Wartość działki może wzrosnąć nie tylko z powodu zmiany planu

Opłata planistyczna nie może obejmować wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z nakładów właściciela

Publikacja: 13.08.2008 08:30

Wartość działki może wzrosnąć nie tylko z powodu zmiany planu

Foto: Fotorzepa, Jak Jakub Ostałowski

[b]Tak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 lipca 2008 r. (sygn. II OSK 774/07).[/b]

NSA rozpatrywał skargę kasacyjną Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku.

WSA uchylił decyzję kolegium oraz utrzymaną przez nią w mocy decyzję wójta gminy Słupsk. Ustalała ona dla Jerzego B. jednorazową opłatę 10 tys. zł z tytułu wzrostu wartości działek w wyniku zmiany ich funkcji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Sąd zwrócił uwagę, że ich właściciel domagał się uwzględnienia nakładów poniesionych w celu uzyskania wyższej ceny sprzedaży. W operacie sporządzonym przez biegłego powinny się więc znaleźć ustalenia dotyczące tych nakładów, a także ocena, czy wpłynęły one na wzrost wartości sprzedanych działek, czy też wzrost był spowodowany jedynie zmianą przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dotychczasowy operat nie zawierał takich ustaleń.

W skardze kasacyjnej kolegium zarzuciło wyrokowi WSA naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W opinii kolegium sąd błędnie uznał, że wzrost wartości nieruchomości przy obliczaniu tzw. renty planistycznej powinien być ustalony z uwzględnieniem nakładów poczynionych przez właściciela nieruchomości.

Art. 37 ust. 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169354]ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[/link] przesądza, że do oceny obniżenia lub wzrostu wartości nieruchomości bierze się pod uwagę przeznaczenie terenu przed i po uchwaleniu bądź zmianie planu. Tak też, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów, rzeczoznawca określa wartość nieruchomości. Nie może więc brać pod uwagę nakładów na ogrodzenie lub urządzenie sadu. Naruszałoby to zasady sporządzania operatu szacunkowego.

[b]NSA uznał jednak rozstrzygnięcie WSA za prawidłowe i oddalił skargę kasacyjną.[/b] Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, [b]jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty ją zbywa, wójt, burmistrz, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu[/b].

Wbrew twierdzeniom skargi kasacyjnej [b]operat szacunkowy powinien uwzględniać indywidualne cechy konkretnej nieruchomości. Ma wskazywać bowiem takie elementy oszacowania, jak lokalizacja, otoczenie, stan oraz sposób użytkowania i zagospodarowania terenu. Jest to niezbędne do określenia wartości nieruchomości i do oceny, czy jej wzrost nastąpił w rezultacie np. nakładów właściciela czy też w wyniku zmiany lub uchwalenia planu zagospodarowania. Tymczasem sporządzony operat nie zawiera żadnych ustaleń co do wpływu poczynionych nakładów na wzrost wartości. Skoro więc materiał dowodowy, na podstawie którego wydano decyzję o opłacie, był niepełny, postępowanie trzeba powtórzyć[/b].