W prywatnym najmie mieszkań wolno rozliczać koszty

- Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej kupiła w kwietniu 2017 r. na rynku wtórnym lokal mieszkalny (odrębna własności lokalu) na cele wynajmu (co najmniej pięć lat). Umowa najmu została zawarta 30 czerwca 2017 r. w formie aktu notarialnego (tzw. najem okazjonalny). Przychody uzyskane z wynajmu tego mieszkania będą dla przychodami z tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a dochody uzyskane z tego źródła osoba ta zamierza opodatkować według zasad ogólnych, tj. z zastosowaniem skali podatkowej.

Jakie wydatki związane z nabyciem mieszkania i jego wynajęciem można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, ze źródła przychodów jakim jest najem prywatny? Czy mogą to być:

– wydatki na nabycie lokalu,

– opłaty związane z podpisaniem aktu notarialnego w celu nabycia mieszkania, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa oraz taksa notarialna,

– opłaty związane z podpisaniem aktu notarialnego w związku z umową najmu (oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucyjnemu, tzw. najem okazjonalny)

– koszty pośrednictwa w wynajmie lokalu (tzw. prowizja pośrednika), udokumentowane fakturą,

– koszty sprzątania lokalu (zgodnie z umową najmu mieszkanie ma być sprzątane raz w miesiącu), udokumentowane paragonem fiskalnym – pyta czytelnik?

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o PIT (zwolnienia z podatku) oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku (art. 9 ust. 1 ustawy o PIT).

Dochodem ze źródła przychodów jest – co do zasady – nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ustawy o PIT).

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny).

Dochody osiągane przez podatników z najmu prywatnego są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o PIT, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym (art. 9a ust. 6 ustawy o PIT). Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że podatnik zamierza opodatkować dochody z najmu na zasadach ogólnych, tj. według skali podatkowej.

W rachunku podatkowym

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu prywatnego według skali podatkowej, podatnik ma prawo obniżenia osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT (art. 22 ust. 1 ustawy o PIT).

Uwaga! Koszty uzyskania przychodów nie są kosztami uzyskania jakichkolwiek przychodów, lecz zawsze związane są z uzyskaniem przychodu z konkretnego źródła. Koszty uzyskania przychodu z danego źródła pomniejszają przychody z tego właśnie źródła, a nie jakiekolwiek przychody. Koszty uzyskania przychodu są zatem ściśle i funkcjonalnie przyporządkowanie do danego źródła przychodów.

1. Kwota na zakup

Wydatki na nabycie przedmiotowego mieszkania (a także wydatki na opłaty związane z podpisaniem aktu notarialnego w celu nabycia mieszkania, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa oraz taksa notarialna – jako element jego wartości początkowej) nie mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Będą w nich ujmowane pośrednio –poprzez odpisy amortyzacyjne, gdyż lokal (kompletny i zdatny do użytku) został nabyty z zamiarem wynajmowania go przez co najmniej pięć lat. Lokal będzie mógł być amortyzowany, jeśli podatnik podejmie taką decyzję.

Uwaga! Amortyzacji nie podlega udział w gruncie przypadający na wyodrębniony lokal mieszkalny.

Jeżeli podatnik chce, aby odpisy amortyzacyjne od lokalu stanowiły koszty uzyskania przychodów, to powinien prowadzić ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i wpisać do niej zakupione mieszkanie. Wyjątkiem jest przypadek, gdy wartość początkowa lokalu zostanie ustalona w sposób uproszczony, tj. jako iloczyn powierzchni i kwoty 998 zł (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 maja 2017 r., 2461-IBPB-2-2.4511.171.2017.1.IN; interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 26 października 2016 r., ITPB1/4511-714/16/MPŁ).

2. Opłaty u notariusza

Opłaty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego dokumentującego zawarcie umowy najmu okazjonalnego, w tym oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucyjnemu, podatnik może zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów w pierwszym miesiącu, w którym uzyskał przychód z najmu (por. interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 maja 2017 r., 2461-IBPB-2-2.4511.171. 2017.1.IN).

3. Prowizja pośrednika

Wydatki poniesione w celu pozyskania najemcy, tj. zapłacona pośrednikowi prowizja udokumentowana fakturą, może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów w dacie poniesienia (por. interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 maja 2017 r., 2461-IBPB-2-2.4511.171.2017.1.IN).

4. Sprzątanie

Koszty sprzątania mieszkania mogłyby stanowić koszt uzyskania przychodu w dacie ich poniesienia, gdyby były udokumentowane fakturą. Gdy są udokumentowane paragonem fiskalnym , to czytelnik musi posiadać dodatkowe dokumenty, potwierdzające że to on zapłacił za nabyte usługi sprzątania, oraz że usługa ta dotyczyła wynajmowanego lokalu.

Najpierw przystosowanie, później umowa

Dopiero gdy mieszkanie przeznaczone na wynajem (także najem prywatny) zostanie przekazane do użytkowania jako kompletne i zdatne do użytku, może ono zostać wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zapis w ewidencji powinien być ujęty najpóźniej w miesiącu przekazania środka trwałego do używania. Warunek kompletności i zdatności do użytku musi zostać spełniony najpóźniej w dniu przyjęcia mieszkania do używania. W konsekwencji, jeżeli podatnik (wynajmujący) w celu przystosowania mieszkania do wynajmu przeprowadzi remont (np. wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej i elementów instalacji centralnego ogrzewania, położenie płytek ściennych i wykładzin podłogowych, położenie tynków, malowanie ścian i sufitów, wymianę skrzydeł drzwiowych, itd.), a prace te zakończą się przed oddaniem mieszkania do użytkowania na podstawie umowy najmu, to wydatki poniesione przez podatnika w związku z wprzystosowaniem mieszkania do wynajmu nie mogą zostać zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Gdy podatnik ponosi wydatki mające na celu przystosowanie środka trwałego do używania (np. najmu) tzn. sprawia, że środek ten staje się kompletny, zdatny do używania, wówczas wartość nakładów jest elementem wartości początkowej środka trwałego. Wydatki poniesione przez podatnika w związku z przystosowaniem mieszkania na potrzeby najmu zwiększają zatem wartość początkową wynajmowanego mieszkania i są zaliczane do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne (por. interpretację Izby Skarbowej w Łodzi z 13 grudnia 2016 r., 1061-IPTPB1.4511.772.2016.2.RK; interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 24 sierpnia 2016 r., ITPB1/4511-541/16/PSZ).

Autor jest doradcą podatkowym