Rz: Po Nowym Roku spółdzielnie mieszkaniowe uwłaszczą się na prawie użytkowania wieczystego gruntu pod blokami. To dobra dla pana wiadomość?

Jerzy Jankowski: A skąd, zła.

Czytaj także: Konieczne przesunięcie uwłaszczenia o pół roku

Dlaczego? Ja się cieszę. Będę właścicielem nie tylko mieszkania, ale i ziemi.

Ja początkowo też byłem zachwycony, ale potem zmieniłem zdanie.

Z jakiego powodu?

Politycy wbijają nam do głów, że za prawo własności zapłacimy góra 20 proc. wartości nieruchomości. Prawie za darmo będziemy właścicielami. Z tego powodu powinniśmy skakać do góry z radości. Taki cudowny prezent dostaniemy w sylwestra.

Kto by się nie ucieszył, prawda? Dlatego początkowo byłem nim zachwycony. Bardzo podobała mi się propozycja przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność. Ale cóż, okazało się, że prezent nie taki udany. I może nieźle zamieszać po Nowym Roku. W wypadku mieszkań przez 20 lat będziemy uiszczać raz w roku opłatę przekształceniową. Jej wysokość wniesie tyle, ile ostatnia roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego. A potem będziemy właścicielami. Ci, którzy skorzystają z bonifikat, będą właścicielami szybciej. Ale... W budynkach wielorodzinnych są nie tylko mieszkania, ale też sklepy, lokale usługowe oraz inne lokale użytkowe. Ponadto na wielu osiedlach mieszkaniowych stoją pawilony handlowe.

I teraz okazuje się, że w wypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym stoją budynki z lokalami użytkowymi oraz pawilony handlowe, będzie brało się pod uwagę przepisy de minimis , czyli uregulowania dotyczące pomocy publicznej.

I to jest bardzo zła wiadomość. Wspomniane przepisy mogą ludzi wpędzić w kłopoty. Z tego powodu mój entuzjazm do uwłaszczenia wygasł.

Spółdzielnie mieszkaniowe nie są przecież przedsiębiorcami. Dlaczego więc stosuje się do nich przepisy o pomocy publicznej.

Przyznaję, że znam się powierzchownie na przepisach de minimis. Tak jak zresztą większość Polaków. Teraz dzięki ustawie uwłaszczeniowej wiem o nich o wiele więcej, ale swoją wiedzę opieram na tym, co twierdzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

A UOKiK, który zajmuje się pomocą publiczną, uważa, że obejmuje ona również spółdzielnie mieszkaniowe w takim zakresie, w jakim prowadzą one działalność gospodarczą. Chodzi o: sklepy, usługi etc.

Oznacza to, że do spółdzielni stosuje się przepisy de minimis.

O tym rządzący, zanim zabrali się do przekształcenia, doskonale powinni wiedzieć oraz znać praktyczne skutki swoich propozycji. Dwa lata pracowano przecież nad projektem ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej jako: ustawa uwłaszczeniowa).

Tymczasem ani jednego słowa nie było na ten temat w ocenie skutków regulacji projektu tej ustawy. Mamy więc teraz taką sytuację, że wiele spółdzielni musi zapłacić różnicę pomiędzy wartością lokalu a pomocą publiczną. Czyli, jeżeli lokal kosztuje 10 mln zł, pomniejszamy tę kwotę o 200 tys. euro. Pomoc publiczna dla jednego przedsiębiorcy (spółdzielni) mogła maksymalnie wynieść 200 tys. euro w ciągu trzech lat, czyli ok. 858 tys. zł.

No tak, ale przeciętnego zjadacza chleba pawilony i sklepy kompletnie nie interesują. Dla mieszkańców spółdzielni to czysta abstrakcja. Wychodzą raczej z założenia, że skoro spółdzielnia ma taki majątek, to niech płaci i po co ten krzyk.

I tu się pani myli. Mieszkańca spółdzielni pomoc publiczna dotyczy i to bardzo. Te pawilony i lokale są własnością spółdzielni mieszkaniowych, a więc i samych spółdzielców.

A skąd spółdzielnie mają wziąć pieniądze? Od swoich członków. I, co najgorsze, bardzo łatwo jest przekroczyć limit dozwolonej pomocy publicznej. Nie trzeba wcale dysponować wielkim majątkiem.

Międzyzakładowa Spółdzielnia Mieszkaniowa Energetyka w Warszawie wykorzystała limit, bo usunęła ze swoich budynków azbest szkodliwy dla ludzi. Inne spółdzielnie przekroczyły go, docieplając budynki, wymieniając okna czy ogrzewanie w budynkach.

Taka na przykład mała spółdzielnia mieszkaniowa Szałas w Warszawie wyliczyła, że przekroczyła pomoc o 3 mln 300 tys. zł. Nie ma tych pieniędzy w swoim budżecie. Oznacza to, że każdy członek spółdzielni, a jest ich 307, musi zapłacić 11 tys. zł., inaczej nie będzie miała jak oddać pomocy publicznej. Jeżeli nie dostanie tych pieniędzy od swoich członków, istnieje nawet ryzyko likwidacji.

W tarapaty finansowe pomoc publiczna może też wpędzić duże spółdzielnie mieszkaniowe. Jak nie zapłacą gminom wcześniej lub później dojdzie do egzekucji z kont bankowych spółdzielni. Zostaną zajęte więc środki spółdzielców przeznaczone na rachunki za wodę, prąd, na wywóz śmieci, remonty etc.

I jak to wytłumaczyć ludziom. Płaćcie, bo musimy zapłacić za pomoc publiczną. Inaczej wejdą nam na konta. Nikt tego też nie zrozumie. I wcale się nie dziwię. A poza tym to są ogromne pieniądze!

I tu nie ma możliwości, że my chcemy albo nie chcemy. Z 1 stycznia 2019 r. z mocy prawa staliśmy się właścicielami. Nasza wola się nie liczy. Politycy wiedzą od nas lepiej, czego chcemy i co jest dla nas najlepsze.

Jest prosty sposób, by nie płacić

Tak, a jaki?

Wystarczy zrezygnować z członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej.

To nie jest rozwiązanie. Wszyscy wystąpią i co? Kto zapłaci? Prezes spółdzielni i główna księgowa? To przecież jest prosta droga do upadłości spółdzielni mieszkaniowych.

Coraz częściej zresztą mam wrażenie, że o to chyba chodziło rządzącym.

Politycy, których pan ostro krytykuje, zauważyli swój błąd. W ubiegłym tygodniu w czwartek wieczorem Sejm przyjął przepisy, dzięki którym problemu z pomocą publiczną podobno już nie będzie.

Nowela niczego nie naprawia. Rozkłada jedynie pomoc w czasie. A to przecież nie o to chodzi. Jak już nas nie będzie, zapłacą nasze dzieci, wnuki.

Związek rewizyjny zastanawia się nad zwróceniem się do rzecznika praw obywatelskich o wniesienie wniosku do Trybunału Konstytucyjnego. Posiadamy opinię prawną w sprawie niekonstytucyjności wprowadzanych zmian od 1 stycznia 2019 r. Wskazuje się w niej, że dojdzie m.in. do pogwałcenia konstytucyjnej zasady równości wobec prawa. Nadal możliwe będzie bowiem, z wyłączeniem spółdzielni mieszkaniowych, ustanawianie użytkowania wieczystego w ramach gospodarowania nieruchomościami przez Krajowy Zasób Nieruchomości.

Ale nawet gdyby rzecznik zdecydował się wystąpić do Trybunału Konstytucyjnego, to na orzeczenie TK czeka się co najmniej dwa lata. Tymczasem już po Nowym Roku z mocy prawa dojdzie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność. Trudno będzie odwrócić uwłaszczenie, a wręcz jest to nie możliwe.

To prawda, ale nie można siedzieć z założonymi rękami i czekać. Trzeba działać. Związek rewizyjny wykorzystuje możliwości, jakie posiada. Skarga jest jedną z nich.

A inne wyjścia awaryjne?

Widzę dwa. Z ustawy uwłaszczeniowej powinno jasno wynikać, że przepisów de minimis nie stosuje się do spółdzielni mieszkaniowych. Takiego uregulowania dziś nie ma. Tymczasem nowelizacja ustawy uwłaszczeniowej trafiła właśnie do Senatu. Senatorowie mogą zaproponować taki przepis.

Do uwłaszczenia zostało zaledwie kilka tygodni. Czasu jest więc niewiele. Niech rządzący przyznają się do błędu. Odroczą o pół roku wejście w życie ustawy uwłaszczeniowej i spokojnie zastanowią się, jak usunąć błędy, które się w niej znajdują. Ta nieszczęsna pomoc publiczna to niejedyny problem, jaki pojawi się po Nowym Roku. Lepiej przyznać się zawczasu do błędu, niż w nim tkwić i szkodzić ludziom.

Rządzący mogli też pójść inną drogą. Wystarczyło znowelizować ustawę o gospodarce nieruchomościami. Wprowadzić do niej przepis, że np. 1 stycznia 2019 r. likwidujemy prawo użytkowania wieczystego i podstawową formą władania gruntem jest własność. A do prawa użytkowania wieczystego ustanowionego przed wejściem w życie noweli tej ustawy stosujemy zasady sprzed 1 stycznia 2019 r. Użytkownik miałby wybór, czy chce zapłacić i otrzymać własność, czy nie. Wtedy każdy miałby wybór.

Poza tym prawo użytkowania wieczystego nie jest takie złe. Niepotrzebnie wiesza się na nim psy i wytyka, że to relikt PRL.

To świetny, tani sposób na pozyskanie od gmin gruntu pod budownictwo mieszkaniowe. Wystarczy wpłacić 25 proc. wartości gruntu. Szkoda, że się o tym zapomina. Sądzę, że trochę winne są temu same samorządy, a konkretnie ich pazerność, o czym wielokrotnie pani również pisała. Zawsze po wyborach samorządowych przeszacowywało się grunty i aktualizowało roczne opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Podwyżki były na ogół wysokie. Ludzie denerwowali się, że płacą coraz więcej. Powstał więc odpowiedni klimat do tego, by przygotować ustawę uwłaszczeniową. Co ciekawe, uchwalono ją przed wyborami samorządowymi. Przypadek? Nie sądzę.

W ustawie uwłaszczeniowej zagwarantowano też użytkownikom wieczystym państwowych gruntów wysokie bonifikaty.

Gdy właściciele lokali (domów) zdecydują się na uregulowanie należności w tym samym roku, w którym nastąpi przekształcenie, bonifikata wyniesie 60 proc. opłaty przekształceniowej. W drugim roku będzie to 50 proc., w trzecim – 40 proc., w czwartym – 30 proc., w piątym – 20 proc., a w szóstym roku – 10 proc. Pod warunkiem, że opłaty przekształceniowe ureguluje się jednorazowo. Dzięki temu będzie można uzyskać taniej własność gruntu. A gdzie gminy? Osobom, które mieszkają na ich nieruchomościach, takiej bonifikaty nie przyznano. Tymczasem gruntów samorządowych oddanych w użytkowanie wieczyste jest znacznie więcej aniżeli Skarbu Państwa.

Nie zgadzam się. Doskonale pan wie, że kilka lat temu Trybunał Konstytucyjny orzekł, iż nie można w ustawie narzucać gminom bonifikat przy przekształceniu. Same mają o tym decydować. I wiele z nich planuje wprowadzić wysokie upusty.

Ten sam Trybunał Konstytucyjny orzekł również, że wykup mieszkań spółdzielczych za 3 proc. wartości jest niekonstytucyjny. I co? Sejm raz jeszcze uchwalił takie same przepisy, jak te zakwestionowane przez TK. I nikt się nie przejmował wyrokami TK. I dalej wykup za 3 proc. obowiązywał. Dla mnie więc to żaden argument. Rządzący nie zawsze przejmują się konstytucją.

Poza tym tylko nieliczne miasta, jak Warszawa, wprowadzają wysokie bonifikaty. Są i takie, gdzie ich w ogóle nie będzie.

Ale przecież tak jest obecnie. Do 1 stycznia 2019 r. można było przekształcić, jak zgodziły się władze miasta albo korzystając z ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Pana zdaniem są to lepsze rozwiązania.

Moim zdaniem rozwiązania z ustawy z 2005 r. są o wiele lepsze od tych z ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Nie przewidują przekształcenia „na siłę". Dają wybór. Podobnie jak w wypadku przekształcenia na podstawie uchwał gmin. ©?