Kiedy za późno na dopłatę do wkładu

Tak wynika z wielu korzystnych dla członków spółdzielni mieszkaniowych orzeczeń Sądu Najwyższego.

Wkład budowlany do spółdzielni czytelnik wpłacał w latach 2003 – 2005. W 2005 r. otrzymał klucze. Teraz ze spółdzielni przyszło pismo, w którym żąda ona dopłaty do wkładu, bo po zbadaniu bilansów i sprawozdań finansowych przez biegłego rewidenta okazało się, że wkład był zaniżony, nie odpowiadał kosztom inwestycji. W 2005 r. czytelnik dostał rozliczenie, z którego wynikało, że wpłacił wkład w całości. Pyta, czy spółdzielnia ma prawo żądać dopłaty.

Spółdzielnia co do zasady może wysuwać takie żądanie, jeśli wysokość wkładu została ustalona wstępnie.

Od 31 lipca 2007 r. spółdzielnie nie mogą już ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali ani praw do miejsc postojowych. Wyjątek to przekształcenie prawa lokatorskiego na własnościowe w budynkach posadowionych na gruntach o nieuregulowanym statusie własnościowym. Oczywiście takie prawa ustanowione wcześniej istnieją i istnieć będą do momentu, gdy ich aktualni posiadacze zdecydują się na przekształcenie go w prawo odrębnej własności lokalu.

Obowiązuje też ciągle art. 177 ustawy z 15 grudnia 2001 r. o spółdzielniach mieszkaniowych będący prawną podstawą do żądania dopłaty do wkładu budowlanego. W myśl tego przepisu, jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała różnica pomiędzy wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami budowy, zobowiązany do dopłaty jest członek spółdzielni lub osoba niebędąca jej członkiem, której w chwili dokonania ostatecznego rozliczenia przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W razie różnicy in minus takiej osobie przysługuje również zwrot części wkładu.

Taką samą treść ma art. 4 nowelizacji z 14 czerwca 2007 r. do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jeśli jednak w dokumentach rozliczeniowych spółdzielni wyraźnie zaznaczono, że jest to ostateczne rozliczenie kosztów budowy, spółdzielnia nie może żądać dopłaty do wkładu. Można tu przytoczyć dosyć liczne orzeczenia, w których takie właśnie stanowisko zajął Sąd Najwyższy. Tak więc 10 maja 2007 r. (sygn. III CSK 435/06) stwierdził, że jeśli spółdzielnia dokonała ostatecznego rozliczenia budowy i oświadczenie zarządu w tej sprawie jest prawidłowe, tj. złożyły je osoby uprawnione do jej reprezentowania, niedziałające pod wypływem błędu czy przymusu, spółdzielnia nie może ponownie obliczać wydatków i żądać od inwestorów uzupełnienia wpłaty.

Podobne stanowisko zajął też Sąd Najwyższy w wyroku z 28 lipca 2005 r. (sygn. V CK 55/05), a wcześniej – z 16 listopada 2004 r. (sygn. III CK 585/03). W tym drugim orzeczeniu stwierdził, że po ostatecznym rozliczeniu kosztów budowy spółdzielnia nie może żądać od swego członka dopłaty do wkładu na tej podstawie, że rozliczenie było nieprawidłowe i nie pokrywało pełnych kosztów budowy.

Nie może też obciążyć swych członków kosztami obsługi zaciągniętego przez nią kredytu na budowę, jeśli nie da się przyporządkować ich do konkretnej inwestycji.

W sprawie, której dotyczy wyrok z 2004 r., chodziło o ponowne rozliczenie kosztów inwestycji prowadzonych w latach 1994 – 1998.

W związku z badaniem bilansów i sprawozdań finansowych spółdzielni biegły rewident przeprowadził ponowną inwentaryzację kosztów i wykazał błędy w ich rozliczeniu. Okazało się, że ostateczne rozliczenia wkładu budowlanego skierowane do poszczególnych członków spółdzielni nie odzwierciedlały rzeczywistych kosztów. Po czterech latach od ostatecznego rozliczenia syndyk masy upadłości spółdzielni zażądał dopłaty do wkładów. Przegrał w obu instancjach, a także przed Sądem Najwyższym. Można przytoczyć także wyrok z 21 kwietnia 2005 r. (sygn. III CK 478/04), w którym Sąd Najwyższy uznał, iż spółdzielnia nie może żądać dopłaty do wkładu, choć w umowie z członkiem jego wysokość została określona jako wstępna.

Jeśli w dokumentach rozliczeniowych spółdzielni wyraźnie zaznaczono, że jest to ostateczne rozliczenie kosztów budowy, spółdzielnia nie może żądać dopłaty do wkładu

Chodziło o sprzedaż gotowego już lokalu użytkowego – sklepu. Spółdzielnia zażądała dopłaty aż 57 tys. zł jako kosztu witryny. Tymczasem umowa przewidywała oddanie lokalu w stanie wykończonym. Sąd Najwyższy uznał, że skoro spółdzielnia mieszkaniowa działała na rynku jak deweloper, skoro sprzedawała lokal już praktycznie gotowy (a trudno wyobrazić sobie sklep bez witryny), nie ma prawa żądać dopłaty.

Tylko wyjątkowo spółdzielnia mieszkaniowa może żądać uzupełnienia wkładu budowlanego także po ostatecznym rozliczeniu. W uchwale z 20 grudnia 2001 r. (sygn. III CZP 73/01) Sąd Najwyższy stwierdził, że jest to możliwe, gdy nieważne jest jej oświadczenie dotyczące ostatecznego rozliczenia kosztów budowy.

W uzasadnieniu wskazał, że przyczyną nieważności tego oświadczenia może być np. błąd.

Stwierdził przy tym, że jeśli wadliwe rozliczenie kosztów budowy jest ważne, spółdzielnia nie może żądać dopłaty różnicy wynikającej z prawidłowego rozliczenia kosztów budowy.

W uchwale z 2001 r. Sąd Najwyższy jednocześnie wyraźnie zaznaczył, że ryzyko wadliwego działania spółdzielni mieszkaniowej, a więc także wadliwego rozliczenia kosztów budowy, spoczywa na wszystkich członkach spółdzielni, bo prowadzona przez nią budowa jest budową własną zrzeszonych w niej członków.