Przywilej przy wykupie, który działa wstecz

Sąd Najwyższy w uchwale z 24 lutego 2010 r. stwierdził jednoznacznie, że z tego zwolnienia mogą korzystać także ci, którzy wykupili mieszkanie od gminy przed wejściem w życie przepisu wprowadzającego to zwolnienie [b](sygn. III CZP 131/09)[/b].

Dotychczas nie było co do tego pewności. Uchwała ma w tym sensie charakter precedensowy dla obu stron: tych, którzy, korzystając z bonifikat, wykupili mieszkania, a także dla Skarbu Państwa lub gmin, które im je sprzedały.

[srodtytul]Wystarczy odczekać pięć lat [/srodtytul]

Zasadniczo najemca, który przy wykupie mieszkania skorzystał z bonifikaty, może je sprzedać bez obawy, że musi ją oddać, dopiero gdy odczeka pięć lat. Termin ten liczy się od daty zawarcia pierwotnej umowy sprzedaży.

22 października 2007 r. wszedł w życie art. 68 ust. 2b pkt 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=3B8915CAF8A2E15900929DD6744D2C52?id=175872]ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[/link] wyłączający obowiązek zwrotu także wówczas, gdy pieniądze ze sprzedaży w ciągu 12 miesięcy zostaną wydane na kupno innego mieszkania albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe, słowem: domu, działki budowlanej.

W noweli z 24 sierpnia 2007 r. do ustawy o gospodarce nieruchomościami, która przyniosła tę innowację, brak jednak przepisu przesądzającego, czy art. 68 ust. 2b pkt 3 odnosi się tylko do sprzedaży mieszkań wykupionych po jego wejściu w życie czy także do wykupionych wcześniej.

O wyjaśnienie tej kwestii zwrócił się do SN sąd II instancji, do którego wypłynęła apelacja gminy Wrocław. Zaskarżonym przez gminę wyrokiem sąd I instancji oddalił jej pozew przeciwko małżonkom B. o zwrot bonifikaty. Mieszkanie wykupili oni od gminy w 2005 r. z bonifikatą sięgającą 150 tys. zł (zapłacili 177 tys. zł). W grudniu 2007 r. sprzedali je za 330 tys. zł. W ciągu 12 miesięcy kupili wynoszący połowę udział w nieruchomości zabudowanej m.in. domem mieszkalnym oraz budynkiem adaptowanym na cele mieszkalne.

Jednakże gmina zażądała od nich zwrotu, choć nie całej, bo tylko 30 proc. bonifikaty (50 tys. zł).

[srodtytul]Dodatkowe przywileje [/srodtytul]

Sąd I instancji oddalił żądanie gminy. Uznał, że nowy art. 68 ust. 2b odnosi się także do sytuacji, gdy mieszkanie zostało wykupione przed jego wejściem w życie, a sprzedane pod jego rządami. Argumentował m. in., że takie stanowisko nie narusza ustanowionej w art. 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] zasady niedziałania prawa wstecz (lex retro non agit), bo obowiązek zwrotu nie powstaje przecież w dniu zawarcia umowy sprzedaży z gminą, ale w chwili jego dalszego zbycia. Do naruszenia tej zasady doszłoby – tłumaczył – gdyby art. 68 ust. 2a pkt 5 stosować do odsprzedaży lokalu przed wejściem w życie tego przepisu, tj. przed 22 października 2007 r.

Sąd II instancji nie był tego pewny. W uzasadnieniu pytania prawnego przytoczył jednak wiele argumentów przemawiających za słusznością stanowiska sądu I instancji. Odwołał się m.in. do materiałów przygotowawczych do noweli z 24 sierpnia 2007 r., wskazujących, że jej celem było wprowadzenie dodatkowych przywilejów dla nabywców lokali komunalnych, a jednocześnie zachowanie gwarancji ustawowej kontroli przeznaczenia pomocy publicznej w postaci bonifikaty na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Zwrócił też uwagę, że [b]zasada niedziałania prawa wstecz nie jest bezwzględna, bo art. 3 k.c. dopuszcza wsteczne działanie ustawy, gdy wyraźnie wynika to z jej brzmienia lub celu. [/b]

Pytanie trafiło na wokandę SN już w lipcu 2009 r., ale z przyczyn formalnych SN odmówił odpowiedzi na nie. Tym razem przeszkód do udzielenia merytorycznej odpowiedzi już nie było. Ucieszy ona wiele tysięcy byłych najemców, którzy przed 22 października 2007 r. wykupili mieszkania, a sprzedali je lub chcieliby sprzedać przed upływem pięciu lat od daty wykupu. Jeśli w zamian w ciągu 12 miesięcy kupią inne mieszkania czy dom, zwrotu bonifikaty obawiać się nie muszą [ramka]Bez negatywnych konsekwencji.

Bez obawy utraty bonifikaty osoba, która wykupiła mieszkanie od gminy albo od Skarbu Państwa, może bez względu na okres, jaki minął od wykupu:

- darować je lub sprzedać osobie bliskiej,

- zamienić je na inne mieszkanie albo na działkę budowlaną lub budynek mieszkalny albo budynek przeznaczony do adaptacji na cele mieszkalne,

- sprzedać mieszkanie, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży wyda w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

Wójt, burmistrz, prezydent miasta może teraz odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty za zgodą rady gminy czy miasta. Może odstąpić od tego także organ, który sprzedał mieszkanie będące własnością Skarbu Państwa. Wtedy na rezygnację ze zwrotu bonifikaty musi się zgodzić wojewoda.[/ramka]