Z obrotem nieruchomościami są dziś problemy. Przysparza ich przekształcenie prawa użytkowania we własność. Zauważyli to rządzący i zmienili przepisy. Pana zdaniem nowe rozwiązania usprawnią obrót?
Uważam, że tak. Faktycznie, pewnych kłopotów przysparzają transakcje mające za przedmiot lokale stanowiące odrębne nieruchomości, z których własnością związane są udziały w gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Dzieje się tak dlatego, że 1 stycznia 2019 r. doszło z mocy prawa do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.
Od tej daty niektórzy notariusze oraz wydziały wieczystoksięgowe sądów powszechnych wymagają, by przy sprzedaży nieruchomości, które mogą podlegać działaniu ustawy przekształceniowej, dostarczyć im zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. A czas oczekiwania na taki dokument nie jest krótki. Niektórzy nasi klienci otrzymują zaświadczenie dopiero po kilku miesiącach.
Ale przecież Krajowa Rada Notarialna przyjęła stanowisko, że sprzedaż mieszkań oraz lokali użytkowych w budynkach objętych uwłaszczeniem na rynku wtórnym nie wymaga zaświadczenia. Czyżby nie wszyscy rejenci podporządkowali się temu stanowisku?
Przyznaję, że z informacji, które docierają do Krajowej Rady Notarialnej, wiemy, że takie sytuacje mają miejsce. Wydaje mi się, że wynika to z faktu, że część sądów wieczystoksięgowych żąda przedłożenia zaświadczenia o przekształceniu przy dokonaniu wpisu do księgi wieczystej. Taka postawa notariuszy wynika z troski o klienta – i ja to rozumiem. W takim przypadku lepiej jest, jeśli sprzedający dostarczy ten dokument już na etapie sporządzania umowy sprzedaży.
Chciałbym jednak podkreślić, że trafność naszego stanowiska z 11 stycznia 2019 r. odnośnie do braku konieczności przedłożenia zaświadczenia o przekształceniu przy obrocie lokalami na rynku wtórnym potwierdziły także dwa ministerstwa: Inwestycji i Rozwoju oraz Sprawiedliwości. Z wyjaśnień obu tych resortów wynika, że zaświadczenie nie jest niezbędne przy dokonywaniu zbycia nieruchomości lokalowych na rynku wtórnym.
Ministerstwo Sprawiedliwości wskazało, jak najbardziej słusznie, że stanowiska Krajowej Rady Notarialnej nie mają charakteru wiążącego dla uczestników obrotu oraz że stanowisko to nie ustala wykładni powszechnie obowiązującego prawa, i jednocześnie zwróciło uwagę na autonomię decyzji notariusza i sądu wieczystoksięgowego w tych kwestiach.
Czy wszystkie wydziały wieczystoksięgowe sądów powszechnych żądają obecnie zaświadczeń?
Nie, tylko część. Z tego co wiem, przedstawienia zaświadczeń nie wymaga sąd wrocławski oraz niektóre wydziały wieczystoksięgowe w Warszawie. W stolicy mamy taką sytuację, że nawet w tym samym wydziale referendarze mają różne podejście do tej kwestii, niektórzy z nich wymagają zaświadczeń, a inni nie. Tego dokumentu żąda również część sądów z Polski południowej.
A co w sytuacji, kiedy gmina odmówi wydania zaświadczenia. Czy wówczas notariusz nie sporządzi umowy sprzedaży?
Nie spotkałem się z takim przypadkiem. Nie dochodziły do mnie również sygnały od notariuszy w tej sprawie.
Są jeszcze lokale z rynku pierwotnego. Czy w wypadku mieszkania od dewelopera zaświadczenia są obowiązkowe?
Tak, bo w tym przypadku należy określić, co stanowi nieruchomość wspólną, w której udział związany jest z lokalem będącym przedmiotem umowy, czy jest to własność czy prawo użytkowania wieczystego. Brak zaświadczenia powodowałby w tym przypadku przeszkodę do dokonania czynności notarialnej oraz wpisu w księdze wieczystej.
Czy problem z zaświadczeniami jest jedyny, czy są jeszcze inne?
Sporo kłopotów zaświadczenia nastręczały także przy umowach przedwstępnych. Wiele z tych umów było zawartych przed 1 stycznia 2019 r., kiedy jeszcze przekształcenie z mocy ustawy nie nastąpiło. W przypadku umowy przedwstępnej strony umawiają się na konkretną datę zawarcia umowy przyrzeczonej. A kiedy nadchodził ustalony termin, zdarzało się, że sprzedający nie dysponował jeszcze zaświadczeniem i wówczas sytuacja była patowa.
Wiem również, że są kłopoty z zaciąganiem kredytów na zakup mieszkania na rynku wtórnym. Niektóre banki żądają dostarczenia zaświadczenia o przekształceniu i uzależniają uruchomienie kredytu od jego przedłożenia.
Wychodzi na to, że mamy dziś niezły bałagan. Czy nowe przepisy mają szansę to zmienić?
Jak już mówiłem, sądzę, że tak. Nowe regulacje przewidują, że zaświadczenie potwierdzające przekształcenie nie będzie potrzebne przy dokonywaniu rozporządzeń lokalami na rynku wtórnym. Po dokonaniu czynności notariusz będzie zobowiązany do przesłania wypisu aktu notarialnego do właściwego organu, a ten wyda zaświadczenie, ale już nie sprzedającemu, tylko nabywcy lokalu, wskazanemu w akcie notarialnym, a następnie prześle je na adres wskazany w umowie. Oznacza to, że po wejściu w życie nowych przepisów problemy z uzyskaniem tego dokumentu definitywnie przestaną być przeszkodą w rozporządzaniu nieruchomością.
Nowe przepisy wyraźnie potwierdzają, że przedstawienie zaświadczenia nie jest potrzebne nie tylko przy zbyciu, ale i przy obciążaniu nieruchomości lokalowych np. hipoteką. Zostanie więc postawiona przysłowiowa kropka nad i. Ci, którzy mieli wątpliwości, czy zaświadczenie jest potrzebne czy nie, zapewne się ich pozbędą.
A co mówią nowe przepisy o postępowaniu wieczystoksięgowym?
Wynika z nich, że sąd będzie dokonywał wpisów w księdze wieczystej, z wyjątkiem wpisu dotyczącego praw do gruntu. Zmiany w dziale pierwszym SP księgi prowadzonej dla lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość sąd wpisze dopiero po otrzymaniu zaświadczenia o przekształceniu.
Co z terminem na wydanie zaświadczenia? Czy nadal będzie wynosił 30 dni, a w innych przypadkach 4 albo 12 miesięcy?
Z tego co wiem, terminy wydawania zaświadczeń nie uległy zmianie.
Czy po zmianach nabywca lokalu otrzyma pełne zaświadczenie, czyli potwierdzające nie tylko przekształcenie, ale i naliczające opłatę przekształceniową?
Zmiany nie dotyczyły treści zaświadczeń.
Dużo mówimy o przekształceniu, ale nie tylko ono skomplikowało obrót nieruchomościami. Są też ograniczenia w sprzedaży gruntów rolnych.
To prawda, ale od daty wejścia w życie przepisów ograniczających sprzedaż ziemi rolnej minęły już trzy lata i notariusze radzą sobie z tymi uregulowaniami, choć przyznaję, że na początku nie było łatwo. Cieszy nas ostatnia zmiana w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, która wkrótce wejdzie w życie. Moim zdaniem poszła ona w dobrym kierunku. Przewiduje zastąpienie prawem pierwokupu zgody dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie nieruchomości.
Zrezygnowano jednak z wyłączenia wszystkich terenów rolnych w miastach spod działania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Wiele osób jest tym zawiedzionych.
W dużych miastach, takich jak Warszawa, utrzymywanie ochrony gruntów rolnych może budzić wątpliwości. No cóż. Wydaje mi się, że mamy teraz ogólną tendencję do rozszerzania uprawnień z tytułu pierwokupu nie tylko w Polsce.
Kiedyś, jak zaczynałem aplikację, to do sporządzenia umowy sprzedaży ziemi potrzebne były dwa, no, może trzy dokumenty, mianowicie: wypis z rejestru gruntów oraz odpis z księgi wieczystej. Dzisiaj tych dokumentów jest o wiele więcej. Istnieją różnice między dokumentami wymaganymi przy sprzedaży działki leśnej, rolnej, nieruchomości objętej rewitalizacją, czy też gdy doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego. Z dostępnością dokumentów też bywa różnie. Nasi klienci gubią się i wcale się im nie dziwię. Znacznie ułatwiłoby życie i notariuszom, i ich klientom, gdyby rejenci uzyskali elektroniczny dostęp do dokumentów urzędowych wymaganych przy obrocie nieruchomościami.
Księgi wieczyste są już przecież dostępne online.
Ale ewidencja gruntów i budynków już nie. Najlepszym, najbardziej praktycznym rozwiązaniem byłoby stworzenie systemu umożliwiającego dostęp do elektronicznych baz dokumentów wymaganych przy obrocie nieruchomościami zarówno organom administracji, jak i podmiotom uprawnionym, takim jak notariusze.
Są takie miejsca na świecie, gdzie obowiązuje elektroniczny obieg dokumentów?
Tak jest w wielu państwach Europy Zachodniej, m.in. we Francji, Belgii, czy Niemczech.
Rozumiem, że w tych państwach idę do notariusza, a ten włącza komputer i od ręki wszystko sprawdza .
No może, nie wszystko, ale wiele jest w stanie zdziałać. W Niemczech można np. przejść z poziomu elektronicznej księgi wieczystej do poziomu ewidencji gruntów i budynków.
W Polsce też tak jest, tylko nie wszystkie działki mają identyfikatory, dlatego nie w każdym wypadku się to udaje.
W zakresie cyfryzacji mamy jeszcze przed sobą dużo wyzwań, ale wiele projektów cyfryzacyjnych proponowanych np. przez Ministerstwo Cyfryzacji idzie moim zdaniem w bardzo dobrym kierunku. Podobnie jest w przypadku rozwiązań stworzonych przez Ministerstwo Sprawiedliwości np. w zakresie elektronicznej księgi wieczystej i Krajowego Rejestru Sądowego. Nie mamy tu powodów do wstydu.
Mariusz Białecki - notariusz w Warszawie. W latach 2009-2014 był członkiem Rady Izby Notarialnej w Warszawie. Od roku 2015 sprawuje funkcję prezesa Krajowej Rady Notarialnej.
