NSA: uchwała o zwolnieniu z PIT dla kredytów refinansowych

Jeden ze składów orzekających Naczelnego Sądu Administracyjnego przedstawił pytanie prawne w sprawie zwolnienia z PIT przy sprzedaży nieruchomości. Zapytał: czy spłata tzw. kredytu refinansowego (z odsetkami), przeznaczonego na spłatę pierwotnego zaciągniętego na określone cele mieszkaniowe, środkami stanowiącymi przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mieści się w celach objętych zwolnieniem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym w latach 2004 – 2006? (sygn. akt II FSK 2041/10).

Uchwała zostanie podjęta na kanwie konkretnej sprawy. Chodziło o podatniczkę, które w styczniu 2008 r. sprzedała mieszkanie. Otrzymała zadatek w kwocie 10 tys. zł. Pozostała część ceny została zapłacona w ten sposób, że 7 lutego 2008 r. kwotę ok. 200 tys. zł bank kupującego przelał na konto na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego. Był to kredyt zaciągnięty przez sprzedającą na refinansowanie kredytu budowlano-hipotecznego zaciągniętego pierwotnie na zakup sprzedawanego lokalu. Resztę pieniędzy ze sprzedaży bank kupującego przelał na konto podatniczki, która przeznaczyła je na zakup nowego lokum.

We wniosku o interpretację sprzedająca podkreśliła, że nigdy od swojego dochodu nie odliczała odsetek od żadnego z posiadanych kredytów. Ponieważ sprzedaż mieszkania miała miejsce przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie podatniczka musiała rozliczyć się z fiskusem. Jednak złożyła oświadczenie o przeznaczeniu uzyskanego z tego tytułu przychodu na cele mieszkaniowe, co uprawniało ją do skorzystania ze zwolnienia.

Kredyt to kredyt

Jej zdaniem przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego (również refinansowanego) oraz na zakup nowego mieszkania, stanowiło wydatek na własne cele mieszkaniowe, które uprawniały do zwolnienia przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości z 10 proc. podatku.

Fiskus stwierdził jednak, że część przychodu uzyskanego ze zbycia mieszkania wydatkowana na spłatę kredytu przeznaczonego na spłatę pierwotnego, zaciągniętego na jego zakup, nie korzysta ze zwolnienia od podatku. Kredyt refinansowy nie spełnia wymogów zwolnienia przewidzianych w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. e) w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. Podatniczka nie musi płacić podatku tylko od środków uzyskanych ze sprzedaży, przeznaczonych na zakup nowego mieszkania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie zgodził się z interpretacją fiskusa. Przypomniał, że w spornym okresie ustawodawca za wolne od podatku  uznawał nie  przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m.in. na spłatę kredytu lub pożyczki na określone cele mieszkaniowe (wraz z odsetkami). W ocenie sądu ustawodawca nie wprowadził precyzyjnego określenia kategorii pożyczek i kredytów, których spłata ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości byłaby związana ze zwolnieniem.

Racjonalny ustawodawca

Zdaniem WSA realizacji celu mieszkaniowego służy także kredyt refinansowy. Wynika to z jego istoty, która sprowadzała się do zastąpienia kredytem tańszym drogiego kredytu zaciągniętego wprost na zakup mieszkania. Działanie takie jest po prostu racjonalne i nie powinno prowadzić do pozbawienia podatnika możliwości skorzystania ze zwolnienia. Z pewnością zaś działanie to nie stoi w sprzeczności z celem zwolnienia. Źródłem finansowania zakupu mieszkania wciąż pozostaje kredyt tyle tylko, że bardziej dla niego korzystny finansowo.

Korzystny dla podatniczki wyrok WSA nie zakończył jednak sporu. Fiskus zaskarżył go do NSA, a sąd kasacyjny powziął wątpliwości co do rozstrzygnięcia. Ostatecznie uznał, że w sprawie niezbędne jest podjęcie uchwały przez siedmioosobowy skład NSA. Uchwała będzie miała zastosowanie do podatników, który przed upływem 5 lat (licząc od końca roku w którym nastąpiło nabycie) sprzedali nieruchomości nabyte do końca 2006 r. i korzystali z tzw. kredytu refinansowego.

Zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości

Ramy preferencji w opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości zmieniały się dość istotnie w ciągu ostatnich kilku lat.

Niezmienna jest zasada generalna: w przypadku zwykłych podatników opodatkowaniu podlega tylko takie odpłatne zbycie nieruchomości i praw z nimi związanych, które ma miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.