Bonifikata od ceny sprzedaży zabytku

Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 6 lipca 2016 r., IV CSK 685/15.

Powódka domagała się zasądzenia od pozwanej gminy zwrotu nienależnie zapłaconej części ceny sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków w związku z wadliwym określeniem przez gminę bonifikaty od tej ceny. W odpowiedzi na pozew gmina powołała się na uprawnienie do zmniejszenia określonej ustawowo 50 proc. bonifikaty, wynikającej z mającej charakter prawa miejscowego uchwały rady miejskiej, którą ustalono, że określoną przez rzeczoznawcę cenę nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków obniża się o 10 proc..

Sąd okręgowy zasądził na rzecz powódki część żądanej przez nią kwoty. Ustalił, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła w wyniku publicznego ustnego przetargu nieograniczonego. Posadowiony na tej nieruchomości budynek był wpisany do rejestru zabytków. W zarządzeniu prezydenta miasta o ogłoszeniu przetargu została udzielona bonifikata w wysokości 10 proc. od ceny budynku. Sąd stwierdził, że art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) dawał gminie prawo do ustalenia bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków poniżej 50 proc., gdyż legitymuje się stosowną uchwałą rady miasta. Natomiast zakwestionował sposób obliczenia zastosowanej 10 proc. bonifikaty przyjmując, iż winna odnosić się nie tylko do ceny samego budynku wpisanego do rejestru zabytków, ale także do ceny gruntu pod tym budynkiem.

Sąd apelacyjny uwzględnił apelację powódki i podwyższył zasądzoną na jej rzecz kwotę. Powodem tego było uznanie, że postanowienia umowy o zastosowaniu 10 proc. bonifikaty były nieważne, albowiem rada miasta ustaliła tę stawkę w sposób generalny i w dodatku aktem prawa miejscowego, a zatem sprzecznie z art. 68 ust. 3 u.g.n. Prezydent miasta powinien był najpierw określić bonifikatę, a następnie zwrócić się do rady miasta o wyrażenie zgody na sprzedaż konkretnej nieruchomości przy zastosowaniu bonifikaty poniżej 50 proc.. Z tego względu nieważność czynności w części dotyczącej ceny sprzedaży skutkuje tym, iż ma zastosowanie bonifikata w wysokości ustawowej (tj. 50 proc.).

Pozwana wniosła skargę kasacyjną. Zarzuciła nieprawidłowe przyjęcie, że zgoda rady gminy na podwyższenie lub obniżenie bonifikaty od ceny nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków może być udzielona tylko w drodze indywidualnej uchwały rady oraz uznanie, że bonifikata przysługuje także od gruntu nie wpisanego do rejestru zabytków.

Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę sądowi apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Komentarz eksperta

Anna Główka, radca prawny w warszawskim biurze Rödl & Partner

Ustawa o gospodarce nieruchomościami reguluje m.in. zasady postępowania przy sprzedaży nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, w tym zasady ustalania ceny sprzedaży. Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. W pewnych wypadkach przepisy przewidują możliwość udzielenia bonifikaty od ceny. W odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub jej części art. 68 ust. 3 u.g.n., stanowi, że cenę obniża się o 50 proc.. Właściwy organ może za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. Zgoda ta może dotyczyć więcej niż jednej nieruchomości (art. 68 ust. 3a u.g.n.).

Z art. 68 ust. 3 u.g.n. wynika zatem, że właściwy organ (tu: prezydent miasta) uprawniony jest przy sprzedaży nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków zarówno do podwyższenia ustawowej stawki bonifikaty (50 proc.), jak i do jej obniżenia, przy spełnieniu warunku posiadania zgody rady gminy. Organ zatem jest obowiązany ustawowo do zastosowania bonifikaty, jednak w razie posiadania wymaganej zgody może określić ją na innym niż ustawowy poziomie.

Jeżeli przepisy u.g.n. wymagają udzielenia zgody przez radę, wyrażenie jej następuje w drodze uchwały rady gminy (miasta). W komentowanej sprawie Sąd Najwyższy uznał za słuszne stanowisko, iż zgoda rady miasta na obniżenie bonifikaty poniżej 50 proc. stawki ustawowej dla swej skuteczności powinna mieć charakter indywidualny (również gdy dotyczy więcej niż jednej nieruchomości), a nie ogólny. Sąd Najwyższy przytoczył szereg argumentów na poparcie tego poglądu, wynikających z porównania tej regulacji z innymi przepisami u.g.n., a ponadto wskazał, że przedmiotowa zgoda rady nie kształtuje praw i obowiązków o charakterze administracyjnoprawnym (np. wyrok NSA z 27 stycznia 2010 r., I OSK 1363/09). Ma ona zatem charakter cywilnoprawny, gdyż zasady udzielenia bonifikaty stanową jeden z elementów ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości. Cywilnoprawne skutki tej zgody również potwierdzają jej indywidualny charakter. Konsekwencją takiej kwalifikacji omawianej zgody jest to, że wadliwości w jej udzieleniu należy oceniać z uwzględnieniem przepisów Kodeksu cywilnego (k.c.).

Sąd Najwyższy opowiadając się za wyrażanym w orzecznictwie poglądem, że w razie braku zgody organu osoby prawnej, w sytuacji gdy przepis ustawy do ważności czynności prawnej wymaga takiej zgody, stosuje się w drodze analogii art. 103 § 1 i 2 k.c., przyjął, że sprzedaż przez gminę nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków przy zastosowaniu bonifikaty poniżej 50 proc., bez zgody rady gminy jest dotknięta sankcją bezskuteczności zawieszonej. Spółka, jako druga strona tej czynności prawnej, może wyznaczyć gminie odpowiedni termin do jej potwierdzenia przez radę miasta w zakresie zastosowanej ceny sprzedaży, a dopiero w razie braku jej potwierdzenia w tym terminie uchwałą rady miasta, umowa w tej części stanie się nieważna. Potwierdzenie ma moc wsteczną od chwili dokonania czynności prawnej. Sądy nie ustaliły, aby takie wyznaczanie terminu przez spółkę na potwierdzenie czynności prawnej miało miejsce.