Rząd wróci do prac nad polskimi REIT-ami

Czynsze z nieruchomości komercyjnych nad Wisłą trafiają do inwestorów i emerytów – ale nie polskich. REIT-y mogą to zmienić. Ministerstwo Finansów jest gotowe rozpocząć dyskusję.

Publikacja: 01.03.2024 03:00

Idea polskich REIT-ów powróciła

Idea polskich REIT-ów powróciła

Foto: Fotorzepa/ Jerzy Dudek

51 mln euro (220 mln zł) to przychody z czynszów dostarczone w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2023 r. przez polskie budynki – z wieżowcem Warsaw Spire na czele – znajdujące się w portfelu notowanej w Wiedniu i Warszawie spółki Immofinanz. Nieruchomości komercyjne nad Wisłą należą głównie do zagranicznych podmiotów – zarabiają dla tamtejszych inwestorów czy emerytów. Zagraniczny kapitał każdego roku odpowiada za grubo ponad 90 proc. wartości transakcji na naszym rynku nieruchomości komercyjnych, co jest światowym wyjątkiem. Być może ten stan uda się zmienić dzięki kolejnemu już podejściu do wprowadzenia do polskiego porządku prawnego REIT-ów, które pozwoliłyby zaktywizować rodzimy kapitał i stanąć do rywalizacji o dochodowe nieruchomości.

Idea polskich REIT-ów powróciła

Podejmowane od 2016 r. próby kończyły się fiaskiem, ostatnia w 2021 r. Punktem zwrotnym może być nastawienie ministra finansów Andrzeja Domańskiego, który jeszcze jako kandydat na posła w październiku ub.r. mówił „Parkietowi”: „wprowadzimy nowe instrumenty, jak REIT-y”. W środę, w filmie skierowanym do uczestników organizowanego przez „Rzeczpospolitą” VIII Spotkania Liderów Branży Nieruchomości, minister podkreślił, że resort będzie aktywnie uczestniczyć w debacie na temat powstania oraz regulacji rynku REIT-ów – choć nie zarysował horyzontu czasowego.

Czytaj więcej

Krzysztof Kukucki, wiceminister rozwoju i technologii: 100 tys. mieszkań na tani wynajem

– REIT-y są niezwykle istotne dla zapewnienia nie tylko szerszych możliwości inwestycyjnych na polskiej giełdzie, ale przede wszystkim ważne z punktu widzenia rozwoju lokalnego rynku nieruchomości. Aby tak się stało, potrzebne są mądre i przemyślane regulacje, które sprawią, że inwestycje, także tych drobnych inwestorów, będą dobrze chronione. Kreowanie rozwiązań wymaga uważnego wsłuchania się w głosy różnych grup interesariuszy, uwzględnienia różnych punktów widzenia, tak aby wypracowane rozwiązania były szeroko akceptowane – przekazał Domański.

Uczestnicy dyskusji o REIT-ach podkreślili, że termin wprowadzenia ustawy w życie – czy za rok, czy pod koniec kadencji – jest wtórny, kluczowe jest, aby był zdeterminowany lider, który poprowadzi proces do szczęśliwego tym razem finału.

Czytaj więcej

Polskie REIT-y dalej oczekiwane

– Polskie REIT-y to kluczowy czynnik rozwoju i olbrzymia szansa dla rodzimego rynku kapitałowego i nieruchomości, nie można tego odkładać – mówi Radosław Świątkowski, prezes REINO Partners i członek stowarzyszenia REIT Polska. – Dla inwestorów indywidualnych i przyszłych emerytów REIT-y to dostęp do nieruchomości i możliwości inwestowania, z których dotąd korzystał wyłącznie kapitał zagraniczny. Dla osłabionej polskiej giełdy to szansa o znaczeniu porównywalnym z wprowadzeniem OFE. Dla samego rynku nieruchomości to czynnik zapewniający stabilizację i zwiększający płynność. Brak REIT-ów w Polsce, 35 lat od transformacji gospodarczej, jest niewytłumaczalny. Wszyscy na tym tracimy. Dlatego powrót tematu w przestrzeni publicznej oraz priorytet nadawany projektowi przez nowego ministra finansów mogą i powinny wyłącznie cieszyć – dodaje. Zdaniem eksperta dla powodzenia projektu kluczową sprawą jest jakość regulacji i ich zakres, w tym ochrona kapitału, a więc nacisk na jakość aktywów i zarządzania, zarządzanie ryzykiem walutowym, powiązane zmiany w rachunkowości i kodeksie handlowym.

Czyn są REIT-y
Maszynki dywidendowe

REIT-y (Real Estate Investment Trust) to podmioty, których sensem istnienia jest dzielenie się z udziałowcami przychodami uzyskiwanymi z portfela nieruchomości, czyli przede wszystkim z czynszów płaconych przez najemców tychże nieruchomości. To cała paleta aktywów – od biurowców, centrów handlowych, magazynów przez prywatne akademiki po serwerownie czy magazyny samoobsługowe. REIT-y są zobowiązane jest do wypłacania lwiej części zysku, który opodatkowany jest raz (państwo najpierw inkasuje CIT od zysku, a potem podatek od dywidendy). Akcjonariuszami REIT-ów są inwestorzy pasywni zainteresowani stabilnym, długoterminowym dochodem: m.in. fundusze inwestycyjne, emerytalne czy powiernicze, firmy ubezpieczeniowe, a także bezpośrednio inwestorzy indywidualni.

Co z mieszkaniówką?

W ostatnim czasie o REIT-ach mówi się także pod kątem ich zaangażowania w tworzenie zasobu mieszkań na wynajem w Polsce. Sam minister Domański we wspomnianym wideo podkreślił, że jest dla niego istotne, aby rynek dostępnych lokali na wynajem rozwijał się stabilnie i aby inwestować mogli na nim nie tylko wielcy zachodni gracze, ale również rodzimy kapitał.

Czytaj więcej

Polski rynek nieruchomości nie musi być inny od UE

Szkopuł w tym, że REIT-y co do zasady mają inwestować w nieruchomości przynoszące przychody, a nie projekty deweloperskie. Z tym problemem borykają się zresztą inwestorzy PRS: działają u nas pionierzy zamawiający u deweloperów bloki, a typowi gracze czekają aż rynek dojrzeje. Jan Dziekoński, ekspert FLTR.pl, zaznacza, że to właśnie polskie REIT-y mogłyby być nabywcami zasobów, które pionierzy po wybudowaniu i ustabilizowaniu zaczną spieniężać. – W tej chwili PRS w Polsce to około 17 tys. już wynajmowanych mieszkań, a licząc z zaplanowanymi – 30 tys. – podkreśla Dziekoński. Zalążkiem mieszkaniowego polskiego REIT-u mógłby być liczący ponad 2 tys. lokali zasób PFR Nieruchomości. Od akcjonariuszy fundusz zyskałby kapitał na dalszy rozwój – tempo rozbudowy portfela wyraźnie zwolniło na tle zagranicznych inwestorów PRS.

Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Jacek Kałużny, dyrektor działu rynków kapitałowych w Savills

Oprócz możliwości stania się współwłaścicielem biurowca, centrum handlowego czy magazynu REIT-y to przede wszystkim przewidywalny dochód z najmu, możliwość dywersyfikacji portfela inwestycyjnego, przejrzystość inwestycji dzięki odpowiednim wymogom raportowym rynku kapitałowego, a także korzyści podatkowe. Wszelkie regulacje dotyczące REIT-ów powinny wziąć pod uwagę ograniczenia inwestycyjne polskich funduszy emerytalnych (PPK, OFE) oraz TFI, tak by za ich pośrednictwem dostęp do REIT-ów miało szerokie grono inwestorów indywidualnych.

– Ponadto wprowadzenie REIT-ów mogłoby przekierować część pieniędzy, które Polacy kierują dziś inwestycyjnie w mieszkania, na rynek komercyjny. To poprawiłoby dostępność lokali dla kupujących na własne potrzeby – dodaje Dziekoński.

51 mln euro (220 mln zł) to przychody z czynszów dostarczone w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2023 r. przez polskie budynki – z wieżowcem Warsaw Spire na czele – znajdujące się w portfelu notowanej w Wiedniu i Warszawie spółki Immofinanz. Nieruchomości komercyjne nad Wisłą należą głównie do zagranicznych podmiotów – zarabiają dla tamtejszych inwestorów czy emerytów. Zagraniczny kapitał każdego roku odpowiada za grubo ponad 90 proc. wartości transakcji na naszym rynku nieruchomości komercyjnych, co jest światowym wyjątkiem. Być może ten stan uda się zmienić dzięki kolejnemu już podejściu do wprowadzenia do polskiego porządku prawnego REIT-ów, które pozwoliłyby zaktywizować rodzimy kapitał i stanąć do rywalizacji o dochodowe nieruchomości.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu