Rzecznik Praw Obywatelskich otrzymuje skargi dotyczące problemów z obrotem lokalami, do których przysługuje prawo spółdzielcze własnościowe. To efekt uchwały Sądu Najwyższego z 24 maja (sygn. akt CZP 104/12), w której siedmiu sędziów SN orzekło, że własnościowe prawo do lokalu w bloku położonym na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym, jest tylko jego ekspektatywą (przyrzeczeniem). Niedopuszczalne jest więc założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.
W konsekwencji, notariusze zaprzestali sporządzania aktów notarialnych dokumentujących obrót spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali, sądy wieczystoksięgowe – zakładania ksiąg wieczystych dla takich prawa, a banki – udzielania kredytów na zakup takich lokali. Problem zaskoczył nie tylko sprzedających lokale, których dotyczyła ta uchwała, ale także osoby, które zawarły umowy przedwstępne zbycia takich mieszkań.
Co prawda samorząd notariuszy zdecydował ostatecznie o wznowieniu dokumentowania obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali w formie aktów notarialnych, jednak dopuszczalność zakładania ksiąg wieczystych dla takich lokali, w sytuacji, gdy spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje prawem własności gruntu lub prawem użytkowania wieczystego, pozostaje zamknięta.
Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich, prof. Ireny Lipowicz, brak możliwości założenia księgi wieczystej dla istniejących już spółdzielczych własnościowych praw do lokali prowadzi do znacznego ograniczenia obrotu tymi prawami. – Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z założoną księgą wieczystą łatwiej sprzedać, gdyż nabywcy z reguły zainteresowani się uzyskaniem ochrony z tytułu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ponadto, założenie księgi wieczystej umożliwia uzyskanie kredytu bankowego – zauważa RPO, która dodaje, iż w sytuacji, gdy w polskich realiach w większości przypadków środki na zakup lokalu pochodzą z kredytu bankowego, brak możliwości uzyskania kredytu w praktyce wyłącza takie lokale z obrotu.
W listach nadesłanych do Rzecznika właściciele mieszkań podnoszą ponadto, że konsekwencją uchwały SN jest również sytuacja, w której w obrocie rynkowym pozostają spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, dla których księga wieczysta została założona w przeszłości (tj. przed uchwałą SN), mimo nieuregulowania stanu prawnego gruntu pod budynkiem na rzecz spółdzielni mieszkanioej, oraz spółdzielcze właściowe prawa do lokali, dla których z tego powodu księga wieczysta nie może zostać założona. – Ze względu na fakt, że na terenie samej tylko Warszawy wiele spółdzielni mieszkaniowych do chwili obecnej nie uregulowało jeszcze tytułu prawnego do gruntów będących w ich władaniu, na których posadiowione są budynki z lokalami spółdzielczymi, stan taki może istnieć bardzo długo – ostrzega RPO.
