także, aby budynek mieszkalny był zlokalizowany w gospodarstwie rolnym. Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Ustawa o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa natomiast obszar gruntów klasyfikowanych jako użytki rolne (z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza), o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Przykład

Pan Jan Nowak w okresie letnim wynajmuje wczasowiczom cztery pokoje gościnne w swoim domu jednorodzinnym. Budynek jest położony na obszarze wiejskim, jednak grunty, na których zlokalizowany jest budynek, nie wchodzą w skład gruntów gospodarstwa rolnego. Łączna powierzchnia gruntów znajdujących się w posiadaniu pana Jana wynosi bowiem 0,7 ha (0,875 ha przeliczeniowego), co nie pozwala na ich uznanie za gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

Mimo iż budynek ten położony jest na obszarze wiejskim, to jednak w odniesieniu do przychodów osiąganych z wynajmu pokoi gościnnych brak jest podstaw dla stosowania zwolnienia wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT.

Kolejny wymóg korzystania ze zwolnienia to wynajmowanie pokoi osobom przebywającym na wypoczynku. Preferencja nie dotyczy więc wynajmu pokoi innym osobom. Z taką sytuacją mamy do czynienia przykładowo przy wynajmie pokoi gościnnych osobom czasowo zatrudnionym w miejscowości letniskowej.

Nie chodzi o sypialnie

Ostatni z wymaganych warunków to wymóg, aby liczba wynajmowanych pokoi nie przekraczała pięciu. Ustawa o PIT nie definiuje pojęcia „pokój gościnny". Jak wskazują organy podatkowe, pojęcia tego nie można jednak utożsamiać z pojęciem sypialni. Wyjaśnił to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 30 czerwca 2017 r. (0111-KDIB1-1.4011.49.2017.1.BK). Wskazał, że: „nie można utożsamiać pojęcia »pokoju gościnnego« z »sypialnią«, czyli pokojem przeznaczonym do spania (...). Definicja pokoju gościnnego jest w tym względzie pojęciem szerszym, aniżeli definicja sypialni. Różne są przy tym skutki podatkowe wynajmu takich pomieszczeń. Jako »pokój gościnny« należy bowiem uznać wszelkie pomieszczenia dostępne dla gości, niewyposażone w kuchenkę i urządzenia sanitarne, a nie tylko pomieszczenia udostępnione gościom do spania. Pokojem gościnnym jest więc zarówno sypialnia, jak i pokój przeznaczony do wypoczynku dziennego". W efekcie, ustalając liczbę pokoi dla celów stosowania zwolnienia wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT nie można brać pod uwagę wyłącznie sypialni. Limit pięciu pokoi obejmuje bowiem wszystkie wynajmowane pomieszczenia, które mogą być uznane za pokoje gościnne.

Warunkiem omawianego zwolnienie nie jest przy tym, aby wynajmowane pokoje mieściły się w budynku, w którym mieszka wynajmujący. Nie stanowi także przeszkody dla jego stosowania sytuacja, w której prowadzący działalność agroturystyczną wynajmuje pokoje gościnne w dwóch lub więcej budynkach mieszkalnych zlokalizowanych na terenach wiejskich i w obrębie gospodarstwa rolnego. Jednak dla stosowania zwolnienia liczba łącznie wynajmowanych pokoi nie może przekroczyć pięciu.

Przykład

Pan Jan Kowalski ma na terenie swojego gospodarstwa rolnego dwa budynki mieszkalne, w których wynajmuje pokoje gościnne letnikom. W każdym z tych budynków oferuje do wynajmu po trzy pokoje gościnne.

Ponieważ łączna liczba wynajmowanych pokoi gościnnych przekracza pięć, to pan Jan nie może korzystać ze zwolnienia wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT.