Najem po zmarłym nie dla brata ani wnuka

[b]Sąd Najwyższy podtrzymał stanowisko w tej kwestii zajęte już wcześniej (sygn. III CZP 99/09). [/b]

Wątpliwość prawna powstała w związku ze sprawą Józefa B., któremu po śmierci siostry grozi eksmisja z mieszkania komunalnego należącego do miasta Poznań. Najemczynią części tego lokum była siostra Józefa B. Brat mieszkał z nią od 1985 r. Przez te lata prowadził z siostrą wspólne gospodarstwo domowe. Łączyła ich więc trwała więź gospodarcza i uczuciowa.

[srodtytul]Miasto odmawia [/srodtytul]

Miasto odmówiło Józefowi B. zawarcia umowy najmu. Twierdziło, że nie należy on do kręgu osób, które – stosownie do art. 691 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] – wstępują w stosunek najmu po zmarłym najemcy. Krąg ten jest bardzo ograniczony. Wśród uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu nie wymienia się rodzeństwa najemcy, chyba że ciążył na nim wobec brata czy siostry obowiązek alimentacyjny. W tym zaś wypadku tak nie było.

Jednakże Józef B. wystąpił do sądu przeciwko miastu, domagając się ustalania, że wstąpił w stosunek najmu po siostrze jako osoba, która stale i faktycznie pozostawała z nią we wspólnym pożyciu. Sąd I instancji jego żądanie oddalił. Tłumaczył, że przez “wspólne pożycie”, o jakim mowa w art. 691 k. c., należy rozumieć relację między osobami pozostającymi w takich stosunkach, jakie charakteryzują małżonków. Słowem, pojęcie to obejmuje nieformalny stały związek między mężczyzną i kobietą zwany konkubinatem.

Sąd odwołał się do stanowiska zajętego przez SN w uchwale z 21 maja 2002 r.[b] (sygn. III CZP 26/02)[/b]. SN uznał w niej, że wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c. także wtedy, gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa. W uzasadnieniu tej uchwały SN stwierdził, że do kręgu osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy, można zaliczyć – na tle art 691 k.c. – poza osobami z pierwszych trzech grup uprawnionych tylko osobę, która pozostawała z najemcą w stosunkach obejmujących również więź fizyczną, czyli konkubenta. Zaznaczył, że ze względu na konstytucyjną ochronę prawa własności przepisy przyznające lokatorom szczególną ochronę należy interpretować ściśle. Wyraził też pogląd, że ograniczenie wprowadzone w art. 691 k. c. po latach obowiązywania innej zasady może wywołać wątpliwości, ale jest prawnie wiążące.

Rodzeństwo do kręgu osób, którym przepis ten przyznaje prawo do wstąpienia w stosunek najmu, zatem nie należy – argumentował sąd I instancji.

[srodtytul]Sąd Najwyższy podtrzymuje swe zdanie [/srodtytul]

Sąd II instancji nie był pewny słuszności stanowiska sądu I instancji, a pośrednio także SN. Można bowiem na „faktyczne wspólne pożycie”, o którym mowa w art. 691 k. c., mieć inny pogląd. W żadnym przepisie nie mówi się – argumentował – że ma to być wspólne pożycie jak w związku małżeńskim. Wykładnia oparta na regułach języka polskiego pozwala na przyjęcie, że chodzi o wspólne życie z kimś, tj. pozostawanie we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej i fizycznej, przy czym utrzymywanie współżycia fizycznego nie jest tu warunkiem koniecznym. Do takich osób można zaliczyć rodzeństwo czy dziecko umieszczone w rodzinie zastępczej. Za taką interpretacją art. 691 k.c. opowiedział się sąd II instancji.

W nauce prawa nie ma co do tego zgody. Jednakże SN w uchwale nie znalazł podstaw do zmiany stanowiska. Stwierdził jednoznacznie, że wspólne pożycie w rozumieniu art. 691 § 1 k.c. oznacza więź łączącą dwie osoby tak jak małżonków.

Jeśli więc miasto nie zmieni swego stanowiska, Józef B. będzie musiał opuścić lokum zostawione przez zmarłą siostrę. Ma on zapewne widoki na lokal socjalny.