Użytkowanie wieczyste: inwestycja w grunt zmniejsza opłatę

To najnowszy wyrok Sądu Najwyższego, tym bardziej ważny, że właściciel działki (państwo, gmina) pobiera opłatę liczoną od jej wartości. Jeżeli więc użytkownik inwestuje, to rośnie jego opłata. Musi być więc jakiś sądowy hamulec.

SN wyłuszczył, jak on działa.

Interes użytkownika

Podstawowym świadczeniem użytkownika wieczystego na rzecz właściciela gruntu jest opłata roczna, która powinna być sukcesywnie aktualizowana. Zgodnie zaś z art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną, a więc tej wyższej, zalicza się wartość nakładów użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, ale też – i o to był spór – nakłady konieczne ze względu na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile powodują wzrost wartość nieruchomości gruntowej. Dzięki takim nakładom użytkownik może istotnie zmniejszyć opłatę.

Ale gdzie jest granica nakładów zaliczanych i niezmniejszających opłaty?

Kwestia ta wynikła w sprawie Tesco (Polska), który domagała się w sprawie przeciwko Skarbowi Państwa (prezydentowi Bydgoszczy) zaliczenia na poczet stawki za użytkowanie ponad 5-hektarowej działki nakładów, jakie sieć poczyniła na tym gruncie (za ponad 5 mln zł) na budowę dróg i urządzeń kanalizacyjnych, gazowych, elektrycznych, ale także na plac parkingowy i mury oporowe. Dodajmy, że zaktualizowana po ośmiu latach opłata wzrosła prawie dziesięciokrotnie (z 79 tys. do 762 tys. zł), chodziło zatem o duże pieniądze.

Obopólny biznes

Sąd Okręgowy uwzględnił żądanie Tesco i zaliczył te nakłady na poczet podwyższonej opłaty, ale Sąd Apelacyjny w Gdańsku uchylił korzystny dla sieci wyrok, uznając, że nakłady nie służą normalnemu korzystaniu z nieruchomości, a w razie zmiany użytkownika w przyszłości mogą być dla tego nowego nieprzydatne, mimo że teraz są przydatne, ale tylko dla Tesco i jego klientów.

Pełnomocnik Skarbu Państwa, radca Prokuratorii Justyna Majewska, bronił oczywiście wyroku SA, wskazując nadto przed Sądem Najwyższym, że z owego zaliczenia na poczet opłaty rocznej mogą korzystać tylko nakłady na grunt, czyli na ziemię, a nakłady Tesco wartości samego gruntu nie zwiększały, poza tym mogą być one rozliczone po zakończeniu użytkowania.

– To końcowe rozliczenie po ewentualnym zakończeniu użytkowania, co może nastąpić po kilkudziesięciu latach, nie ma dla tej sprawy znaczenia, gdyż dotyczy ono nakładów np. na budynki, poza tym po 40 czy więcej latach ich wartość będzie nieporównywalnie mniejsza – argumentowali z kolei pełnomocnicy Tesco mecenasi Paweł Węc i Paweł Łękawski. – Poza tym nie da się teraz ocenić przydatności tych urządzeń w odległej przyszłości.

Sąd Najwyższy przychylił się do tej argumentacji. – Przydatność takich nakładów dla właściciela nieruchomości lub kolejnego użytkownika nie jest warunkiem ich zaliczenia na poczet opłaty za użytkowanie – wskazał w uzasadnieniu wyroku sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski. – Przesłanką taką, zgodnie z art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest jedynie dokonanie nakładów koniecznych do prawidłowego korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem, które wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

– Użytkownik wieczysty może domagać się ich rozliczenia w opłacie, gdyż powodują one wzrost wartości nieruchomości, a w konsekwencji wzrost opłaty za użytkowanie liczonej od jej wartości gruntu – dodał sędzia Kwaśniewski.

sygnatura akt: IV CSK 237/17