Mieszkania zakładowe znów w Trybunale

Czy mieszkanie zakładowe można wykupić w spółdzielni spłacając tylko dług czynszowy? Do Trybunału Konstytucyjnego trafiło pytanie prawne w tej sprawie

Publikacja: 22.04.2010 04:45

Uwłaszczenie po spłacie czynszu - niezgodne z konstytucją

Foto: Fotorzepa, Raf Rafał Guz

Renata Krupa-Dąbrowska

Z pytaniem wystąpił Sąd Apelacyjny w Katowicach.

Trafiła do niego sprawa najemcy dawnego lokalu zakładowego, będącego obecnie w zasobach spółdzielni mieszkaniowej (przed laty przekazano go wraz z całym budynkiem spółdzielni). Mężczyzna chciał wykupić lokal na własność. Spółdzielnia mu odmówiła, wystąpił więc do sądu okręgowego, żądając, by wyrok zastąpił oświadczenie woli spółdzielni. Dzięki temu stałby się właścicielem lokalu wbrew jej woli.

Sąd okręgowy oddalił powództwo. Uznał, że nie ma podstawy prawnej, by je uwzględnić. Zapadł bowiem 15 lipca 2009 r. wyrok Trybunału Konstytucyjnego (sygn. K 64/07) dotyczący przepisu regulującego warunki finansowe wykupu tego typu mieszkań.

TK stwierdził niekonstytucyjność art. 48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: usm). Zgodnie z tym przepisem do przekształcenia dochodzi dopiero, gdy najemca spłaci spółdzielni część nakładów koniecznych przypadających na jego lokal (poczynionych przez spółdzielnię na budynek, w którym znajduje się ten lokal). Przepis stracił ważność z chwilą opublikowania wyroku TK w Dzienniku Ustaw.

Zainteresowany postanowił się odwołać od orzeczenia SO do sądu apelacyjnego. Jego zdaniem wyrok jest niesprawiedliwy. To prawda, że przestał obowiązywać art. 48 ust. 3 usm, nadal jednak są ważne inne przepisy dotyczące tego typu przewłaszczeń. Chodzi o art. 48 ust. 1 usm. O tym zaś, że ma rację, świadczą m.in. wcześniejsze wyroki katowickiego SA, a mianowicie z 10 listopada 2009 r. (sygn. I ACa 445/09) oraz z 18 grudnia 2009 r. (sygn. I ACa 618/09).

Rozpatrując tę sprawę, SA w Katowicach doszedł do wniosku, że roszczenia najemcy faktycznie nie są pozbawione podstaw. Tym samym może on żądać przeniesienia własności lokalu na podstawie art. 48 ust. 1. Gdyby jednak tak faktycznie było, miałby on prawo żądać od spółdzielni przeniesienia własności lokalu tylko po spłaceniu ewentualnych zaległości czynszowych.

Pozostawałoby to więc w sprzeczności z uzasadnieniem do wyroku TK z 15 lipca 2009 r. W części III w punkcie 11 TK stwierdził bowiem wyraźnie, że własność spółdzielcza korzysta z takiej samej ochrony jak własność prywatna. Norma prawna zaś pozwalająca najemcy lokalu w budynku spółdzielni na pozbawienie jej części mienia i to bez ekwiwalentu odpowiadającego jego rynkowej wartości, stanowi nieuzasadnioną i nieznajdującą oparcia w konstytucji ingerencję w przysługujące właścicielowi prawo.

Sąd nie jest związany – pisze SA w swoim pytaniu – wykładnią przepisów przedstawioną przez TK w uzasadnieniu.

Niemniej jednak rozstrzygając spór o zobowiązanie spółdzielni do złożenia oświadczenia woli, nie może pominąć okoliczności, że instytucja "nieodpłatnego uwłaszczenia" najemców lokali kosztem spółdzielni została uznana przez TK za niezgodną z konstytucyjną ochroną własności uregulowanej w art. 64 ust. 1 konstytucji.

Z tych powodów SA w Katowicach wystąpił do TK z następującym pytaniem prawnym: czy art. 48 ust. 1 usm w zakresie, w jakim dotyczy roszczenia najemcy lokalu spółdzielczego będącego uprzednio mieszkaniem zakładowym, nabytym nieodpłatnie przez spółdzielnię od przedsiębiorstwa prawnego, jest zgodny z art. 64 ust. 1 konstytucji?