Opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego

Celem tych zmian jest uproszczenie prawa podatkowego w zakresie podatków dochodowych, m.in. zasad opodatkowania dochodów osób fizycznych niebędących przedsiębiorcami. Są one wyrazem realizacji przez Ministerstwo Finansów tzw. "polityki 3P" w prawie podatkowym, tzn. przejrzystości, prostoty i przyjazności systemu podatkowego.

Czytaj też:

PIT od najmu to ruletka, zależy od uznania fiskusa - interpretacja podatkowa

Najem nieruchomości - jaki PIT po likwidacji działalności

Obowiązki ewidencyjne

Podatnicy osiągający dochody z tytułu najmu mogą wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych, tj. wg skali podatkowej 18 proc., 32 proc. lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych 8,5 proc. do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę.

Nowe przepisy upraszczają zasady wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania.

Do tej pory wybór formy opodatkowania dokonywany był poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia w terminie do 20 stycznia roku podatkowego lub do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód.

Od 2019 r. wybór sposobu opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dokonywany jest w sposób dorozumiany – poprzez pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt z tego tytułu. Natomiast, jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnie w grudniu roku podatkowego, to złożenie zeznania PIT-28 będzie równoznaczne z dokonaniem wyboru.

Uwaga! Ustawodawca zdecydował się na likwidację obowiązku prowadzenia ewidencji przychodów przez podatników osiągających przychody z najmu prywatnego i korzystających z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w przypadku, gdy wysokość przychodów nie wynika z umowy najmu zawartej w formie pisemnej.

W takiej sytuacji wysokość przychodów ustalana jest na podstawie dowodów potwierdzających ich otrzymanie np. przelewu na rachunek wynajmującego lub pokwitowania płatności. Dlatego też, warto takie dowody zachować w razie ewentualnej kontroli.

Kiedy oświadczenie jest konieczne

W pewnych sytuacjach podatnicy w dalszym ciągu nie unikną konieczności złożenia oświadczenia.

Jeżeli małżonkowie zdecydują, że podatek z tytułu najmu nieruchomości należącej do majątku wspólnego małżonków będzie rozliczać tylko jeden z nich, konieczne jest złożenie w urzędzie skarbowym oświadczenia o opodatkowaniu najmu wyłącznie przez jednego z małżonków.

Od stycznia 2019 r. przepisy dopuszczają, by oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu oraz zawiadomienie o rezygnacji z takiego sposobu rozliczania, składane w imieniu obojga małżonków, było podpisane przez jednego z nich.

Oświadczenie należy złożyć najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności.

Należy przyznać, że rozwiązania te znacznie uproszczają i ograniczają dodatkowe formalności związane z opodatkowaniem dochodów z najmu. Nie zmienia to jednak faktu, że podatnicy w dalszym ciągu muszą dochować staranności w wypełnianiu swoich obowiązków podatkowych.

Skuteczność wyboru formy opodatkowania

W poprzednim stanie prawnym, złożenie oświadczenia było warunkiem koniecznym dla zastosowania uproszczonej formy opodatkowania. Natomiast złożenie oświadczenia po terminie przewidzianym w ustawie było nieskuteczne i wiązało się utratą prawa do stosowania ryczałtu.

Obecnie, dokonanie pierwszej wpłaty ryczałtu jest jednoznaczne w wyborem tej formy opodatkowania.

W takiej sytuacji istotne jest prawidłowe oznaczenie przelewu podatkowego, aby urząd skarbowy mógł go z łatwością zidentyfikować, przepisać płatność do konta odpowiedniego podatnika oraz aby nie było wątpliwości, że wpłata dotyczy zobowiązań z tytułu ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W przeciwnym razie urząd może kwestionować skuteczność dokonanego w ten sposób wyboru formy opodatkowania.

Z literalnego brzmienia przepisów nie wynika, czy pierwsza w roku podatkowym wpłata na ryczałt dotyczy pierwszej wpłaty należnej tytułem podatku dokonanej w ustawowym terminie czy jakiejkolwiek wpłaty na ryczałt dokonanej w roku podatkowym.

Przykładem może być podatnik, który spóźnia się z płatnością za pierwszy miesiąc. Jest to stan rzeczy niepożądany z punku widzenia ustawy, ale czy wówczas podatnik straci prawo do opodatkowania w formie ryczałtu, mimo że w kolejnych miesiącach dokona wpłat na ryczałt w terminie?

Dokonanie płatności jest równoznaczne ze złożeniem oświadczenia o wyborze ryczałtu. Wobec tego, należy mieć na uwadze, że brak płatności w terminie może również powodować, że wybór formy opodatkowania będzie nieskuteczny.

Kara za spóźnioną wpłatę

Pojawia się wątpliwość czy wprowadzone tym sposobem przepisy rzeczywiście wiążą się z liberalizacją podejścia do kwestii opodatkowania ryczałtu skoro prowadzą do nałożenia na podatnika podwójnej sankcji.

W takiej sytuacji bowiem, karą za opóźnienie w spłacie należności podatkowej za pierwszy miesiąc będą nie tylko ustawowe odsetki za zwłokę w spłacie zobowiązań podatkowych, ale też utrata prawa do preferencyjnych warunków opodatkowania.

25 lipca 2019 r. Ministerstwo Finansów zamieściło na swojej stronie internetowej projekt objaśnień podatkowych dotyczących części przepisów, które zostały wprowadzone od stycznia 2019 roku. Objaśnienia dotyczą stosowania przepisów podatkowych obowiązujących podatników podatku dochodowego od osób fizycznych między innymi w zakresie opodatkowania przychodów z tzw. najmu prywatnego.

Niestety, objaśnienia MF nie odnoszą się do ewentualnych problematycznych kwestii związanych ze stosowaniem nowych przepisów. Być może wątpliwości zostaną rozwiane na etapie konsultacji projektu objaśnień.

Przychód z najmu z zagranicy

Należy pamiętać, że osoby fizyczne będące w Polsce rezydentami podatkowymi są zobowiązane do deklarowania w Polsce całości swoich światowych dochodów, nie wyłączając dochodów z najmu nieruchomości położonych za granicą.

W zależności od zapisów obowiązującej z danym krajem umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania dochód z najmu zagranicznego może być opodatkowany w Polsce z możliwością odliczenia podatku zapłaconego za granicą (odliczenie proporcjonalne) lub zwolniony z opodatkowania w Polsce (wyłączenie z progresją).

Jak się okazuje nawet zastosowanie zwolnienia podatkowego może nastręczać podatnikom wielu problemów.

Zwolniony na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania dochód zagraniczny wykazany w zeznaniu podatkowym wpływa na wysokość stopy procentowej mającej zastosowanie do dochodu opodatkowanego.

Ograny podatkowe niekiedy kwestionują poprawność wyliczenia dochodu wyłączonego. W szczególności ma to miejsce w sytuacji kiedy podatnik osiąga przychód z najmu kilku nieruchomości położonych w różnych krajach oraz kiedy osiąga z tego tytułu stratę.

Zgodnie z ogólną zasadą, dochodem jest nadwyżka sumy przychodów z danego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Dochód można obniżyć o straty poniesione w ramach tego samego źródła.

Można jednak spotkać się z podejściem organów podatkowych, które wskazuje, że zasada ta nie ma zastosowania w przypadku dochodów z najmu osiąganych za granicą.