Polskie REIT-y dalej oczekiwane

Rodzimy kapitał nie istnieje na rynku inwestowania w nieruchomości komercyjne nad Wisłą. Nie ma woli politycznej, która otworzyłaby możliwości inwestorom instytucjonalnym i indywidualnym.

Publikacja: 08.09.2023 02:00

Pieniądze z czynszów ze zbudowanych w Polsce nieruchomości płyną za granicę zamiast do naszych inwes

Pieniądze z czynszów ze zbudowanych w Polsce nieruchomości płyną za granicę zamiast do naszych inwestorów i emerytów

Foto: mat. pras.

W 13 na 20 badanych przez CBRE europejskich krajach udział rodzimego kapitału w wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne to więcej niż 40 proc. – u rekordzistów to rząd wielkości 80–90 proc. Polska jest pod tym względem na szarym końcu z zaledwie 1,7-proc. udziałem. Zagraniczni inwestorzy instytucjonalni – w tym towarzystwa emerytalne czy ubezpieczeniowe – rozdają u nas karty od dekad. Rodzime podmioty są albo ograniczone regulacjami, albo mają za małą siłę, by starać się o nabycie biurowców, magazynów czy centrów handlowych.

Wyczekiwany mechanizm

– Polacy chcą inwestować w nieruchomości. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w 2022 r. 70 proc. mieszkań kupiono inwestycyjnie. Inaczej jest w przypadku obiektów komercyjnych, gdzie udział polskiego kapitału wynosi niecałe 2 proc. To znacznie mniej niż w innych krajach regionu – mówi Michał Berski, dyrektor zespołu inwestycyjnego w CBRE.

Ekspert zaznacza, że polski kapitał, zarówno ten instytucjonalny, jak i indywidualny, mógłby zostać zaktywizowany dzięki wprowadzeniu do polskiego porządku prawnego REIT-ów.

– REIT to rodzaj funduszu inwestycyjnego, który pojawił się pierwszy raz w Stanach Zjednoczonych i funkcjonuje z powodzeniem od kilkudziesięciu lat w wielu krajach, m.in. Niemczech, Wielkiej Brytanii, Finlandii czy Szwecji. REIT–y mają obowiązek inwestowania w nieruchomości komercyjne, są zwolnione z podatku CIT, a w zamian lwią część swojego zysku wypłacają inwestorom w postaci dywidendy – mówi Berski. – Dzięki dużej skali inwestycji, a co za tym idzie dywersyfikacji produktów na nawet kilkaset obiektów komercyjnych, REIT-y są postrzegane jako atrakcyjne i stabilne fundusze. Dużym atutem tego typu inwestycji jest także, potwierdzony danymi J.P Morgan, najwyższy zwrot z inwestycji w perspektywie ostatnich dwóch dekad, w porównaniu z innymi instrumentami finansowymi – dodaje.

Choć Polska jest dwa razy większym rynkiem niż Czechy, to u południowego sąsiada rodzimy kapitał ma 60-proc. udział w inwestycjach w nieruchomości komercyjne. W innych krajach naszego regionu – w Rumunii czy na Węgrzech – udział sięga 45 proc.

– W tych krajach lokalne fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne funkcjonują z powodzeniem. Inwestorzy indywidualni chętnie z nich korzystają, postrzegając inwestycje na lokalnym rynku jako mniej ryzykowne niż te poza granicami kraju. Dzięki temu zwiększają stabilność i płynność rodzimego sektora nieruchomości komercyjnych, który jest mniej zależny od decyzji zagranicznych podmiotów – mówi Berski. – Ograniczenie wpływu zawirowań gospodarczych zapewnia także fakt, że umowy na nieruchomości w tym systemie są corocznie indeksowane inflacją, co zmniejsza ryzyko związane z tym czynnikiem dla inwestorów. Dlatego REIT-y i fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne stanowią jeden z korzystniejszych instrumentów finansowych dla osób indywidualnych, które chcą chronić swoje pieniądze przed utratą wartości.

Dla inwestorów indywidualnych REIT-y stanowiłyby możliwość dywersyfikacji.

– Polacy mają długą historię i doświadczenie w inwestowaniu w nieruchomości. W 2022 r. siedem na dziesięć lokali mieszkalnych kupionych było inwestycyjnie, co więcej około 50-proc. udział w transakcjach mieli klienci gotówkowi i ci z przewagą środków własnych. Inwestycja w mieszkanie traktowana jest m.in. jako sposób ochrony kapitału przed inflacją. Rynek nieruchomości postrzegany jest jako stabilny i odporny na zawirowania gospodarcze, a z braku innych łatwo dostępnych możliwości wybór pada na mieszkania – mówi Berski. – Dla takich inwestorów atrakcyjne mogłyby być właśnie REIT-y, które rozszerzałyby możliwości lokowania kapitału. To mogłoby poprawić sytuację nabywców mieszkań na własne potrzeby, przesuwając część kapitału inwestowanego obecnie w mieszkaniówkę na nieruchomości komercyjne. Więcej mieszkań byłoby dostępnych dla kupujących na własne potrzeby – mówi Berski. – REIT-y mają potwierdzoną skuteczność jako impuls do rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych i czynnik zapewniający większą stabilność gospodarczą, dzięki bazowaniu na popycie wewnętrznym. Od lat stanowią ważny i zdrowy element rynku inwestycyjnego w wielu krajach Europy i w Stanach Zjednoczonych. W Polsce też stanowiłyby pozytywny bodziec dla ekonomii, zwiększając niezależność od czynników zewnętrznych, a przy okazji wpływając pozytywnie na rynek mieszkaniowy.

Dwie szanse, dwie porażki

Polski rynek od lat wyczekuje ustawy o REIT-ach. Poza aktywizacją rodzimego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych takie wehikuły mogłyby m.in. wesprzeć budowę mieszkań na wynajem.

REIT-y w Polsce mają wyjątkowego pecha. W 2016 r. prace nad projektem ustawy podjęło Ministerstwo Finansów. Początkowo te podmioty miały inwestować w nieruchomości komercyjne, ale po krytycznej opinii NBP postanowiono, że obiektem lokowania będą wyłącznie mieszkania. Nawet po tej zmianie projekt ustawy utkwił w sejmowej komisji i zakończył żywot w związku z upłynięciem kadencji (jesień 2018 r.).

Dopiero w II połowie 2020 r. prace zostały wznowione na poważnie, choć bez rozgłosu, w resorcie rozwoju. Za inicjatywę wzięła się energicznie ówczesna wiceszefowa ministerstwa Anna Kornecka, z namaszczeniem premiera skompletowano zespół, który miał doszlifować założenia projektu ustawy – optymistyczne prognozy mówiły o złożeniu dokumentu Radzie Ministrów na przełomie listopada i grudnia. Gremium złożone z przedstawicieli resortów, instytucji i ekspertów spotkało się tylko raz, ale w wakacje 2021 r. polityczne tsunami w związku z krytyką Polskiego Ładu wymiotło całą ekipę Jarosława Gowina – w tym Kornecką. Temat został przerzucony z resortu rozwoju do finansów i ostatecznie porzucony.

W 13 na 20 badanych przez CBRE europejskich krajach udział rodzimego kapitału w wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne to więcej niż 40 proc. – u rekordzistów to rząd wielkości 80–90 proc. Polska jest pod tym względem na szarym końcu z zaledwie 1,7-proc. udziałem. Zagraniczni inwestorzy instytucjonalni – w tym towarzystwa emerytalne czy ubezpieczeniowe – rozdają u nas karty od dekad. Rodzime podmioty są albo ograniczone regulacjami, albo mają za małą siłę, by starać się o nabycie biurowców, magazynów czy centrów handlowych.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
Tani kredyt na mieszkanie „Na start” po nowemu. Znamy założenia pomysłu rządu
Materiał Promocyjny
Mity i fakty - Czy to prawda, że elektryczne auta palą się częściej niż spalinowe?
Nieruchomości mieszkaniowe
Budowy mieszkań zagrożone? Zaskakujący powód
Nieruchomości mieszkaniowe
Program „Na start” wpływa na sprzedaż, chociaż go nie ma
Nieruchomości mieszkaniowe
Mniej chętnych na mieszkania. Ale wielkich przecen nie ma
Nieruchomości mieszkaniowe
Schrony sparaliżują budowę mieszkań?