Chełmiński: Użytkowanie wieczyste a własność lokali

Można stracić wykupiony lokal, jeżeli w porę nie sprawdzi się ważności użytkowania wieczystego" to podtytuł artykułu zamieszczonego w dodatku „Prawo co dnia" w wydaniu „Rzeczpospolitej" z sierpnia 2013 roku. Zdanie to – wobec tego, że w treści artykułu nie ma ani słowa o orzecznictwie – sugeruje, że zasada superficies solo cedit nie ma wyjątków w polskim prawie. Tymczasem są niejasności i wyjątki. Artykuł ten zatem wymaga moim zdaniem uzupełnienia.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. stanowi: w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste (umowa) ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Osoba/osoby (użytkownik wieczysty) będące drugą stroną umowy przyjmują do wykonania te ustalenia zawierając umowę.

Gdy wygasa umowa

Jeżeli podpisując umowę użytkownik wieczysty przyjmuje na siebie obowiązek zagospodarowania gruntu, polegający na wzniesieniu na gruncie budynków lub innych urządzeń, to budynki lub inne urządzenia wzniesione na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu lub ich związków stanowią własność użytkownika wieczystego. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń nabytych przez użytkownika wieczystego przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie zgodnie z obowiązującymi przepisami. Użytkowanie wieczyste można przenosić jak własność nieruchomości. Kodeks cywilny stanowi, że przysługująca użytkownikowi wieczystemu własność budynków lub innych urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Oznacza to, że gdy wygasa umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, to wygasa prawo własności budynków lub innych urządzeń. Ten jednoznaczny stan prawny dotyczy budynków/innych urządzeń w sytuacji, gdy przepisy szczególne nie otwierają możliwości podziału tych rzeczy.

Czy istnieją wyjątki od zasady, gdy wygasa użytkowanie wieczyste, to wygasa prawo własności wzniesionych na gruncie urządzeń ? Tak. Sąd Najwyższy i uznane autorytety je wskazują.

Po pierwsze

Ustawa o własności lokali w przypadku budynków wielolokalowych otwiera możliwość podziału tych budynków na nieruchomości lokalowe, także gdy wzniesione zostały na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, czyli w sytuacji, gdy grunt jest własnością innej niż właściciel budynku osoby.

Art. 3 ustawy o własności lokali stanowi:

Ust. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Ust. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W tym miejscu cytuję postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 3 kwietnia 2013 r. „W skutek powstania odrębnej własności lokalu powstaje równocześnie jej przedmiot, nowa rzecz – nieruchomość lokalowa. Wpis do księgi wieczystej powstającej odrębnej własności lokalu tworzy nie tylko nowy stan prawny, ale również stan faktyczny. Powstaje nowy przedmiot majątkowy. Choć samodzielny lokal mieszkalny jest jedynie konstrukcją normatywną i faktycznie w potocznym słowa znaczeniu nie jest rzeczą, to jednak z mocy fikcji prawnej należy go traktować jako rzecz (przedmiot materialny). W tym sensie wpis do księgi wieczystej nie tylko kreuje nowe prawo rzeczowe (własność lokalu), ale również jego przedmiot (nieruchomość lokalową)".

Z treści zacytowanego powyżej art. 3 wynika, że prawo własności lokalu jest prawem nadrzędnym w stosunku do użytkowania wieczystego. Grunt jako rzecz/czy prawo do gruntu jest prawem związanym z prawem własności lokalu.

Oznacza to, że gdy wygasa umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, to nie wygasa prawo odrębnej własności lokalu.

Stanowisko, że prawo własności lokalu nie wygasa, gdy wygasa użytkowanie wieczyste, jest wyrażone między innymi przez Stanisława Rudnickiego, autora komentarza do kodeksu cywilnego, wydanie 8, Warszawa 2007 w tomie poświęconym księdze drugiej na stronie 439 pkt 2.

Po drugie

Sąd Najwyższy – Izba Cywilna (IV CSK 234/08) w postanowieniu z 30.10.2008 r. odniósł się do zagadnienia wygaśnięcia prawa własności lokalu w następujący sposób – cyt.: „Upływ terminu, na jaki ustanowione zostało użytkowanie wieczyste, nie powoduje wygaśnięcia prawa własności lokali na tej nieruchomości. Ponieważ jednak udział w użytkowaniu wieczystym nieruchomości jest prawem związanym z własnością lokalu (prawem głównym) – dopóki trwa własność nie może dojść do wygaśnięcia akcesoryjnego użytkowania wieczystego. Przyjęcie takiej wykładni art. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali realizuje konstytucyjnie gwarantowaną ochronę własności (lokalu), ingerując wprawdzie w treść użytkowania wieczystego w zakresie czasu jego trwania, jednak w sposób nawiązujący do przyjętej w polskim ustawodawstwie stabilności prawa użytkowania wieczystego".

Po trzecie

Przedmiotem użytkowania wieczystego są także grunty pod wodami. Tu pojawia się wręcz zasadnicza różnica. Zacytuję wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 25 października 2012 r. (IC SK 145/12) „Prawo wodne stanowi lex specjalis wobec prawa cywilnego i przewiduje w stosunku do bliżej w nim określonych urządzeń wodnych postawionych na gruncie pokrytym wodą bieżącą wyjątek od zasady superficies solo cedit. Konsekwentnie należy przyjąć, że prawo wodne normuje nie tylko odmiennie w stosunku do prawa cywilnego uprawnienia własnościowe do określonych w nim urządzeń wodnych, ale także, że – ze względu na dominację interesu publicznego – regulacja ta jest wyczerpująca. Oznacza to, że zrzeczenie się przez stronę prawa wieczystego użytkowania ma znaczenie tylko w stosunku do rezygnacji z użytkowania wieczystego gruntu, a nie w stosunku do postawionego na nim urządzenia wodnego. Te bowiem pozostaje w dalszym ciągu własnością strony do czasu zadysponowania nim w sposób określony w art. 139 ustawy z 18 lipca 2001 roku – prawo wodne".

Artykuł w „Rzeczposplitej" dotyczy także innego zagadnienia – czy należy doradzać użytkownikowi przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności bądź nabycie gruntu. Nie ulega wątpliwości, że tak.

Bohdan Chełmiński, prawnik – wykładowca w Wyższej Szkole Gospodarowania Nieruchomościami, redaktor pierwszej w powojennej Polsce Encyklopedii Wiedzy o Nieruchomościach wydanej w przez Europejski Instytut Nieruchomości (Kraków 2008)

Publicystyka Własność Nieruchomości Użytkowanie Wieczyste

Pozostało 93% artykułu