Umowa przedwstępna wiąże obie strony

Czytelnik zamierza kupić mieszkanie, ale czeka na decyzję banku dotyczącą udzielenia mu kredytu. Kontrahent chce poczekać, ale pod warunkiem że dostanie zabezpieczenie gwarantujące dojście transakcji do skutku. Żąda sporego zadatku. Czytelnik pyta, jakie będą skutki jej udzielenia? Czy kontrahent może mimo otrzymania zadatku wycofać się z kontraktu?

[srodtytul]Lepiej u notariusza[/srodtytul]

Jeśli zarówno kupujący, jak i sprzedający chcą zwiększyć prawdopodobieństwo, że do transakcji dojdzie, powinni zawrzeć tzw. umowę przedwstępną. Ponieważ umowa sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, to również umowa przedwstępna może mieć taką samą formę.

Zawarcie takiej umowy bez udziału rejenta nie czyni jej nieważną. Na jej podstawie każdy z kontrahentów może domagać się rekompensaty za szkody poniesione przez to, że liczył na zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Trzeba jednak wykazać taką szkodę, jej wysokość i związek przyczynowy między wycofaniem się sprzedającego z umowy a konkretnym uszczerbkiem materialnym. W praktyce nie jest to łatwe.

Dlatego znacznie większą pewność, że do kupna dojdzie, daje umowa przedwstępna mająca formę notarialną. Wówczas, gdyby kontrahent nie chciał sfinalizować transakcji, można zmusić go do tego na drodze sądowej.

Wyrok stwierdzający, że kontrahent ma obowiązek sprzedania mieszkania, działki, domu itp., zastępuje złożenie oświadczenia woli sprzedającego. Na jego podstawie, po wpłaceniu ceny uzgodnionej w notarialnej umowie przedwstępnej, notariusz spisze umowę sprzedaży. Z reguły, jeśli ktoś decyduje się na zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza, sama perspektywa takich jej konsekwencji gwarantuje, iż się z niej nie wycofa.

[srodtytul]Wpis w księdze [/srodtytul]

Umowa przedwstępna nie gwarantuje, że właściciel nieruchomości, mieszkania spółdzielczego itp. nie sprzeda nieruchomości komu innemu, kto da wyższą cenę. Kupujący może temu zapobiec poprzez wpisanie zastrzeżenia w księdze wieczystej nieruchomości. Musi w tym celu udać się do sądu wieczystoksięgowego prowadzącego tę księgę i złożyć wniosek o ujawnienie w niej swego roszczenia o zawarcie umowy definitywnej.

Skutek tego zastrzeżenia jest taki, że gdyby właściciel sprzedał np. mieszkanie, którego dotyczy umowa przedwstępna, innej osobie, to kupujący ma prawo domagać się od tej osoby zawarcia umowy definitywnej na warunkach podanych w umowie przedwstępnej. Może tego żądać na drodze sądowej.

[b]Takie możliwości stwarza tylko umowa przedwstępna mająca formę aktu notarialnego. [/b]

Umowa przedwstępna działa w dwie strony. Możliwości domagania się zawarcia umowy definitywnej (przyrzeczonej) ma każdy z kontrahentów. Wolno im żądać tego tylko w ciągu roku, licząc od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

[srodtytul]Co z zadatkiem[/srodtytul]

Oczywiście zadatek wręczony w związku z umową przedwstępną zaliczany jest na poczet ceny. Gdyby dający go wycofał się z umowy, to druga strona może go zatrzymać, chyba że umowa co do tej kwestii była inna.

Gdyby natomiast to sprzedający wycofał się z umowy, to, bez względu na formę umowy przedwstępnej, kupujący ma prawo domagać się od niego wypłacenia mu sumy dwukrotnie wyższej od zadatku.

Inaczej będzie w razie rozwiązania umowy. Wtedy zadatek musi zostać zwrócony. Nie wchodzi też wtedy w rachubę obowiązek wypłaty zadatku w podwójnej wysokości.

Tak samo będzie, jeśli do umowy definitywnej nie doszło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony albo też żadna ze stron nie jest im winna.

[ramka][b]Istotne postanowienia[/b]