Jesteśmy świeżo po referendum, które odbyło się w Berlinie. Berlińczycy wypowiedzieli się w nim za wywłaszczeniem funduszy, które posiadają w swoich zasobach setki tysięcy mieszkań. Ta sytuacja świadczy o tym, że nastroje społeczne związane z rynkiem mieszkaniowym i dostępnością mieszkań w Niemczech są bardzo gorące. Jesteśmy w stanie ustalić, kiedy był początek tych problemów?
Można powiedzieć, że geneza tych problemów sięga XIX wieku, ponieważ wtedy w Niemczech rozpoczęto na szeroką skalę budowę mieszkań na wynajem. To trwało później w okresie międzywojennym. Właściwie też cały okres powojennej odbudowy Niemiec Zachodnich zawdzięczamy spółkom, które budowały na wynajem.
W Berlinie sytuacja była trochę inna, bo był podzielony. Sytuacja, która ma miejsce w nim dziś, a więc że 85 proc. ludności Berlina mieszka w wynajmowanych lokalach, jest efektem ostatnich kilkunastu lat i wynika z dwóch rzeczy, które się na rynku zdarzają. Po pierwsze, zmniejszonej w stosunku do potrzeb podaży, ponieważ ilość ziemi w każdym mieście jest ograniczona, po drugie, w Berlinie bardzo szybko przyrastała liczba ludności – o prawie 50 tys. rocznie, nie licząc imigrantów. A proszę pamiętać, że Niemcy zaabsorbowali w ciągu ostatniego dziesięciolecia 6 mln migrantów – połowę z Unii i połowę spoza niej. Ci ludzie też muszą się gdzieś podziać – nawet jeśli ich warunki mieszkaniowe nie są takie jak przeciętnego Berlińczyka. Wpływ tej sytuacji na rynek był ewidentny. To spowodowało wzrost kosztów mieszkań, czyli drożyznę. I oczywiście reakcję ludzi, którzy te mieszkania wynajmują i nie są w stanie za nie dalej płacić, albo są w stanie, ale istotnie ogranicza to poziom życia, do którego przywykli.
Dlaczego jednak wszystkie negatywne emocje koncentrują się wokół firm trudniących się profesjonalnym najmem mieszkań? Ilu berlińczyków mieszka właśnie w ich lokalach?
Zasadnicza większość. To też jest wynik tradycji i historii Niemiec, w których ponad połowa ludzi mieszka w wynajmowanych lokalach. W drugiej pod tym względem w Unii Danii zaledwie 34 proc. rodzin wynajmuje mieszkania.
Fundusze w Berlinie posiadają natomiast największą część mieszkań i sytuacja monopolistyczna doprowadziła do tego, że ludność oceniła, iż to one są odpowiedzialne za to, że ceny rosną. Nie jest to do końca prawda, bo, jak już powiedziałem, brakuje rynku, brakuje podaży, więc nie można wyłączną winą za tę sytuację obarczać funduszy. Z drugiej jednak strony to one są właścicielami mieszkań i to one podnoszą ceny, w związku z czym trudno by te emocje skierowane zostały na inne podmioty.
Można jednak retorycznie zapytać, czy od wywłaszczenia funduszy przybędzie nowych mieszkań w Berlinie.
Nie przybędzie i to oczywiście nie rozwiąże problemu. Dlatego politycy niemieccy nie byli zachwyceni referendum. Część z nich po poznaniu jego wyników zmieniła jednak front, wskazując, że trzeba coś zrobić, uszanować referendum i zmienić prawo, by pozwoliło wywłaszczyć fundusze. To jest jednak droga bardzo krótka, która niczego nie załatwia. Rozwiązaniem problemu jest doprowadzenie do równowagi rynkowej, przy której wzrosłaby ilość mieszkań. Dziś nie wyobrażamy sobie czegoś, co było w socjalizmie, że nie można było przyjechać do Warszawy i się zameldować bez specjalnego pozwolenia władz, ale to ograniczało popyt na mieszkania i pozwalało jakoś go zrównoważyć. Dziś wprowadzenie takiego rozwiązania jest niemożliwe, to, co można zrobić, to zwiększyć podaż, ale ta zawsze będzie ograniczona – terenami i możliwością wytwórczą przedsiębiorstw. Nie jest to tylko problem Berlina i również my powinniśmy się nad nim zastanowić. Za kilka lat możemy mieć bowiem podobną sytuację. Może nie w takich liczbach bezwzględnych, bo nie jesteśmy jeszcze – mówię o Warszawie – miastem wielkości Berlina, ale możemy mieć w podobnych proporcjach skomplikowaną sytuację mieszkaniową.
Najem instytucjonalny, czyli PRS, dopiero do Polski wchodzi. Pan wskazuje, że może być groźny, ale w którym momencie? Dziś w tym segmencie rynku oferuje się 7 tys. mieszkań. Skala jest niewielka.
Silniki boomu pracują pełną parą - rynek będzie rósł z uwagi na dalszy rozwój logistyki i e-commerce
Skala 7 tys. mieszkań wobec ilu? My do końca nie wiemy, ile mamy mieszkań prywatnych przeznaczonych na wynajem. Z badań, które przeprowadziłem wraz z prof. Rudzką, wynika, że w ciągu ostatnich dwóch lat w 15 największych miastach Polski sytuacja zasadniczo się zmieniła. Tak zwana dostępność czynszowa najmu wzrosła, poprawiła się. Dziś cen najmu, gdzie koszt lokalu wynosił nawet 40 proc. dochodu brutto, praktycznie nie ma. Ten wskaźnik obecnie kształtuje się w granicach 32–33 proc., a nawet poniżej 30 proc. To bardzo rozsądne warunki. Dlaczego tak się dzieje? Bo mieliśmy pandemię i zmalał popyt na mieszkania, spora część studentów wróciła do rodzinnych domów, co natychmiast w dużych, akademickich miastach spowodowało spadek cen. Mamy do czynienia z sytuacją klasycznie rynkową, bo jest bardzo duża liczba podmiotów, które mieszkania wynajmują. Jeżeli mówimy, że mamy miasta gdzie jest 20 tys. mieszkań na wynajem, to mamy też kilkanaście tysięcy osób, które te mieszkania oferują. Jeśli takie osoby mają problem z wynajęciem lokalu, to obniżają ceny. Fundusz tego robić nie musi. Fundusz będzie monopolistyczny. Taką sytuację mamy w Berlinie. Jest monopol i fundusze nie mają żadnego powodu, żeby obniżać ceny.
Dlatego nie jestem orędownikiem wchodzenia funduszy do Polski, dopóki jest taka sytuacja, że mieszkania są w rękach prywatnych obywateli, którzy chcą na nich zarobić, skoro np. lokaty bankowe nie przynoszą już dochodów. Nieruchomości traktowane są jako inwestycja pewna, na której nie trzeba specjalnie się znać. Nawet jeśli nie jestem wykształconym inwestorem, to z reguły dam sobie radę. Tak właśnie myślą kupujący i ta zasada zazwyczaj się sprawdza.
W przypadku gdy będziemy mieć w Polsce nadmierną ilość funduszy, takiej zasady mieć nie będziemy. Monopol zawsze dąży do utrwalenia się. Może dojść do sytuacji, że fundusze będą wykupywać mieszkania prywatne – co miało miejsce w Niemczech. Na początku kupią natomiast mieszkania od deweloperów. Taki mniej więcej widzę scenariusz. W efekcie stworzy się spory monopol i nie będzie już możliwości, żeby np. ceny najmu mogły spaść jak w ostatnich kilkunastu miesiącach. Dlatego ja się tego monopolu trochę boję.
