Stawka „0” renty planistycznej - dlaczego jest ryzykowna

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zaniechanie ustalania zarówno stawki zero proc. renty planistycznej, jak i nieustalanie dla poszczególnych terenów takiej stawki.

Publikacja: 05.12.2017 04:10

Stawka „0” renty planistycznej - dlaczego jest ryzykowna

Foto: Fotolia

Maciej J Nowak

- Czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego można ustanawiać stawkę renty planistycznej na poziomie zero proc. wzrostu wartości nieruchomości?

Co do zasady, byłoby to ryzykowne. Jednak należy pamiętać, że w najnowszym orzecznictwie dopuszcza się taką możliwość. Najbardziej przekonujące od strony merytorycznej jest stanowisko, zgodnie z którym stawka renty planistycznej jest obligatoryjna, a jej pominięcie stanowi podstawę do zakwestionowania planu miejscowego. Taki punkt widzenia wyraził m. in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 4 lutego 2013 r. (II SA/Kr 1599/12, Legalis). Wskazał tam, że skoro stawka renty planistycznej stanowi podstawę do ustalenia opłaty planistycznej zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to wykluczone jest ustalenie stawki zero proc., nawet dla niektórych tylko obszarów. Organ nie może bowiem z góry przesądzić, iż wartość nieruchomości dla wskazanych obszarów nie wzrośnie. Jako obligatoryjny element planu stawka procentowa musi zostać ustalona w sposób umożliwiający naliczenie opłaty planistycznej, co z kolei wyklucza stawkę w wysokości zero proc. dla jakiegokolwiek obszaru. Do kompetencji rady gminy nie należy ocena, czy ustalenia planu spowodują wzrost wartości nieruchomości. Kwestia wzrostu wartości nieruchomości jest badana w odrębnym postępowaniu administracyjnym kończącym się wydaniem decyzji administracyjnej przy zastosowaniu odpowiedniej procedury (metod i podejść uwzględnianych przez rzeczoznawcę majątkowego) dotyczącej ustalenia opłaty planistycznej (art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Wszystkie wskazane tezy sądu są bardzo ważne i wciąż uznać je trzeba za w pełni trafne. Jednakże warto zaznaczyć, że w ostatnich latach zdarzają się inne sposoby podejścia do wspomnianego problemu. W tezach sądów i organów administracji publicznej (np. rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody Wielkopolskiego z 24 kwietnia 2015 r., KN-I.4131.1.129.2015.16, Legalis, wyroku WSA w Olsztynie z 5 lipca 2013 r., II SA/Ol 421/13, Legalis) wskazuje się, że:

- w pewnych sytuacjach nie trzeba w ogóle ustalać stawki renty planistycznej w planie miejscowym,

- w pewnych sytuacjach dopuszczalne jest ustalanie stawki renty planistycznej na poziomie zero proc. wzrostu wartości nieruchomości.

Tezy te nie są ze sobą wzajemnie zgodne (czym innym jest ustalenie stawki na poziomie zero proc., a czym innym nieustalenie). Łączy je jednak sposób uzasadnienia. Otóż przyjmujące takie punkty widzenia organy i sądy uznają, że wskazana wyżej praktyka jest możliwa w przypadku, „gdy przy tworzeniu planu można bezspornie ustalić, że w stosunku do pewnych nieruchomości nie mogą zaistnieć przesłanki do wymiaru renty planistycznej".

Z perspektywy szerszej wykładni jest to wygodniejsze dla organów gmin, ale może budzić pewne wątpliwości. Jak słusznie bowiem wskazał w powołanym na początku wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, kwestia badania wzrostu wartości nieruchomości wiąże się z innymi postępowaniami. Trudno więc – trochę tak na siłę – przyjmować, że organ również przy sporządzaniu planu miejscowego musi w sposób precyzyjny, niebudzący żadnych wątpliwości ustalać dla poszczególnych terenów to, czy wzrośnie ich wartość, czy też nie. Nawet jeżeli dodamy, że chodzi tu jedynie o przypadki „bezsporne" – i tak otwiera się pole do dywagacji, które przypadki są bezsporne, a które nie. Dlatego najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest omijanie wskazanych praktyk i zaniechanie ustalania zarówno stawki zero proc. renty planistycznej, jak również – nieustalanie dla poszczególnych terenów w ogóle takiej stawki.

—dr Maciej J. Nowak, radca prawny

podstawa prawna: art. 15 ust. 1 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. DzU z 2017, poz.1073)