Podatki i ulgi przy sprzedaży i kupnie

Sprzedałam mieszkanie, a kilka miesięcy później kupiłam nowe. Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego 22 grudnia 2005 roku. Poniosłam w związku z nią opłaty – łącznie 1023,80 zł. W urzędzie skarbowym poinformowano mnie, że nie mogę ich odliczyć, bo ostateczną umowę notarialną zawarłam 19 stycznia 2006 roku.

Co ciekawe, mogę odliczyć dwie faktury VAT wystawione przez biuro nieruchomości, któremu zleciłam znalezienie nowego mieszkania. Jedna z nich jest wystawiona 22 grudnia 2005 r., a druga 3 marca 2006 r., kiedy to stałam się jego właścicielem.

Nie mogę natomiast odliczyć ok. 20 tys. zł wydanych na zakup materiałów do wykończenia nowego mieszkania (kupiłam je od dewelopera w stanie surowym). Mam na te materiały rachunki wystawione między 19 stycznia 2006 r. a 3 marca 2006 r.

Czy urząd skarbowy ma rację? Czy takie jest nasze prawo? Chciałabym też wiedzieć, co właściwie można odliczyć? Czy mogą to być zlewy, wanny, baterie, uchwyty do ręczników, papieru itp., meble, lodówka, zmywarka, sprzęt AGD? A panele i drzwi?

(nazwisko do wiadomości redakcji)

[b]Jerzy A. Tomczak, JAT serwis doradztwa podatkowego online[/b]

– Wydaje się, że czytelniczka pyta o dwa różne rodzaje ulg podatkowych: ulgi związane z poniesieniem wydatków na cele mieszkaniowe podatnika oraz ulgi związane ze zbyciem mieszkania.

Pierwsza grupa ulg już nie funkcjonuje; można z nich korzystać jedynie na zasadzie praw nabytych. Chodzi o tzw. dużą ulgę mieszkaniową oraz ulgę remontową. „Duża” zakończyła swój byt z końcem 2001 r., choć osoby, które nabyły prawo do ulgi przed tą datą, mogły kontynuować odliczenia do końca 2004 r. Od 1 stycznia 2005 r. mogą już tylko odliczać kwoty, które nie znalazły pokrycia w podatku (dochodzie, jeśli prawo do ulgi nabyte zostało przed 1 stycznia 1997 r.).

Z kolei z ulgi remontowej można było skorzystać jedynie do końca 2005 r. (art. 12 ust. 2 ustawy z 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U z 2003 r. nr 202 poz. 1956, z późn. zm.). Po tej dacie można odliczać jedynie wydatki, które nie znalazły wówczas pokrycia w podatku.

Oznacza to, że wydatki na cele remontowe poniesione w 2006 r. nie mogły być już przedmiotem ulgi remontowej, niezależnie od daty podpisania aktu notarialnego. Wydatki te nie mogły być tym bardziej przedmiotem dużej ulgi budowlanej.

Dodajmy, że w okresie funkcjonowania tych ulg przedmiotem odliczenia mogły być m.in. wydatki na roboty budowlano-montażowe oraz wydatki na nabycie i zainstalowanie, określonych w stosownych przepisach, materiałów i urządzeń wchodzących w skład substancji lokalu mieszkalnego. Nigdy zaś wydatki na wyposażenie tego lokalu w meble czy też sprzęt AGD.

Druga grupa to ulgi związane z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że takie zbycie nie jest w ogóle źródłem przychodu, jeśli nie jest związane z działalnością gospodarczą i następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. W przypadku czytelniczki nie wiemy, kiedy nastąpiło nabycie sprzedanego mieszkania. Zakładając, że nie minęło od tego momentu pięć lat, czytelniczka osiągnęła ze sprzedaży przychód do opodatkowania.

Sposób opodatkowania zależny jest od daty nabycia lub wybudowania sprzedanej nieruchomości. Sprzedane mieszkanie z pewnością zostało nabyte (wybudowane) przed 31 grudnia 2006 r., więc zastosowanie znajdą tutaj zasady opodatkowania obowiązujące w ówczesnym stanie prawnym. Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości opodatkowany jest 10-procentowym ryczałtem, obliczanym bez pomniejszania o koszty uzyskania przychodów. Podatnik może zwolnić się od tej daniny, jeśli w ciągu 14 dni od daty zbycia złoży naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego oświadczenie, że przychód uzyskany z tego zbycia przeznaczy nie później niż w ciągu dwóch lat od daty zbycia, na cele mieszkaniowe określone ustawą. Jeżeli nie będzie w stanie udowodnić, że faktycznie to zrobił, będzie musiał zapłacić podatek wraz z odsetkami.

Jeśli chodzi o faktury wystawione przez pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz opłaty notarialne, to nie są one już przedmiotem ulgi podatkowej, lecz elementem – odpowiednio – przychodów lub kosztów związanych ze zbyciem nieruchomości:

1) przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości pomniejsza się o koszty zbycia związane z tą transakcją. Mogą to być np. wydatki na pośrednika, któremu zlecono znalezienie nabywcy. Znacznie rzadziej będą to natomiast opłaty notarialne, bowiem zwyczajowo opłaty te ponosi nabywca, a nie sprzedawca.

2) składnikiem kosztów pomniejszających dochód z odpłatnego zbycia mogą być z kolei wydatki na pośrednika, któremu zlecono znalezienie sprzedawcy oraz opłaty notarialne związane z nabyciem. Koszty te uwzględnia się jednak dopiero przy zbyciu nieruchomości, a nie w momencie jej nabycia.

Oczywiście w każdym z ww. przypadków wydatki te i koszty uwzględnia w swoim rozliczeniu strona transakcji, która faktycznie je poniosła. Muszą być ponadto należycie udokumentowane.