Sklep monopolowy w bloku - czy trzeba mieć pozwlenie wszystkich właścicieli

Aleksander S. sprzedawał alkohol w sklepie spożywczym znajdującym się na parterze czterolokalowego sklepu. Nie podobało się to jednemu z właścicieli mieszkań. Wystąpił przeciwko niemu do sądu i wygrał. Alkohol zniknął z półek.

Burmistrz zezwolił

Aleksander S. wystąpił o zezwolenie na handel alkoholem do burmistrza. Do wniosku w sprawie dołączył zgodę spółki, która miała również lokal w tym budynku, co sklep.

Czytaj także: Czy można ograniczyć nocną sprzedaż alkoholu w gminie

Burmistrz wydał zezwolenie na sprzedaż napojów alkoholowych do 4,5 proc. zawartości alkoholu oraz na piwo przeznaczonych do spożycia poza miejscem sprzedaży na czas od 25 lipca 2018 r. do 15 marca 2021 r.

Wówczas właściciele lokalu w budynku wystąpili do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z wnioskiem o wszczęcie postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji.

Wyjaśnili, że w budynku znajdują się cztery lokale, jest to więc tzw. mała wspólnota mieszkaniowa. Nie został dla niej ustanowiony żaden zarząd. Oznacza to, że wszyscy właściciele muszą podjąć jednomyślnie decyzje.

Podkreślili również, że jako właściciele jednego z lokali nie wyrazili zgody na sprzedaż alkoholu. Tymczasem jej wyrażenie zalicza się do czynności przekraczających zwykły zarządu, a więc w świetle art. 199 k.c. powinni jej udzielić wszyscy współwłaściciele.

SKO odmówiło stwierdzenia nieważności zezwolenia na sprzedaż alkoholu.

Zarządca powiedział tak

Według SKO zgodnie z art. 19 ustawy z 24 czerwca 1994 o własności lokali (dalej: uwl), jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W tym konkretnym wypadku mamy do czynienia z tzw. „małą wspólnotą mieszkaniową". Uwl przewiduje jednak, że mała wspólnota może powołać zarząd lub mieć zarządcę. I tak było w tym wypadku.

Ponadto właściciele budynku wyraził zgodę na zorganizowanie i prowadzenie sklepu detalicznego, handlującego, m.in. napojami alkoholowymi w godzinach pracy sklepu.

Ponadto SKO wyjaśniło, że w tej konkretnie sprawie nie mamy do czynienia w ogóle z brakiem zgody współwłaścicieli budynku, gdyż zgoda została wyrażona przez zarządcę budynku i nie była kwestionowana przez pozostałych współwłaścicieli. Zatem w ocenie SKO brak zgody właścicieli jednego lokalu nie stanowił podstawy do stwierdzenia nieważności zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych.

SKO wskazało, że argumenty przywołane przez właścicieli lokali mogłyby stanowić podstawę do ewentualnego wznowienia postępowania na mocy art. 145 § 1 pkt. 5 kodeksu postępowania administracyjnego.

Jaka spółka

Właściciele lokalu odwołali się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. W uzasadnieniu skargi podkreślili, że w budynku nie został ustanowiony żaden zarząd. Wyjaśnili również, że zarządu nieruchomością wspólną nie sprawuje spółka, o której mówi SKO. Nie jest ona umocowana do składania oświadczeń woli i wiedzy jako zarządca nieruchomości.

Właściciele lokalu wskazali, że SKO w dacie wydania decyzji posiadało wiedzę, że skarżący nie wyrazili zgody na prowadzenie sprzedaży napojów alkoholowych, ponieważ spółka nie przedłożyła żadnego dokumentu potwierdzającego jego uprawnienia jako zarządcy. W ich ocenie brak pisemnego dokumentu potwierdzającego zgodę na sprzedaż napojów alkoholowych stanowi negatywną przesłankę do wydania zezwolenia na sprzedaż napoi alkoholowych, oraz jest oczywistym rażącym naruszeniem prawa.

Jednak zgoda była potrzeba

WSA uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Wyjaśnił, że art. 18 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi stanowi, że sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży.

Ten sam przepis wymaga, by do wniosku o wydanie zezwolenia dołączyć zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku wielorodzinnym.

Wymóg ten nie może być traktowany wyłącznie jako wymóg formalny, któremu powinien odpowiadać wniosek.

Rolą burmistrza rozpatrującego wniosek było ustalenie, czy dołączona do wniosku zgoda pochodzi od uprawnionego do jej wyrażenia podmiotu. W tym celu organ administracji musi rozważyć status prawny budynku, którego dotyczy wniosek i sposób wykonywania zarządu nieruchomością. Od tego bowiem zależy to, czy spełniona jest przesłanka zgody na sprzedaż alkoholu w budynku mieszkalnym, która musi być wyrażona przez jego właścicieli, zarządcę lub administratora. Nie jest ona spełniona, jeśli została wyrażona przez nieuprawniony podmiot.

Nie jest okolicznością sporną to, że w budynku znajdują się cztery lokale, a zatem zgodnie z art. 19 uwl do zarządu nim mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Według art. 199 k.c., do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. O ile takiej zgody brak, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeka mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Jaki zakres zarządu

Przez czynność zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia. Natomiast pozostałe czynności należą do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu.

W tej konkretnie sprawie przyjąć należy, że wyrażenie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Jest to bowiem działalność reglamentowana o szczególnym charakterze, która może niekiedy prowadzić do znacznego ograniczenia uprawnień właściciela lokalu mieszkalnego i jego najbliższych do spokojnego, niezakłóconego i umożliwiającego odpoczynek korzystania z lokalu, z zachowaniem prawa do prywatności i intymności życia rodzinnego.