Miliardy euro wciąż płyną nad Wisłę

Nieruchomości komercyjne w Polsce cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów. Według szacunków firmy Knight Frank wartość transakcji wyniosła 4,7 mld euro (19,5 mld zł). Tym samym nastąpił powrót do rekordowego poziomu sprzed dekady.

Na fali wznoszącej

Rynek rozwija się dynamicznie od wejścia Polski do UE. Wartość transakcji rosła skokowo z 0,36 mld euro w 2003 r. do 4,69 mld trzy lata później. Kryzys finansowy spowodował, że w 2009 r. zawarto transakcje o wartości tylko 0,61 mld euro, jednak w kolejnych latach sytuacja sukcesywnie się poprawiała.

Bardzo dobry wynik w 2017 r. nie był wcale przesądzony – po trzech kwartałach szacowano, że inwestorzy ulokowali w nieruchomości nad Wisłą 2,4 mld euro. Mnóstwo transakcji zostało zamkniętych tuż przed końcem roku. Choć warunki makro sprzyjają, to na skutek znaczących zmian legislacyjnych dokonanych w Polsce proces sprzedaży nieruchomości komercyjnych mocno się wydłużył.

Część transakcji ma charakter zakupu udziałów w spółce będącej właścicielem obiektu lub nawet całego portfela nieruchomości. Jak wynika z obliczeń CMS, to właśnie sektor nieruchomości w 2017 r. królował w zakresie M&A (fuzje i przejęcia) w Polsce. Nie tylko odpowiadał za jedną czwartą wszystkich transakcji, ale też zawarto tu dziesięć z dwudziestu największych w 2017 r. przejęć.

Jest to zbieżne z trendem obserwowanym w całym regionie Europy Środkowo–Wschodniej, przejęcia w segmencie nieruchomości stanowiły 20 proc. transakcji M&A. Inwestorzy ulokowali w udziałach podmiotów z tego segmentu 16,9 mld euro.

W Polsce największą transakcją było przejęcie portfela 28 obiektów przez Chariot Top Group (wehikuł Griffin Real Estate i funduszy PIMCO, Oaktree oraz Redefine Properties) od funduszy AXA, Ares i Apollo Rida. Chodzi o hipermarkety i centra handlowe – m.in. M1 i Power Park – oraz markety budowlane o łącznej powierzchni ponad 704 tys. mkw. Wartość transakcji wyniosła 1 mld euro (4,15 mld zł).

Jeśli chodzi o pojedynczy obiekt, największą transakcją był zakup centrum handlowego Magnolia Park we Wrocławiu za 380 mln euro (1,58 mld zł) przez Union Investment Real Estate od funduszu Blackstone.

– Ostanie dwa, trzy lata na rynku nieruchomości przyniosły znaczne ożywienie transakcyjne. Zauważyć można nowy trend – sprzedaż całego portfolio nieruchomości, co wiąże się z koniecznością posiadania dostępu do dużego kapitału, ale też z inną strukturą przejęć – komentuje Katarzyna Dębińska, counsel w zespole nieruchomości i budownictwa kancelarii CMS. – Co również istotne, Polska jako jeden z nielicznych krajów regionu skutecznie przyciągała inwestorów nie tylko do stolicy, ale również do mniejszych ośrodków, w szczególności Krakowa, Katowic czy Wrocławia – dodaje. Ekspertka zaznacza, że wzrost PKB w Polsce, ale również wzrost płac i siły nabywczej pozwalają przypuszczać, że w najbliższym czasie należy spodziewać się utrzymania trendu i ożywienia na rynku nieruchomości komercyjnych.

Deweloperzy są aktywni, atrakcyjnych aktywów nie brakuje, ale warunkiem podtrzymania sukcesu sektora nieruchomości jest odpowiedni klimat inwestycyjny.

– Biznes musi działać w ramach rozwiązań prawnych danego systemu, dlatego tak ważna jest przewidywalność i stabilność samego prawa. W tym przypadku zalecane jest uważne śledzenie zmian legislacyjnych i właściwe reagowanie na proponowane rozwiązania – chociażby z perspektywy nowych przepisów o podatku od nieruchomości komercyjnych czy zakazu handlu w niedzielę – mówi Dębińska.

Ekspertka wskazuje, że Warszawa pozostaje atrakcyjnym miastem dla inwestorów i najemców powierzchni biurowych, podobnie jak Wrocław czy Kraków. – Pomimo znacznej dostępności powierzchni biurowych stale obserwujemy ożywienie. Otwarte pozostaje pytanie o wpływ brexitu na rynki Europy Środkowo-Wschodniej i to, na ile uda się zachęcić międzynarodowe instytucje i korporacje do przeniesienia działalności na polski rynek – mówi Dębińska.