Sprzedaż kilku działek to działalność gospodarcza

Naczelny Sąd Administracyjny (sygnatura akt: II FSK 344/11)

oddalił skargę kasacyjną podatniczki, która nie zgadzała się ze sposobem naliczenia PIT przy sprzedaży działek. Sąd uznał, że zmiana przeznaczenia gruntu, jego podział na cztery mniejsze działki, rozpoczęcie na nich zabudowy mieszkalnej i wreszcie planowana sprzedaż to działalność gospodarcza. To oznacza, że zyski ze sprzedaży należy opodatkować tak jak przychody z działalności gospodarczej. Do tej sytuacji nie będą więc miały zastosowania zasady dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez zwykłych Kowalskich.

Jak przypomniał sędzia NSA Jacek Brolik, o tym, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą, decydują obiektywne okoliczności, a nie subiektywne odczucia. Nie jest ważne, czy podatnik swoje działania nazywa działalnością ani czy jest formalnie zarejestrowany.

O prowadzeniu działalności gospodarczej świadczy stałość, wielokrotność działań podejmowanych w celach zarobkowych. Mogą one nawet być jednorazowe, ale prowadzone w okolicznościach wskazujących na zamiar częstotliwości.

W ocenie sądu kasacyjnego nie ma wątpliwości, że skarżąca, sprzedając sporne zabudowane działki, będzie działała jako przedsiębiorca. Trudno także uznać, że budowane przez podatniczkę domy będą zaspokajały jej potrzeby mieszkaniowe. Rzadko się przecież zdarza, żeby ktoś zaspokajał je aż w czterech domach.

Potrzeb  mieszkaniowych jednej osoby nie mogą zaspokajać  aż cztery domy

We wniosku o interpretację podatniczka podała, że w marcu 2003 r. wraz z mężem dostała od syna i synowej niezabudowaną prawie 2 - ha działkę rolną. Cztery lata później po uzyskaniu wymaganych decyzji i pozwolenia rozpoczęli budowę siedliska rolniczego (dom plus wolno stojący budynek gospodarczo-garażowy  w zabudowie zagrodowej).

Pod koniec 2007 r. małżonkowie zmienili jednak plany dotyczące zagospodarowania części działki i wystąpili o wydanie warunków zabudowy. Po ich uzyskaniu i otrzymaniu pozwolenia na budowę na wydzielonych czterech mniejszych działkach mają powstać budynki mieszkalne.  Domy w bliższej lub dalszej przyszłości – w zależności od tego, czy będą dysponować środkami na ich postawienie – zamierzają sprzedać.

Podatniczka postanowiła się upewnić, czy sprzedaż części nieruchomości spowoduje  powstanie obowiązku w PIT. Sama uważała, że nie. Podkreśliła, że planowane w przyszłości sprzedaże dotyczą majątku prywatnego właścicieli, nie następują w wykonaniu działalności gospodarczej. A przecież sprzedaż nieruchomości (części, udziału) przez osobę fizyczną – jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej – podlega opodatkowaniu tylko wówczas, gdy transakcja została dokonana przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego nabycia czy wybudowania.

Odpowiedź fiskusa okazała się mało optymistyczna. Jego zdaniem przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

Podatniczka zaskarżyła interpretację, ale sądy administracyjne obu instancji podtrzymały profiskalną wykładnię fiskusa. Wyrok jest prawomocny.