– W ostatnich tygodniach coraz częściej zgłaszają się do nas osoby, które podpisały umowę deweloperską i chcą od niej odstąpić – informuje adwokat Piotr Semeniuk z kancelarii Pewny Lokal.

Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że od początku pandemii chęć odstąpienia od umów z deweloperami dotyczyła 20 proc. kontraktów.

Bez podstaw w ustawie

– W przeważającej większości były to umowy rezerwacyjne. Umowy deweloperskie w tym zestawieniu to mniej niż 10 proc. Ruch był najbardziej widoczny w kwietniu – mówi radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD. – Klienci uznali, że pandemia spowoduje istotne obniżki cen nieruchomości i mieszkanie, które zarezerwowali przed marcem, uda się im kupić za parę miesięcy taniej. W tej chwili przekonanie o spadku cen mieszkań się zmienia – dodaje.

Czytaj też: Umowy deweloperska w czasie pandemii COVID-19

Adwokat Paweł Zimiński, partner zarządzający w kancelarii RK Legal, zwraca uwagę, że ustawa deweloperska nie daje możliwości odstąpienia od kontraktu z deweloperem z powodu pandemii.

– Podstawy odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę wymienione są w jej art. 29 ust. 1. Żadna nie uwzględnia siły wyższej. Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej z powodu koronawirusa nie zostało przewidziane również w tzw. tarczy antykryzysowej – wskazuje mec. Zimiński.

– Nabywca lokalu ma zatem ograniczone możliwości. Może się wprawdzie powołać na klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków uregulowaną w art. 357(1) kodeksu cywilnego, ale musiałby skierować powództwo do sądu i wykazać spełnienie szczegółowych przesłanek, co jest prawnie skomplikowane, kosztowne i czasochłonne – wylicza ekspert.

Deweloperzy spodziewają się jednak, że zwiększy się grono osób, które nie przejdą pozytywnej weryfikacji kredytowej w banku, co uniemożliwi im podejście do umowy deweloperskiej, albo – po jej podpisaniu – spowoduje problemy z płaceniem kolejnych rat.

– Dlatego zachęcamy naszych członków, by tam, gdzie mogą, wydłużyli harmonogramy płatności klientom, aby zyskać czas na znalezienie nowego banku – wskazuje Płochocki.

Zastrzeżono kary

Jak podaje mecenas Semeniuk, przynajmniej połowa osób, która trafia do jego kancelarii i chce odstąpić od umów z deweloperami, nie kupowała nieruchomości dla siebie, ale była nabywcami inwestycyjnymi, którzy liczyli na „flipy" uprawnieniami z umowy deweloperskiej.

– Od początku nie miała całości środków na kupno nieruchomości, ale liczyła na cesję umowy przed nadejściem obowiązku płatności kolejnej raty. Na cesję z zyskiem, bo fliper może zarobić tylko przy założeniu, że jego cesja jest lepszą okazją niż cena, którą na dany moment oferuje deweloper – podaje prawnik.

I tak, o ile fliper zwykle wynegocjował sobie zgodę dewelopera na przeniesienie praw do mieszkania na podmiot trzeci (bez zgody cesja umowy deweloperskiej może nastąpić dopiero za następczą zgodą dewelopera), o tyle większość umów deweloperskich przewiduje karę umowną/utratę zadatku w przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę.

– Jeżeli klient nie jest w stanie wykonać umowy deweloperskiej, zwykle będzie musiał zapłacić karę umowną. Nie będzie wyższa niż 5 proc. wartości mieszkania – przyznaje dyrektor Płochocki.

Siła wyższa możliwa

Zastrzega jednak, że pandemia może zwolnić nabywców z obowiązku rozliczenia się ze sprzedającym. Odstąpienie od umowy deweloperskiej z powodu siły wyższej, a więc pandemii, wydaje się możliwe, jeśli klient albo jego bezpośrednia rodzina została dotknięta koronawirusem, a więc zachorowała – mówi Konrad Płochocki

– W takiej też sytuacji klient nie ponosi skutków finansowych odstąpienia. Warto jednak zastrzec, iż samo wystąpienie epidemii nie powoduje, że roszczenia pieniężne, które wynikają z zobowiązania deweloperskiego, nie mogą być spełnione z powodu zaistnienia siły wyższej – dodaje.

Podstawy odstąpienia od umowy

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umożliwia odstąpienie nabywcy od umowy deweloperskiej, jeżeli:

- umowa deweloperska nie zawiera istotnych elementów (jak np. ceny nieruchomości, numeru pozwolenia na budowę, informacji dotyczących rachunku powierniczego, terminu zakończenia i rozpoczęcia prac budowlanych),

- deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego albo prospekt posiadał niepełne informacje,

- treść umowy deweloperskiej różniła się od treści prospektu informacyjnego,

- deweloper nie przeniósł na nabywcę prawa do lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej.