W sądzie wieczystoksięgowym liczy się nie tylko kolejka do księgi

To wnioski z najnowszego orzeczenia Sądu Najwyższego, istotnego głównie z tego powodu, że przepisy o postępowaniu przez sądem wieczystoksięgowym nie dostrzegają wszystkich problemów.

Kwestia, którą zajął się SN, wynikła w sporze o wpis do księgi wieczystej na tle konfliktu we władzach T. – spółki z o.o. z Warszawy. Jej różni szefowie zadysponowali w ciągu kilku dni tą samą nieruchomością.

Kto pierwszy, ten lepszy

Referendarz sądowy wpisał 20 grudnia 2011 r. w księdze wieczystej nabycie nieruchomości na rzecz kupującego na podstawie umowy sprzedaży notarialnej z 13 października 2011 r. oraz wniosku o wpis, który wpłynął do sądu rejonowego 14 października 2011 r. Referendarz wiedział jednak, że cztery dni po pierwszym wniosku wpłynął kolejny jako wykonanie innego aktu notarialnego, dotyczącego rozdysponowania tą samą nieruchomością, ale nieco starszego, bo pochodzącego z 10 października 2011 r. W tej transakcji spółka T. przewłaszczyła tę samą nieruchomość na rzecz innego nabywcy jako zabezpieczenie pożyczki.

Sąd wieczystoksięgowy uznał jednak, że nie może czynić własnych ustaleń, kto miał prawo występować w imieniu sprzedawcy. Gdy różne osoby dokonują czynności prawnych odnośnie do tej samej nieruchomości, o wpisie decyduje wniosek wcześniejszy. Sąd Okręgowy we Włocławku werdykt utrzymał i tak sprawa trafiła do SN.

Więcej niż rejestr

Sąd Najwyższy nie podzielił stanowiska SO.

– Kierowanie się kolejnością złożenia wniosków o wpis do księgi wieczystej jest, owszem, nakazem ustawowym, decyduje zatem stan rzeczy istniejący w chwili wpływu wniosku. Należy jednak odróżnić stan rzeczy rozumiany jako treść wniosku, księgi wieczystej, od stanu prawnego, który wymaga pełnego zbadania dokumentów stanowiących podstawę wpisu – wskazał w uzasadnieniu postanowienia sędzia SN Władysław Pawlak. – W postępowaniu wieczystoksięgowym kontroli sądu podlega zatem również skuteczność czynności prawnej, która stanowi podstawę wpisu. Księgi wieczyste są publicznym rejestrem praw dotyczących nieruchomości, nie można tracić z pola widzenia interesu publicznego, tj. bezpieczeństwa obrotu prawnego – dodał.

Obowiązku sądu wieczystoksięgowego zapobiegania dokonywaniu wpisów niezgodnych z rzeczywistym stanem prawnym, zwłaszcza gdy ma stosowną wiedzę, nie wyłącza możliwość usunięcia tej niezgodności w innym postępowaniu (o uzgodnienie stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych).

Sąd ma obowiązki

– Nie można ograniczyć sądu w postępowaniu o wpis w księdze wieczystej do roli organu rejestrowego – podsumował Sąd Najwyższy.

sygnatura akt IV CSK 676/15

Opinia dla „Rz"

Tomasz Kot, notariusz z Krakowa