Urzędy skarbowe ograniczają ulgę dla spłacających kredyty

Osoby, które pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczają na spłatę pożyczki zaciągniętej na jego zakup, mają problemy ze skarbówką.

Publikacja: 07.10.2014 20:29

Urzędy skarbowe ograniczają ulgę dla spłacających kredyty

Foto: Fotorzepa, Robert Gardzinski

Przemysław Wojtasik

Przepisy mówią jasno: dochód ze sprzedaży nieruchomości jest zwolniony z podatku, jeśli pieniądze wydamy na cele mieszkaniowe. Jednym z nich jest spłata kredytu zaciągniętego przed transakcją. Okazuje się jednak, że wcale nie tak łatwo z tego zwolnienia skorzystać.

– Sprzedałem dwuletnie mieszkanie i chcę spłacić kredyt, który zaciągnąłem na jego zakup. Mam dwie interpretacje bydgoskiej Izby Skarbowej, jedną z lipca, a drugą z września 2014 r. W pierwszej jest napisane, że spłata kredytu nie uprawnia do zwolnienia, w drugiej, że można je zastosować. Jak jest rzeczywiście? – pyta czytelnik.

Bez podwójnego odliczenia

Przyjrzyjmy się najpierw interpretacji z 15 lipca (nr ITPB2/415-415/14/MK). Wystąpił o nią mężczyzna, który zakup mieszkania sfinansował kredytem. Sprzedał je i uregulował zadłużenie. Ze zwolnienia podatkowego może skorzystać tylko w części. Pieniądze z kredytu zostały bowiem zaliczone do kosztów uzyskania przychodów przy wyliczaniu dochodu ze sprzedaży lokalu. A nie można dwukrotnie odliczać tych samych wydatków. Spłata tej części kredytu, która została uwzględniona w kosztach, nie daje więc prawa do ulgi.

Teraz interpretacja z 3 września (nr ITPB2/415-578/14/IL). Stan faktyczny jest analogiczny – mężczyzna sprzedał działkę z domem, a pieniądze przeznaczył na spłatę kredytu, którym sfinansował zakup nieruchomości. Daje to prawo do zwolnienia z podatku – czytamy w interpretacji.

Stare i nowe przepisy

Skąd te różnice?

– Nieruchomości były kupowane w różnych latach, kiedy obowiązywały inne zasady rozliczenia. Wprawdzie przepisy ciągle mówią, że spłata kredytu daje prawo do zwolnienia, ale inaczej liczy się podstawę opodatkowania. Wcześniej podatek płaciło się od przychodu, teraz od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty – tłumaczy doradca podatkowy Grzegorz Gębka. – Dlatego skarbówka twierdzi, że obecnie nie możemy skorzystać ze zwolnienia w tej części, w jakiej wydatki poniesione na spłatę kredytu zostały zaliczone do kosztów przy wyliczaniu dochodu ze sprzedaży.

Przypomnijmy, że wcześniejsze zasady rozliczenia dotyczyły nieruchomości nabytych przed 2007 r. (tak jak w sprawie rozstrzygniętej w drugiej interpretacji). Obecne stosujemy przy sprzedaży nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r. (pierwsza interpretacja). Jeszcze inaczej rozlicza się domy i mieszkania nabyte w latach 2007–2008 (obowiązywała wtedy tzw. ulga meldunkowa).

Pamiętajmy jednak o generalnej zasadzie: nie musimy w ogóle płacić PIT, jeśli pozbyliśmy się nieruchomości po pięciu latach od zakupu (licząc od końca roku, w którym ją nabyliśmy).

Zwolnienie tylko w części

Jak obliczyć daninę

Fiskus uważa, że zgodnie z aktualnymi przepisami spłata tej części kredytu, która została uwzględniona w kosztach przy zbyciu nieruchomości, nie daje prawa do zwolnienia. Jak w takiej sytuacji obliczyć podatek? Załóżmy, że kupiliśmy mieszkanie za 300 tys. zł i sprzedaliśmy za 400 tys. zł. Dochód wyniósł 100 tys. zł (przychód 400 tys. zł – koszt 300 tys. zł). Na zakup lokalu wzięliśmy kredyt, który spłaciliśmy pieniędzmi ze sprzedaży. Jego łączny koszt to 350 tys. zł. Z interpretacji wynika, że na cele mieszkaniowe przeznaczyliśmy tylko 50 tys. zł (300 tys. zł zostało już bowiem zaliczone do kosztów nabycia mieszkania przy obliczaniu dochodu z jego sprzedaży). Aby obliczyć wysokość przysługującego zwolnienia, musimy dochód pomnożyć przez wydatek na cele mieszkaniowe i podzielić przez przychód. Wyjdzie 12,5 tys. zł i taka część dochodu będzie zwolniona z PIT. Pozostała część dochodu, czyli 87,5 tys. zł, zostanie opodatkowana 19-proc. PIT. Danina wyniesie 16 625 zł.