Eksperci firmy Savills szacują, że w nieruchomościach komercyjnych na Starym Kontynencie inwestorzy ulokują w bieżącym roku ok. 270 mld euro – o 15 proc. więcej niż w naznaczonym pandemią i lockdownami ubiegłym. Stopniowe znoszenie przez rządy obostrzeń związanych z koronawirusem oraz łatwiejsze podróżowanie spowodują, że odroczony popyt globalnych inwestorów na europejskie aktywa będzie mógł się wreszcie zmaterializować.
Pytanie, w co lokować środki. Dalej będą poszukiwane aktywa z segmentu core (obarczone najniższym ryzykiem inwestycyjnym, obliczone na dostarczanie stabilnego strumienia pieniędzy z czynszów), ale tu robi się coraz ciaśniej. Podaż jest relatywnie niewielka, a popyt duży – takie nieruchomości będą więc coraz droższe. Taka sytuacja może skłonić część graczy do zmiany podejścia inwestycyjnego i sięgnięcia po nieruchomości z segmentu value-add (obarczone wyższym ryzykiem inwestycyjnym, obliczone nie tyle na czerpanie wpływów z czynszów, ile na skorzystanie z potencjalnego wzrostu wartości).
Zdaniem ekspertów Savills, podejmując decyzje o zakupach, inwestorzy w najbliższym czasie powinni zwrócić uwagę na trzy kwestie.
Po pierwsze, w otoczeniu rosnącej inflacji kluczowe będą takie nieruchomości, które będą w stanie zaoferować potencjalny wzrost stawek czynszów. Eksperci wskazują, że taką możliwość da rynek magazynowy w określonych krajach. Scenariusz zrealizuje się przede wszystkim tam, gdzie wskaźnik penetracji e-commerce (pokazujący, jaki odsetek populacji w ten sposób robi zakupy) przekracza poziom przełamania, czyli 10,7 proc. Tam bowiem popyt na powierzchnie logistyczne gwałtownie rośnie. To głównie państwa skandynawskie, Holandia oraz Francja. Co prawda deweloperzy starają się odpowiadać na zapotrzebowanie, ale borykają się z niską podażą gruntów, co będzie miało odzwierciedlenie w kosztach budowy i nie pozostanie bez wpływu na czynsze.
Czytaj więcej
Za kilka lat w Warszawie możemy mieć podobną sytuację z czynszami jak w Berlinie – mówił w programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH prof. Marek Bryx, kierownik Katedry Miasta Innowacyjnego w Szkole Głównej Handlowej.
Również w przypadku najlepszej klasy biur eksperci Savills spodziewają się wzrostu czynszów – jako wypadkowej dobrego popytu i niskiej podaży, ale także premii za jakość nieruchomości i spełniania przez nią wymogów ESG – to aspekty pozafinansowe, związane z ochroną środowiska, kwestiami społecznymi i ładem korporacyjnym, brane coraz poważniej pod uwagę przez inwestorów finansowych. Ponadto eksperci wskazują, że presja na obniżkę czynszów na europejskich rynkach biurowych pojawia się wtedy, kiedy pustostany sięgają powyżej 9 proc. Tymczasem w wielu kluczowych aglomeracjach, mimo pandemii, wskaźnik niewynajętej powierzchni jest znacznie niższy – począwszy od Berlina (2,3 proc.), przez Kolonię (2,9 proc.), Paryż (4,4 proc.), po Sztokholm (5 proc.).
Druga kwestia to zapewnienie sobie w długim terminie stabilnych przychodów z najmu i zachowanie przez nieruchomość wartości. To ważne w przypadku aktywów, które przynoszą relatywnie niską stopę zwrotu i nie oferują perspektywy wzrostu czynszów. Mowa głównie o rynku living – portfelach mieszkań na wynajem, a także domach opieki i lokalach z usługami dla seniorów.
Czytaj więcej
Zastanawiamy się, jak to rozwiązać – mówił w Sejmie wiceminister rozwoju Piotr Uściński pytany o rozpychanie się na polskim rynku nieruchomości zagranicznych funduszy. Eksperci oceniają, że działania rządu są niepotrzebne, bo mała jest szansa na to, że powtórzymy scenariusz z Berlina.
Z jednej strony europejskie stolice borykają się ze strukturalnym deficytem mieszkań. Z drugiej zaś coraz bardziej palącym problemem będzie starzenie się społeczeństw i konieczność zapewnienia seniorom odpowiedniej opieki oraz warunków życiowych. Wzrost udziału osób starszych powyżej 20 proc. w ogólnej liczbie ludności w latach 2020–2025 oczekiwany jest w Amsterdamie, Madrycie, Londynie czy Hadze. W tym czasie spodziewany jest wzrost produkcji mieszkań w miastach niemieckich, francuskich, holenderskich i skandynawskich.
Trzecia kwestia to łowienie okazji w segmencie value-add. Jak wskazują eksperci Savills, takie szanse stwarza sektor handlowy związany głównie z żywnością, czyli m.in. supermarkety i sklepy dyskontowe. O ile średnia stopa kapitalizacji w Europie wynosi 5,4 proc., o tyle w południowej i wschodniej Europie więcej: w Polsce i Grecji 7 proc., w Czechach 6,15 proc. Warto pamiętać, że im niższa stopa kapitalizacji (yield), tym lepiej – bo oznacza wyższą wartość nieruchomości.
Inwestycje value-add mogą też wymagać większego zaangażowania kupującego. Wartość wydobyć można bowiem przez zmianę funkcji obiektu – przez przebudowę czy całkowite wyburzenie i zastąpienie nowoczesną powierzchnią.
